Le bail d’habitation est soumis par principe aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. La question de la révision du bail au sens de cette loi ne pose en principe pas de problème. Le principe énoncé étant précisé à l’article 17-2 en ce que “Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué”. Le articles relatifs à la révision du loyer qu’elle soit organisée au sein du bail ou non est une question de formalités et de délais à respecter. L’oubli de l’insertion d’une clause de révision du loyer dans le bail peut freiner la possibilité du bailleur à solliciter une révision annuelle mais certainement pas lui interdire cette faculté.
Le premier paramètre à observer dans ce cadre est donc la vérification des clauses du bail, nous verrons ensuite comment le loyer peut être révisé en l’absence de clause de révision. La difficulté va provenir par après de la situation
La révision contractuelle du loyer du bail d’habitation
Selon la législation applicable, la révision du loyer intervient annuellement selon une date de prise d’effet de révision (en général calquée sur la date d’anniversaire du renouvellement du contrat). L’anticipation de la révision du loyer au sein du contrat de bail ne signifie pas pour autant que la révision est applicable de droit d’année en année. Le bailleur doit manifester sa volonté auprès du locataire de faire appliquer la révision.
La loi limite, pour des raisons compréhensibles, la hausse du loyer découlant de cette révision à “la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.” Etant précisé que
“A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location“.
A l’appui de l’information (par LRAR) au locataire il faut l’informer de la source légale de la révision est rappeler la clause de révision du bail pour préciser le droit acquis à la date prévue au contrat de bail.
Ainsi, à l’appui de la lettre d’information, il faut préciser le nouveau montant du loyer applicable et préciser le calcul de la révision = loyer actuelle x indice de référence des loyers publié au jour de l’envoi de la lettre / indice de référence du même trimestre de l’année précédente.
Toute augmentation du loyer supérieure à la différence constatée par le calcul de la révision est interdite et pourra être contestée par le locataire (toute demande en cours d’année ne peut avoir d’effet rétroactif).
La révision légale du loyer du bail d’habitation
On en revient dans cette situation à la révision du loyer qui doit être justifiée. La loi impose comme condition principale que le montant est “manifestement sous-évalué“.
Ici encore, la loi a tout prévu. Il faut que le bailleur respect un formalisme qui peut en décourager la plupart. L’article 17-2 impose aux bailleur de demander au locataire un nouveau loyer “au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15″. A ce stade un délai et une forme de demande sont exigés (sous forme de demande de congé par LRAR acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement).
La loi impose en sus que le nouveau loyer appliqué soit déterminé par “référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.” Ici, on va avoir plusieurs éxigences, des loyers habituellement constatés dans le voisinage va imposer au bailleur de justifier le montant du nouveau loyer par la reprise de montant appliqué pour des logements proches (dans une zone géographique délimitée) et également trouver les loyers de logements “voisins” qui sont comparables, soit assez proches.
La loi précise donc que les exemples à rapporter sont au nombre de trois ou de six si le logement est situé dans une commune de plus de 1 million d’habitant.
L’article 17-2 précise également comment la révision s’applique et ce que le congé de renouvellement doit rappeler.
L’impact de la révision du loyer par la législation applicable aux zones tendues et aux zones d’expérimentation de l’encadrement des loyers
Quand un logement si situe en zone tendue (selon ce que prévoit l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989). La révision du loyer est limité par la réglementation applicable au sens du décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 (récemment prolongé jusqu’à appliation au 31 décembre 2024).
Ce décret prévoit la révision des loyers de logements situés dans les villes mentionnées au décret n°2013-392 du 10 mai 2013.
On dénombre deux cas : la révision des loyers des logements vacants / la révision des loyers suite à un renouvellement (avec travaux ou non).
La révision des loyers de ces logements ne peut donc excéder :
-Soit :”La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location” (sans excéder la variation découlant du calcul de la révision par l’IRL comme si la révision était appliquée par l’effet d’une clause au contrat de bail)
-Soit : “Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.”
Si en complément de la réglementation spécifique en zone tendue, il est prévu (toujours par décret) que le lieu de situation du logement fait l’objet de l’expérimentation local d’un encadrement des loyers au sens du I de l’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, alors la révision ne peut avoir pour effet d’excéder le montant prévu au A du III de l’article 140, soit le montant de loyer de référence majoré fixé par arrêté prefectoral, le cas échéant. (fixant égalelment le loyer de référence et le loyer de référence minoré).
La fixation du loyer dans le cadre d’une nouvelle location d’un logement en zone tendue et située dans le périmètre de l’encadrement expérimental (selon l’article 4 du décret de 2017) ne peut excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté prefectoral, le cas échéant.
Remarque : indépendamment de toute réglementation spécifique, depuis le 1er janvier 2023, aucune action en réévaluation ou demande ne peut pas être engagée pour les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.
Quid du complément de loyer ?
Le B du III de l’article 140 de la loi ELAN ci-dessus prévoit la possiblité d’appliquer un compélment de loyer “Pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.”
Cette justification doit êtrrre contractualisée et un complémeent ne peut être appliqué dans deux cas :
-Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré
-Le logement ne comporte pas de sanitaires privatifs OU présente des signes d’humidité sur certains murs OU arbore un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation OU contient des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation OU un vis-à-vis à moins de dix mètres OU des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement OU des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois OU une installation électrique dégradée OU une mauvaise exposition de la pièce principale.
Le B du III de l’article 140 expose les modalités de contestation du locataire.
Notez que par principe, l’application du loyer visant un complément doit faire l’objet, si ce n’était pas prévu au jour de la mise en location effective, d’un avenant contractuel, qui impose de reccueillir l’accord écrit du locataire, de la sorte, aucun locataire ne peut être pris de court par l’application d’un tel complément.
