Interdiction de la location des passoires énergétiques : les droits du locataire précisés

Depuis le début de l’année 2023, la location d’une habitation qui consomme plus de 450 kWh par mètre carré et par an, soit un logement étiqueté G +, est illégale. Le propriétaire doit fournir un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) valide respectant ce seuil pour pouvoir louer son bien. La députée Annaïg Le Meur a soumis une question au gouvernement, visant à demander si en cas de reconduction tacite du bail, le locataire avait-il le droit d’exiger un tel document. Le gouvernement a répondu par l’affirmative à cette question dans une réponse ministérielle publiée au Journal Officiel de l’Assemblée Nationale.

Qu’elle est l’origine de l’interdiction de location des logements d’habitation énergivores dénommés “passoires énergétiques” ?

L’interdiction de location des logements d’habitation énergivores, communément appelés “passoires énergétiques”, est une mesure qui a été introduite dans le cadre de la loi climat et résilience adoptée en août 2021. L’objectif de cette mesure est de lutter contre le coût de la location, la précarité énergétique et préserver l’environnement par la réduction des ressources nécessaires à la production d’énergie de chauffage.

L’interdiction prend sa source dans l’intégration dans les critères de décence du logement prévus par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002, étant une des obligations que doit respecter le bailleur concernant les caractéristiques intrinsèques du lieu d’habitation mis à disposition, d‘un seuil de consommation énergétique maximal qui n’excède pas 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Par extension, l’interdiction des logements “énergivores” devient effective car le fameux décret prescriptif des critères de décence a été modifié pour que les modifications prévues par la loi climat et résilience, s’appliquent à compter du 1er janvier 2023,

Dans un second temps, l’assemblée prend appuie sur la réglementation européenne relative à la performance énergétique (directive 2010/31/UE du Parlement européen et du Conseil du 19 mai 2010 sur la performance énergétique des bâtiments modifiée par la directive 2018/844 du Parlement européen et du Conseil du 30 mai 2018, notamment ses articles 11 et 12) = pour mettre en place les seuils actuellement applicable pour les DPE.  L’arrêté du 31 mars 2021 fixe les seuils applicables à chaque étiquette, tel qu’il suit :

A la lecture, du tableau compilant ces seuils, il en ressort que les logements classés G sont potentiellement des logements qui ne respectent pas le seuil maximal de 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, au-delà duquel, les logements d’habitation ne sont plus considérés comme étant décent, et ne peuvent plus être mis en location. Cette interdiction concerne les nouveaux baux ainsi que les renouvellements de baux existants.

Au-delà de ces modifications, une réglementation transitoire intéresse les DPE émis entre le 1er janvier 20131 et le 31 décembre 2017, ces derniers étaient considérés comme valident jusqu’au 31 décembre 2022 et dans un second temps, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024. Les nouveaux DPE émis à partir du 1er juillet 2021 sont ceux issus de la réforme envisagée par la loi ELAN, qui deviennent désormais opposables en ce que la responsabilité du vendeur ou du bailleur peut être engagée par l’acquéreur ou par le locataire qui a subi un préjudice. Ces nouveaux DPE sont réalisés avec une nouvelle méthode dite “3CL-DPE”.

 

Qu’elle est l’interprétation que l’on peut donner à l’interdiction de la location des passoires énergétiques relativement au droit du locataire en cas de renouvellement du bail ?

Selon le ministère de la Transition écologique, le propriétaire n’a pas l’obligation légale de fournir “de manière proactive” un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail. La loi du 6 juillet 1989, qui réglemente les relations locatives, dispose que le bailleur doit fournir un dossier de diagnostic technique lors de la signature du contrat de location. Par conséquent, l’obligation de remettre ce document ne concerne que le moment de la conclusion du contrat de location. Cependant, A l’appui de la réponse, le ministre délégué auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé de la ville et du logement précise que le locataire a le droit d’exiger un DPE valide lors de la reconduction tacite pour garantir que le logement répond toujours aux critères de décence. Ainsi, bien que le bailleur ne soit pas tenu de fournir le DPE spontanément lors de la reconduction tacite, il doit le faire si le locataire en fait la demande.

Pour rappel, les critères de décences du logement englobent désormais des exigences en terme de performance énergétique du logement, ainsi, la décence impose une consommation énergétique “estimée par le diagnostic de performance énergétique défini à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.” (article 3 bis du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, actualisé)

 

Comment mettre en pratique l’apport du ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires ?

Si des soupçons subsistent sur le fait que votre logement est une passoire thermique/énergétique, demandez à votre propriétaire de vous fournir un DPE  conforme à la réglementation lors de la reconduction tacite de votre bail. Si le propriétaire refuse ou ignore votre demande, vous pouvez faire réaliser un DPE à vos frais et, si les suspicions se confirment, envoyer une lettre recommandée pour signaler la non-conformité du logement aux critères de décence et demander des travaux de mise en conformité. Si le propriétaire ne réagit pas dans un délai de deux mois, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection et contacter votre assureur pour vérifier votre couverture juridique. Le juge peut ordonner au propriétaire de réaliser les travaux sous astreinte, réduire ou suspendre le paiement du loyer jusqu’à leur achèvement ou condamner le propriétaire à vous payer des dommages et intérêts en cas d’impossibilité matérielle de permettre la mise en place de travaux de rénovation.

Vous pouvez également faire appel à la commission de conciliation de votre département pour tenter de trouver une solution amiable.

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