La pratique juridique a mis en place un contrat protecteur du maître d’ouvrage, consommateur, du point de vue de l’objet du contrat. Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est envisagé, pour construire un ouvrage déterminé (construction d’une maison individuelle ou d’un immeuble ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage (vous), à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) afin de prévoir les suites à donner aux désordres affectant le bien, dont notamment les vices de constructions, malfaçons, inexécution de l’entrepreneur,…Ainsi ce contrat permet il d’envisager une indemnisation au profit des souscripteurs d’un tel contrat en cas de désordres ? De quels types ? et par qui ?
Comment le contrat prévoit-il la prestation de construction ?
Le contrat de CCMI, strictement réglementé, et rédigé par écrit, au préalable de tout début de construction, doit notamment comporter :
-Les conditions suspensives à l’exécution du contrat
Le contrat ne peut prendre effet et le chantier ne peut débuter que si toutes les conditions suivantes sont réalisées :
- Obtention du ou des prêts ;
- Détention d’un permis de construire
- Souscription par le maître d’ouvrage d’une assurance dommages-ouvrage (et inversement pour le constructeur);
- Détention par le constructeur de la garantie de livraison. Il doit délivrer au maître d’ouvrage une attestation nominative correspondant à son chantier.
-Le plan et la notice descriptive
Ils doivent être signés par les deux parties. Outre les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances, ces documents doivent préciser :
- les travaux d’adaptation au sol, les travaux de raccordements à l’égout et aux autres réseaux publics et les éléments d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de la maison.
La notice descriptive doit faire la distinction entre les éléments selon qu’ils sont compris ou non dans le prix convenu. Elle indique le coût des travaux, non compris dans le prix, qui restent à la charge du maître d’ouvrage.
Le prix global de la construction TTC
Cette clause précise en tant voulu que ce prix comprend la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, le coût du plan, la garantie de livraison et, le cas échéant, la garantie de remboursement et les frais d’études nécessaires pour la construction. La partition du contrat indiquera également les conditions de la révision de ce prix. La ou les clauses fixant le prix précise(nt) également les modalités de financement et de règlement.
Les informations relatives au déroulement et au paiement de la prestation de travaux
Le contrat précisera la date d’ouverture du chantier, le délai des travaux et pénalités de retard de livraison. Des pièces justificatives permettent de régler tout litige en ce sens. L’échelonnement des paiements suivant l’avancement des travaux, qui varie selon le type du contrat souscrit.
Des annexes sont bien entendus jointes :
- Copie du permis de construire et des autres autorisations administratives ;
- attestations de garantie (livraison, et le cas échéant, remboursement) ;
- notice descriptive des caractéristiques techniques de l’immeuble et des travaux d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ; plan de la construction accompagné d’un dessin de perspective de l’immeuble ;
-
une notice d’information rappelant la réglementation applicable ;
Quelle différence en cas de CCMI avec et sans plan ?
Un contrat de construction de maison individuelle avec plan est différent en ce que le maitre d’ouvrage laisse une liberté conséquente à l’entrepreneur-constructeur pour réaliser la maison, bâtiment (aucun plan n’est soumis au constructeur). Ainsi et par extension, plusieurs mentions au contrat diffèrent d’un contrat avec Plan. Ainsi, les conditions suspensives obligatoires pour la construction avec plan ne sont pas spécialement envisagées dans le contrat qui ne comporte pas les obligations même si en pratique cette partie du contrat demeure inchangée.
Comment le contrat prévoit l’indemnisation en cas de désordres postérieurs à la livraison de l’ouvrage ?
La loi prévoit des garanties légales qui peuvent être actionnées par le maitre d’ouvrage (garantie décennale, de parfait achèvement,…) en cas de désordres affectant…
Ainsi, le contrat restant muet sur les désordres de construction éventuels affectant les travaux notamment de gros œuvre, ils seront pris en charge par le biais de l’assurance des parties. (déclaration, réponse, expertise, indemnisation, recours,…).
Dans le cadre contractuel, le CCMI impose au constructeur une garantie de livraison et de remboursement en cas de paiement en amont de l’ouverture du chantier (acompte).
Elle prévoit également les conséquences du retard de livraison de l’ouvrage et les modalités d’indemnisation que peut demander le souscripteur du contrat.
la première garantie (de livraison) est imposée en cas de risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat et prend la forme d’une caution souscrite auprès d’un assureur ou une banque, elle est par sécurité introduite en temps que condition suspensive de l’exécution du CCMI.
la seconde garantie (de remboursement) n’est pas obligatoire mais permet de s’assurer d’une annulation du contrat sans frais.
Bien souvent le contrat prévoit en son sein des précisions notamment concernant le retard de livraison, puisque c’est un risque assez courant qui peut prendre des causes diverses (intempéries, approvisionnement, intervention de tiers préalablement à l’ouverture du chantier,…) et donc afin de prévenir l’indemnisation du maitre d’ouvrage, il est prévu que le délai soit rallongé en cas de survenance d’un événement susceptible de paralyser le chantier.
Il sera toujours possible en cas de doute sur la possibilité de prouver le retard par la survenance de l’événement causant le retard, d’enjoindre le constructeur par le biais de la mise en demeure à fournir des justifications à l’appui du retard.
D’autant que depuis septembre 2019, tout projet de construction de maison individuelle nécessite de réaliser une étude géotechnique G2 (DTU 13.1), le retard prenant pour cause la réalisation de l’étude ds sols est donc insusceptible de preuve à l’appui du retard.
La jurisprudence a eu l’occasion d’apporter des précisions sur le droit à indemnité du maitre d’ouvrage ainsi selon une décision récente de mai 2023 (n°21-23.859), la faute de la banque s’assimilant à un octroi de fonds san vérification d’une garantie de livraison détenue du constructeur est entièrement responsable des désordres survenus pendant l’exécution du chantier et a donc “privé les acquéreurs du bénéfice d’une garantie de livraison“.
Bien évidemment la présence de la garantie de livraison ne permet pas d’assureur le maître de l’ouvrage de tout trouble affectant le chantier. C’est ce que l’on peut retenir d’un arrêt du 13 avril 2023 (n°21-21,106) dans lequel une demande de démolition reconstruction a été introduite après expertise, il en ressort que les frais garantis par le garant au titre de la garantie de livraison ne peuvent pas s’étendre à des frais avancée pour les “finition réservés par les maîtres de l’ouvrage et de travaux connexes“ et des frais de “déménagement et de location “, ces frais n’entrent pas dans le champ de l’article L.231-6 du Code de la construction et de l’habitation
