Pour louer un meublé de tourisme, il convient de s’assurer que tout est en règle, car cette activité est très réglementée. Les agents immobiliers qui ont affaire à des investisseurs qui comptent acheter un logement dans ce but ont tout intérêt à faire acte de pédagogie, afin que leurs clients concrétisent leurs projets en toute conscience de ce que cela implique. Voici ce qu’ils doivent savoir.
Que considère-t-on comme un meublé de tourisme ?
L’intitulé « meublé de tourisme » est assez explicite, mais enfonçons les portes ouvertes. Il s’agit d’un logement :
- meublé,
- proposé en location,
- dédié à une clientèle de passage (une journée, quelques jours, une semaine, un mois),
- à l’usage exclusif de la clientèle durant son séjour,
- dont la durée et le motif de location implique que la clientèle n’y élit pas domicile.
Remarque : les chambres chez l’habitant et les locations en bail mobilité ont des statuts différents des meublés de tourisme, il ne faut donc pas les confondre.
Les règles applicables aux meublés de tourisme
Les règles selon la commune
Les communes choisissent chacune de réguler de façon plus ou moins stricte la location en meublé de tourisme. Plus ou moins de latitudes sont laissées en fonction des enjeux sur le territoire municipal (offre et demande de logements, affluence saisonnière, retombées économiques, etc.). L’agent immobilier doit pouvoir renseigner sur les règles en vigueur pour les meublés de tourisme dans la commune où ses clients souhaitent investir de cette manière.
La question de la résidence
Le meublé de tourisme est-il une résidence principale ou secondaire ? En fonction de la réponse, différentes règles s’appliquent au bien immobilier. Une résidence principale est occupée au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure). Donc tout logement loué plus de 4 mois par an est forcément une résidence secondaire pour son propriétaire.
Comment louer un meublé de tourisme ?
En copropriété
Le règlement d’une copropriété permet de vérifier si des règles sur la finalité de l’immeuble ou sur certains types d’occupation font obstacle à une location en meublé de tourisme. Il suffit de contacter le syndic concerné pour obtenir ces informations.
Changement d’usage du bien
Dans certaines communes, notamment celles de plus de 200 000 habitants, il est obligatoire d’obtenir une autorisation de changement d’usage d’un bien. Ce qui est le cas quand une résidence principale est transformée en meublé de tourisme ! Pour demander l’autorisation nécessaire, il faut récupérer et retourner le formulaire adéquat dûment rempli à la mairie de la commune concernée.
Remarque : les communes qui appliquent le changement d’usage peuvent soumettre l’obtention d’une autorisation à compensation, c’est-à-dire à la transformation d’un local commercial en logement en parallèle de la mise en location d’un meublé de tourisme, afin de maintenir la quantité et la qualité des logements disponibles pour la population permanente de ces villes.
Numéro d’enregistrement préalable
Parmi les communes où la procédure de changement d’usage est nécessaire, certaines imposent aussi l’obtention d’un numéro d’enregistrement préalable à toute location d’un meublé de tourisme. Ce numéro d’enregistrement unique par location :
- est délivré par téléservice,
- doit obligatoirement figurer sur l’annonce de mise en location.
Déclaration préalable
Il est nécessaire de faire une déclaration préalable dans les circonstances suivantes :
- pour la location d’une résidence secondaire ou d’un local commercial, quand la commune n’applique pas le changement d’usage,
- pour la location d’une résidence secondaire ou d’un local commercial, quand la commune applique le changement d’usage, mais pas le numéro d’enregistrement,
- pour la location d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un local commercial, quand la commune applique le changement d’usage et le numéro d’enregistrement.
Capacité à louer
- La location d’une résidence principale en meublé de tourisme est limitée à 120 nuitées par an maximum (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).
- La location d’un local commercial en meublé de tourisme est libre et sans limite de durée.
Sous-location
- Pour pouvoir louer en meublé de tourisme un logement dont on est locataire, il faut vérifier que la sous-location n’est pas interdite dans le bail ou obtenir l’autorisation du propriétaire du bien.
- Il est interdit de louer un logement social en meublé de tourisme.
Classement
Le classement d’un meublé de tourisme (de 1 à 5 étoiles) n’est pas obligatoire. L’intérêt de ce classement est commercial, puisqu’il permet d’indiquer aux clients le niveau de confort et de prestation de la location. Le propriétaire d’un meublé de tourisme peut aussi bénéficier d’un abattement forfaitaire de 71 % sur les revenus de location au titre du régime des microentreprises, ainsi que d’une exonération de la taxe d’habitation et de la taxe foncière.
Meublé de tourisme : comment déclarer ses revenus ?
Remarque : la location saisonnière d’une ou de plusieurs pièces d’une résidence principale est exonérée d’impôts et n’a pas à être déclarée à l’impôt sur le revenu dès lors qu’elle ne rapporte pas plus de 760 euros par an.
Si les recettes annuelles sont inférieures à 72 600 euros
Dans ce cas de figure, le bailleur en meublé de tourisme peut choisir entre deux régimes fiscaux :
- Le régime dit micro BIC (adapté aux activités occasionnelles), dans le cadre duquel le montant des recettes est à indiquer sur une déclaration complémentaire d’impôt sur le revenu n° 2042 C pro.
- Le régime réel (plus adapté aux activités professionnelles), sans la TVA à payer.
Si les recettes annuelles sont supérieures à 72 600 euros
Dans ce cas de figure, le bailleur en meublé de tourisme est automatiquement soumis au régime réel :
- Il doit indiquer le montant de ses recettes sur une déclaration professionnelle n° 2031-SD,
- Il peut déduire le montant exact de ses charges sur cette même déclaration,
- Si les recettes dépassent 85 800 euros pour des prestations para-hôtelières, la TVA doit être facturée, la TVA payée pouvant être déduite des achats et des frais.
Meublé de tourisme : compléments d’information
Taxe de séjour
La plupart du temps, la plateforme de location d’un meublé de tourisme collecte elle-même la taxe de séjour et se charge de la reverser à la collectivité correspondante.
Nuisances et voisinage
Les locataires d’un meublé de tourisme doivent respecter les mêmes règles locales et de copropriété que les habitants permanents. Ce faisant, il est conseillé de :
- Rappeler les règles applicables à chaque locataire,
- Faire en sorte que le propriétaire soit contacté par les voisins du meublé de tourisme si des nuisances sont à déplorer.
Remarque : certaines plateformes de location désactivent le compte des loueurs pour lesquels sont signalées de trop nombreuses nuisances.
Non-respect des obligations
- 50 000 euros d’amende par local qui ne respecte pas la procédure de changement d’usage, plus 1 000 euros d’astreinte par jour et par mètre carré jusqu’à ce que le local soit rendu à son usage d’habitation.
- 5 000 euros d’amende en cas de défaut de numéro d’enregistrement, là où il est obligatoire.
- 10 000 euros d’amende pour la location pendant plus de 4 mois par an d’un logement déclaré comme une résidence principale.
- 25 000 euros d’amende pour la location d’un local commercial en meublé de tourisme sans avoir obtenu l’autorisation, dans les villes où elle est obligatoire.
