Depuis plusieurs années, la technologie blockchain s’est immiscée dans le quotidien des Français et des investisseurs. Son emploi se traduit largement pour la manipulation et le transfert de crypto-actifs ou crypto-monnaies. Echanger des Bitcoins ou des Ethereums n’est plus la seule possibilité accordée aux particuliers, l’immobilier est également susceptible de bénéficier de cette nouvelle technologie d’échange transactionnel.
Comment se matérialise le système blockchain ?
La blockchain c’est un système décentralisé, dans le sens ou le fonctionnement interne n’est géré par aucune institution ou administration humaine, représentée par une chaîne de blocs, ces derniers étant interconnectés comme une succession de prises électriques. Sauf qu’au lieu d’utiliser le réseau électrique pour faire passer le courant, la blockchain utilise le réseau internet pour faire transiter de l’information à travers plusieurs ordinateurs cet ensemble est dénommé « nœud ». Les blocks sont des sortes de terminaux d’information qui intègrent les informations de la suite de block ou blockchain.
À première vue, on voit mal le lien entre un réseau de données et son emploi pour le secteur immobilier mais nous allons voir qu’il y a pourtant des avantages tangibles.
Quel est l’avantage de la blockchain dans le domaine immobilier ?
L’emploi de la technologie blockchain au service des opérations classiques connues des professionnels de l’immobilier intègre des avantages qui débordent du cadre professionnel, mais peuvent apporter des garanties en termes de sécurité et de transparence.
L’emploi le plus courant actuellement de la blockchain est celui de l’investissement financier et immobilier qui prennent des formes nouvelles. Ici, et grâce à cette technologie, il est désormais possible de scinder un actif immobilier de manière sécurisée et d’en gérer les parts.
Dès lors, et c’est une première garantie, la blockchain et son système d’échanges aura cet avantage d’authentifier toute transaction et de l’archiver par le biais de « contrats intelligents ». Ces contrats sont des programmes informatiques « automatiques » qui sont actionnés sur la blockchain et qui s’exécutent dès que les conditions d’une vente, par exemple, sont remplies.
Il sera donc possible de vendre des parts de biens immobiliers ou d’actifs de manière tout aussi sécurisée qu’une transaction classique par acte authentique (avec des garanties d’authenticité et de sécurité du système informatique qui est crypté) et davantage sécurisé d’un point de vue juridique.
Comment sont vendus des actifs immobiliers via la blockchain ?
L’actif immobilier est transformé pour pouvoir être échangeable sur le système blockchain, on nomme cette conversion la « tokenisation ».
Un token représentera alors une part d’un bien immobilier ou des parts de sociétés détentrices d’un patrimoine immobilier. Dans chaque cas, la valeur du token ne pourra dépendre uniquement de la valeur de l’actif immobilier transcrit dans le token. La valeur du token sera d’une part, principalement impactée par les fluctuations du marché immobilier au regard de la valeur vénale du bien ou part du bien qu’il représente. Cependant, le token en tant qu’entité distincte peut lui aussi avoir une valeur fluctuante, ce qui peut également faire varier sa propre valeur vénale.
L’investissement immobilier étant le principal aspect de l’emploi de la technologie blockchain, il peut se faire via deux moyens :
-Le premier vise la souscription d’un contrat d’investissement permettant d’acquérir des titres conférant des droits ;
Sur ce premier point, l’AMF vers la fin de l’année 2022 a émis une actualité selon laquelle le modèle des contrats souscrits de cette manière et via la blockchain peut s’assimiler juridiquement à des “Titres de créance, et notamment des valeurs mobilières représentatives d’un droit de créance telles que visées à l’article L. 228-36-A du code de commerce”
Ce qui se rapproche de l’investissement réalisé par la souscription de titres de sociétés attribuant aux investisseurs un droit sur les rendements de celle-ci. Les fournisseurs de ce type de service doivent donc se conformer à la “réglementation relative aux offres au public de titres financiers (Règlement (UE) n°2017/1129 du 14 juin 2017 ; articles 212-43 et suivant du règlement général de l’AMF) et, selon le cas, au statut de prestataire de services en financement participatif (Règlement (UE) n°2020/1503 du 7 octobre 2020) ou au statut de prestataire de services d’investissement (articles L.531-1 et suivants du code monétaire et financier) comme le rappelle l’AMF. “
-Le second moyen vise l’acquisition sur des plateformes d’actifs numériques sous forme de jeton (crypto-actifs) ;
Le code monétaire et financier définit à l’article L.552-2 un jeton comme “tout bien incorporel représentant, sous forme numérique, un ou plusieurs droits pouvant être émis, inscrits, conservés ou transférés au moyen d’un dispositif d’enregistrement électronique partagé permettant d’identifier, directement ou indirectement, le propriétaire dudit bien.”
On distingue deux types de tokens :
-Les Utility Token (attribution d’un simple droit d’usage préférentiel), ces tokens donnent un droit de jouissance, ils sont des jetons non assimilables à des titres financiers comme le précise l’article L.54-10-1 du Code monétaire et financier. La réglementation qui entoure leur émission est celle applicable aux Initial coin offerings (ICO), dont la loi PACTE de mai 2019 encadre l’émission pour préciser ce qui est attendu des émetteurs au publics de ces jetons.
-Les Security Token (attribution d’un droit financier sur l’émetteur) : Les utility tokens, sont des jetons digitaux, donnent naissance à un droit d’usage, ils ne devraient pas être assimilés à un jeton au sens de l’article L.54-10-1 du Code monétaire et financier et devraient être soumis à la réglementation d’émission de jeton en application des articles L.552-1 du Code monétaire et financier et suivants issus de la loi Pacte.
