Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), une nouvelle décision de la Cour de cassation vient renforcer les droits des acquéreurs face aux désordres apparents. Elle confirme qu’il est possible de dénoncer ces vices même après l’écoulement du délai d’un mois suivant la prise de possession de l’immeuble, à condition d’agir dans l’année. Un rappel bienvenu des protections légales prévues dans ce type de contrat.
Une décision qui clarifie les droits de l’acquéreur
Dans l’affaire jugée le 13 février 2025 (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 février 2025, 23-17.755), un acquéreur avait pris possession d’un immeuble vendu en VEFA, dont la livraison avait été retardée. À la suite d’une expertise judiciaire, plusieurs désordres et travaux de parachèvement ont été relevés. L’acquéreur a alors assigné le vendeur pour obtenir indemnisation, mais la cour d’appel a rejeté ses demandes, au motif que :
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la vente ne prévoyait pas la rétention des 5 % du prix,
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les désordres ne figuraient pas dans les réserves du procès-verbal de réception.
La Cour de cassation casse cette décision : le vendeur ne peut se dégager de ses obligations au titre des vices apparents sous prétexte que ceux-ci auraient été dénoncés tardivement. L’action reste recevable pendant un an, même si les désordres sont dénoncés après le délai d’un mois suivant la prise de possession.
Le cadre légal : une protection renforcée
Cette décision s’appuie sur les articles 1642-1 et 1648 du Code civil, qui organisent la garantie des vices apparents dans le cadre de la VEFA. En résumé :
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Le vendeur ne peut être déchargé de la garantie des vices apparents ni avant la réception, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la prise de possession (C. civ. art. 1642-1).
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L’action en garantie doit être engagée dans l’année suivant le plus tardif de ces deux événements (C. civ. art. 1648, al. 2).
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La jurisprudence confirme que ce n’est pas le délai de dénonciation qui est bloquant, mais bien le délai d’action. Ainsi, un vice apparent peut être dénoncé après un mois, tant que l’action est intentée dans l’année.
La Cour rappelle également qu’une clause contractuelle limitant la garantie aux vices dénoncés dans le mois suivant la remise des clés est réputée non écrite (Cass. 3e civ. 15-2-2006 n° 05-15.197).
Pour les acheteurs en VEFA, cette décision est essentielle : elle évite toute forclusion prématurée de leurs droits et leur donne le temps nécessaire pour faire constater les désordres, notamment via une expertise. Cela peut être particulièrement utile lorsque les défauts n’apparaissent qu’après une installation plus complète dans le logement.
En pratique : que retenir pour les professionnels et les acquéreurs ?
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Acquéreurs : n’hésitez pas à faire constater les désordres même après le délai d’un mois, tant que vous agissez dans l’année.
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Professionnels de l’immobilier : soyez vigilants sur la rédaction des clauses contractuelles, notamment celles portant sur les délais de réclamation, qui pourraient être jugées abusives ou non écrites.
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Conseil : en cas de litige, une expertise judiciaire peut s’avérer précieuse pour établir les faits et défendre vos droits.
