L’autorisation d’exploitation commerciale est une procédure obligatoire qui permet à un investisseur détenteur d’un projet d’occuper un espace urbain qui du fait de la loi ou des autorités départementales est identifié comme étant un espace à pourvoir en vue d’y exercer une activité économique d’une ampleur minimale. La loi impose en effet à tout porteur de projet de soumettre ce dernier auprès d’une commission spéciale : la commission départementale d’aménagement commerciale. Cette commission se compose d’élus (présidé par le Préfet) et de personnes qualifiées et se réunit périodiquement pour étudier les demandes d’aménagement urbain visant des créations ou extensions voire regroupement de surface commerciale préexistante ou non.
S’il est nécessaire de tout créer ab initio, alors la demande sera a déposer en priorité auprès du service d’urbanisme de la commune ou de l’Etablissement Public de coopération intercommunale. La loi (article L.752-15 du Code de commerce) prévoit que s’il y a une demande de permis de construire qui est nécessaire à la mise en place du projet d’aménagement, alors la réponse de la commission devra attendre l’autorisation des autorités compétentes pour l’attribution des autorisations d’urbanisme, le délai peut donc être très rallongé même si par principe, le délai de deux mois reste un délai valide au-delà duquel une acceptation tacite est acquise.
La procédure est une chose mais l’évaluation de la valeur d’un tel espace en est une autre. Les autorités amenées à se prononcer sur ce point ont rendu diverses décisions et actes permettant de s’y reporter.
L’autorisation d’exploitation commerciale (AEC) : un point clé pour les projets commerciaux
Qu’est-ce qu’une AEC ?
L’autorisation d’exploitation commerciale (AEC) est un document administratif obligatoire pour ouvrir ou étendre un commerce de détail dont la surface de vente dépasse un certain seuil, généralement 1000m². Ce dispositif vise à réguler l’implantation des commerces, en tenant compte de l’équilibre économique du territoire et des besoins des consommateurs.
Pourquoi une telle autorisation ?
- Aménagement du territoire : L’AEC permet d’éviter une prolifération anarchique des commerces, en particulier dans les zones déjà saturées.
- Protection des commerces de proximité : Elle vise à préserver les commerces de centre-ville et à éviter la concentration excessive de grandes surfaces en périphérie.
- Impact environnemental : L’AEC peut être conditionnée à des mesures visant à limiter l’impact environnemental du projet, comme la réduction de la consommation énergétique ou la gestion des déchets.
Les éléments clés de l’AEC
- La surface de vente : C’est l’élément central de l’AEC. Elle doit être calculée avec précision et correspond à l’ensemble des surfaces utilisées pour l’exposition et la vente des produits, y compris les espaces de stockage directement liés à la vente.
- Les activités concernées : L’AEC s’applique aux commerces de détail, mais certaines activités spécifiques peuvent être exemptées.
- La procédure de demande : La demande d’AEC doit être déposée auprès de la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC). Le dossier doit contenir des informations détaillées sur le projet, notamment un plan de situation, un plan des locaux et une étude d’impact.
Les nouvelles modalités de calcul de la surface de vente
Depuis quelques années, les modalités de calcul de la surface de vente ont évolué afin de mieux prendre en compte les spécificités de certains types de commerces. Par exemple, les surfaces dédiées au click and collect ou les espaces de vente en ligne sont désormais intégrées dans le calcul de la surface de vente.
Il est donc essentiel de se tenir informé des dernières évolutions réglementaires pour constituer un dossier de demande d’AEC complet et conforme.
Les conséquences d’une AEC refusée ou non conforme
Un refus d’AEC peut avoir des conséquences importantes pour le porteur de projet :
- Impossibilité d’ouvrir le commerce : Le projet ne peut pas voir le jour si l’AEC n’est pas obtenue.
- Retards dans l’ouverture : Une procédure de recours peut entraîner des délais supplémentaires.
- Coûts supplémentaires : Les démarches administratives et les éventuels recours peuvent engendrer des frais importants.
En conclusion, l’obtention d’une AEC est une étape incontournable pour tout projet commercial de grande envergure. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un professionnel (avocat, urbaniste) pour constituer un dossier solide et optimiser les chances d’obtenir l’autorisation.
Comment se calcule la valeur d’un espace commercial ?
Les espaces commerciaux classique, aussi connue juridiquement par la dénomination de “fonds de commerce” ne sont pas concernés par ce qui suit. Des modalités de calculs de la valeur de ces fonds sont connues de la pratique et plusieurs méthodes de calculs sont en principe appliquées. Sera ensuite, retenu d’un commun des parties à la cession, la méthode qu’ils considèrent comme étant la plus fiable ou la plus fidèle à la typologie du fonds.
Pour ce qui concerne les espaces commerciaux identifiés par la loi comme des “secteur d’activité d’entreprises commerciales et artisanales” que le Code de commerce entend considérer comme des ” commerce de détail à prédominance alimentaire” ou “autres commerces de détail et les activités de prestation de services à caractère artisanal” et également depuis la récente loi du 23 octobre 2023 relative à l’industrie verte, les activités de nature industrielles, pour ces surfaces là qui seraient soumis à l’autorisation départmentale précitée, il est prévue une première information qui a son importance.
L’article L.752-15 du Code de commerce précise que “L’autorisation est accordée par mètre carré de surface de vente”‘. De ce postulat, le Conseil d’Etat a précisé que les espaces d’un magasin, qui doit être pris en compte dans la surface de vente et donc dans sa valeur ceux “s’entendent des espaces affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, de ceux affectés à l‘exposition des marchandises proposées à la vente, à leur paiement, et de ceux affectés à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente / La surface de vente des magasins de commerce de détail prise en compte pour le calcul de la taxe ne comprend que la partie close et couverte de ces magasins” (CE 16 novembre 20222 n°462720).
La valeur d’un espace commerciale soumis à autorisation est donc plus chère à concurrence de la surface de vente qui est déterminée au cours de la cession. Il convient donc de se mettre d’accord sur ce qu’est une surface de vente admissible ou non.
Les décisions rendues sur cet aspect sont malheureusement difficiles à appliquer dans une situation concrète de cession. Dès lors le gouvernement a pris une circulaire informative pour exposer les “modalités de calcul de la surface de vente en matière d’aménagement commercial” à retenir.
Que prévoit la circulaire pour le calcul de la valeur des espaces commerciaux soumis à autorisation d’exploitation commerciale ?
Nous vous invitons à prendre connaissance de la circulaire ici : circulaire
La circulaire se scinde de la manière suivante :
Elle permettra de clarifier le nouveau régime applicable en matière d’aménagement commercial (1) et de présenter les évolutions dans les procédures de demandes d’autorisation d’exploitation
commerciale (2).
Dans le point 2. les critères retenus par la circulaire reprennent l’arrêt du Conseil d’Etat.
La ciculaire précise également les spécificités relatives au GIE. ll est précisé les éléments suivants pour cette forme de structure :
«La présente circulaire a vocation à s’appliquer aux commerces indépendants d’un même bâtiment : l’indépendance se caractérisant par une séparation physique entre les différentes entités commerciales considérées, sans communication entre eux. Par exemple, une structure
solide infranchissable et non amovible faite de parpaing, de pierres et d’autres matériaux qui séparent ou délimitent les espaces commerciaux. Pour les GIE, le Conseil d’Etat, dans sa décision « Société Printemps » n° 411500 du 12 avril 2019 portant sur le contentieux fiscal de la Tascom, a précisé les modalités de calcul de la surface de vente pour les enseignes proposant à des tiers, des emplacements de vente. Ainsi, le Conseil d’Etat a jugé que ces emplacements doivent être inclus dans l’assiette de la surface de vente de la société qui exploite le magasin lorsque cette société peut être regardée comme « exploitant
une surface de vente […] pour y réaliser une activité de vente au détail et non comme exerçant une activité de prestation de service de mise à disposition d’espaces de ventes au détail ».
la circulaire invite donc tout demandeur d’un permis de construire dans le cadre d’une demande d’AEC, de préciser, au regard de la décision du Conseil d’Etat, “, s’il prévoit de conserver la maitrise de l’exploitation de la surface de vente pour y réaliser une activité de vente au détail ou d’exercer une simple activité de prestation de service de mise à disposition d’espaces de ventes au profit de tiers. ”
