La résolution de la vente immobilière pour dol n’à jamais été aussi prégnante. Et pour cause, tout argument est bon à prendre en cas de problèmes ultérieurs à la phase d’achat, pour solliciter cette garantie légale.
Ainsi, la présence d’algues dont la toxicité est avérée située à proximité du bien immobilier constitue un dol du vendeur justifiant la résolution du contrat (3e civ. 15 juin 2022, 21-13.286) ; dans le même ton, un vendeur qui met en avant la particularité du terrain vendu, à proximité d’un terrain de golf, ce qui est de prime à bord “sympathique” mais dangereux quant à au final les balles atterrissent sur le terrain (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 22 novembre 2006, 05-16.719).
L’agent immobilier fautif : quelles sont ses responsabilités en cas de non-paiement du vendeur ?
Comprendre le rôle de l’agent immobilier dans une transaction
L’agent immobilier joue un rôle central dans la vente d’un bien immobilier. Il est chargé de mettre en relation le vendeur et l’acheteur, de négocier le prix et de rédiger les compromis de vente. Mais quelles sont ses responsabilités lorsqu’une situation délicate survient, comme le non-paiement du vendeur ?
La responsabilité de l’agent immobilier : une nuance importante
Il est essentiel de distinguer deux types de responsabilités pour l’agent immobilier :
- La responsabilité contractuelle : Elle découle des termes du mandat qui le lie au vendeur. L’agent immobilier doit exécuter son mandat avec diligence et prudence. En cas de manquement à ses obligations, il peut être tenu responsable envers le vendeur ou l’acheteur.
- La responsabilité délictuelle : Elle intervient lorsque l’agent immobilier commet une faute qui cause un préjudice à une autre personne. Par exemple, s’il a caché un vice caché au bien ou s’il a donné des informations erronées sur l’état du bien.
L’agent immobilier peut-il être tenu pour responsable du non-paiement du vendeur ?
En principe, l’agent immobilier n’est pas responsable du non-paiement du vendeur. Sa mission consiste à mettre en relation les parties et à rédiger les actes de vente. Il ne garantit pas la solvabilité du vendeur.
Cependant, il peut être tenu responsable dans certaines situations :
- Si l’agent immobilier a dissimulé des informations importantes sur la solvabilité du vendeur : Par exemple, s’il était au courant de difficultés financières du vendeur et ne l’a pas signalé à l’acheteur.
- Si l’agent immobilier a donné des conseils erronés : S’il a assuré à l’acheteur que le vendeur était solvable alors qu’il n’en avait aucune certitude.
- Si l’agent immobilier a commis une faute dans la rédaction des actes : Par exemple, s’il a omis d’inclure une clause suspensive de financement qui aurait protégé l’acheteur en cas de refus de prêt.
Quelles sont les conséquences pour l’agent immobilier ?
En cas de responsabilité, l’agent immobilier peut être condamné à :
- Indemniser le préjudice subi par l’acheteur : Il peut être condamné à verser des dommages et intérêts pour le préjudice financier subi par l’acheteur (perte du dépôt de garantie, frais de notaire, etc.).
- Voir sa responsabilité civile professionnelle engagée : Si l’agent immobilier est assuré, sa compagnie d’assurance pourra être sollicitée pour indemniser l’acheteur.
Comment se protéger en tant qu’acheteur ?
Pour se protéger en cas de non-paiement du vendeur, l’acheteur peut :
- Exiger des garanties supplémentaires : Demander au vendeur de fournir une attestation bancaire ou un prêt relais.
- Faire inscrire une clause suspensive de financement dans le compromis de vente.
- Souscrire une assurance annulation de vente.
- Faire appel à un avocat pour vérifier la qualité juridique de la transaction et se faire assister en cas de litige.
Une nouvelle décision qui conforte l’agent dans son intérêt de chercher des mandats de recherche, de celui de vente
Il est avéré que la situation du locataire d’un bien occupé et vendu est une information légitime qui peut constituer un dol du vendeur (3e civ. 16 septembre 2021 n°20-19.229).
Dans l’hypothèse où au préalable d’une vente, un engagement préalable à l’acte en lui-même prévu par l’acheteur, par le biais d’un contrat de réservation, ledit contrat n’est pas soumis à des règles strictes en terme de contenu, l’acheteur a donc eu par le biais du contrat de réservation l’intention de mettre à bail le bien (un chalet) dans un objectif de défiscalisation de l’achat. Du fait de la mise en liquidation du locataire, l’acheteur assigne l’ensemble des parties engagés en résolution pour dol de la vente et du prêt. La Cour de cassation clarifie la responsabilité des parties impliquées. Le demandeur de la résolution soumet aux juges le moyen selon lequel le vendeur avec complicité de l’agent immobilier aurait trompé celui-ci concernant la garantie des loyers puisqu’ils ne pouvaient garantir la paiement de la totalité des loyers sur la durée de la location (9 ans) envisagée au contrat de réservation.
Selon le texte de l’arrêt en Appel rendu par la Cour d’appel de Toulouse, rappelle l’importance pour le dol de caractériser un engagement de la partie vicié, qui sans cette manœuvre, n’aurait pas acheté le chalet. L’acheteur fait valoir que la garantie des loyers est une des causes de son engagement en ce qu’elle s’est senti rassurée quant à l’opération projetée.
La cour d’appel se voit donc dans l’obligation après constatation des modalités de l’opération immobilière et de la conséquence de son échec malgré l’intervention de l’agent immobilier semble-t-il habitué à la commercialisation de ce type de bien et du montage litigieux, de confirmer la résolution de la vente au profit de l’acheteur. La où le droit est très sévère avec l’agent immobilier, c’est dans la capacité des juges à rendre in solidum une responsabilité qui juridiquement ne prend pas sa source dans l’opération immobilière.
Comme la cour d’appel a confirmé le remboursement du prix à l’acheteur et in fine à la banque du montant du prêt, que se passe-t-il quand le vendeur ne peut rembourser la somme ? Ce sera à l’agent immobilier, fautif, de pallier à l’insolvabilité du vendeur. Ainsi, sur la base de l’article 1240 du code civil, “si la restitution du prix par suite de l’annulation du contrat de vente ne constitue pas en
elle-même un préjudice indemnisable, l’agent immobilier dont la faute a concouru, au moins pour partie, à
l’anéantissement de l’acte peut être condamné à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité démontrée du vendeur.”
La cour de cassation va même jusqu’à dire que la cour d’appel s’est fourvoyée en disant que “la perte du
bien immobilier découle du seul choix procédural de l’acquéreur de maintenir sa demande de nullité de la vente
nonobstant l’état de liquidation judiciaire de son vendeur et est étrangère à la faute imputable à l’agent immobilier.”
Ainsi elle impose à l’agent de contribuer au remboursement du fait de son comportement fautif…ça donne à réfléchir.
