La procédure d’expropriation relative au immeubles menaçant de ruines est une procédure spéciale qui déroge à la procédure d’expropriation prévue au code de l’expropriation pour utilité publique. La procédure visant les immeubles menaçant des ruines est assurée depuis une loi de 1970 dite loi “Vivien” qui a instauré la procédure de lutte contre l’habitat indigne. Des modifications légales et une dernière réforme de 2020 (ordonnance n°2020-1144 du 16 septembre 2020 et décret d’application), a remanié les procédures de lutte contre l’habitat indigne dans lesquelles s’inscrit la procédure d’expropriation des immeubles menaçant de ruines. Nous allons donc voir les spécificités de cette procédure.
Comment se déroule la procédure d’expropriation des immeubles menaçant de ruines ?
La procédure d’expropriation pour cause d’immeuble menaçant de ruine prend pour socle une partie du code de l’expropriation.
Tous les immeubles ne peuvent faire l’objet d’une telle procédure car elle induit souvent sa démolition. Cependant et depuis l’ordonnance du 15 décembre 2005 (n°2005-1566), “des immeubles qui ne sont eux-mêmes ni insalubres, ni impropres à l’habitation, lorsque leur expropriation est indispensable à la démolition d’immeubles insalubres ou d’immeubles menaçant ruine, ainsi que des terrains où sont situés les immeubles déclarés insalubres ou menaçant ruine lorsque leur acquisition est nécessaire à la résorption de l’habitat insalubre, alors même qu’y seraient également implantés des bâtiments non insalubres ou ne menaçant pas ruine.”
Depuis la réforme de 2020, les immeubles qui sont visés par les articles L.511-1 à L.511-9 peuvent être concernés par la procédure, il s’agit des immeubles visés à l’article L.511-1 :
– les immeubles ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L 511-11 du CCH et prescrivant la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter ;
– à titre exceptionnel, des immeubles qui ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, lorsque leur expropriation est indispensable à la démolition d’immeubles insalubres ou menaçant ruine ;
– à titre exceptionnel également, les terrains où sont situés les immeubles insalubres ou menaçant ruine, lorsque leur acquisition est nécessaire à la résorption de l’habitat insalubre, alors même qu’y seraient également implantés des bâtiments non insalubres ou ne menaçant pas ruine.
L’obtention d’un arrêté du préfet déclarant la mise en sécurité ou le traitement de la ruine affectant l’immeuble et prescrivant sa démolition est préalable au lancement de la procédure d’expropriation (L.511-2 premier alinéa du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).
Ledit arrêté prévoit plusieurs informations (un délai, des mesures de police de préservation de la santé et sécurité des habitants : comme une interdiction d’habiter temporaire ou définitive et notamment la démolition de l’immeuble).
Remarque : l’article R.511-4 du Code de la construction et de l’habitation impose que le préfet sollicite l’avis “de l’architecte des Bâtiments de France dans les cas où cet immeuble est :
1° Soit inscrit au titre des monuments historiques en application de l’article L. 621-25 du code du patrimoine ;
2° Soit situé dans les abords des monuments historiques définis à l’article L. 621-30 du même code ;
3° Soit situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable classé en application de l’article L. 631-1 du même code ;
4° Soit protégé au titre des articles L. 341-1, L. 341-2 ou L. 341-7 du code de l’environnement.
L’avis est réputé émis en l’absence de réponse dans le délai de quinze jours.”
Quand les conditions de la déclaration par le préfet de l’insalubrité et de la nécessité de démolir l’immeuble sont acquis, le préfet prend un autre arrêté déclarant d’utilité publique la mesure d’expropriation qui, selon l’article L511-2 et R.511-2, indique :
– la collectivité publique ou l’organisme bénéficiaire de l’expropriation ;
– mentionne les offres de relogement faites obligatoirement aux occupants (y compris les propriétaires)
– prononce la cessibilité ;
– fixe le montant de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires ainsi qu’aux titulaires de baux commerciaux, cette indemnité ne pouvant être inférieure à l’évaluation des domaines (directeur départemental ou régional des finances publiques) ;
– fixe la date à laquelle il pourra être pris possession des immeubles après paiement, cette date devant être postérieure d’au moins un mois à la publication de l’arrêté (deux mois dans les cas où l’article L 511-1 n’autorise l’expropriation qu’à titre exceptionnel) ;
– fixe le montant de l’indemnité provisionnelle de déménagement (à moins que le déménagement ne soit assuré par l’administration) et, le cas échéant, le montant de l’indemnité de privation de jouissance.
L’article R.511-2 précise que l’arrêté est “publié au recueil des actes administratifs du département et affiché à la mairie du lieu de situation des biens“. et “notifié aux propriétaires, aux titulaires de droits réels immobiliers ou de parts donnant droit à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux et, s’agissant d’un immeuble d’hébergement, à l’exploitant“.
L’arrêté déclarant d’utilité publique l’expropriation précise le montant d’une indemnité provisionnelle selon l’évaluation faite par l’administration de la valeur de l’immeuble ou bien menaçant de ruine (qui prend en compte l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires ainsi qu’aux titulaires de baux commerciaux et l’indemnité provisionnelle de déménagement).
Dans le mois qui suit la prise de possession des lieux par le bénéficiaire de l’expropriation, le préfet doit poursuivre la procédure devant le juge judiciaire dans les conditions de droit commun prévues par le Code de l’expropriation (article L.511-4 du Code de l’expropriation).Un transfert de propriété est opéré par le dressage d’une ordonnance d’expropriation, le juge administratif est donc saisit de cette demande et vérifie que le dossier et les formalités administratives soit conforme aux exigences requises pour l’expropriation
L’article L.222-2 avant dernier alinéa du même code prévoit le sort des inscriptions de privilèges ou d’hypothèques inscrit sur le bien ou les biens faisant l’objet de l’expropriation.
Pour la fixation de l’indemnité d’expropriation (définitive), il faut tenir compte du “caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril “.
Pour les modalités de calcul, le régime de droit commun prévu par le code de l’expropriation s’applique (L.242-1 à L.242-7).
Enfin, il est prévu à l’article L.231-1 du Code de l’expropriation que dans le mois du paiement de l’indemnité, si les propriétaires n’ont pas quitté les lieux, il peut être procédé à leur expulsion par recours à la force publique.
Après prise d’effet de la mesure d’expropriation envers les habitants (locataires comme propriétaires), la loi prévoit de garanties de relogement
L’occupant d’un immeuble menaçant ruine ou insalubre exproprié bénéficie des droits de priorité et de préférence prévus pour l’expropriation pour cause d’utilité publique aux articles L 423-1 et L 423-5 du Code de l’expropriation
Le droit de priorité permet aux occupants d’un immeuble, si leurs revenus ne dépassent pas un certain seuil, de bénéficier de l’attribution prioritaire d’un logement HLM.
Quant au droit de préférence, il permet l’octroi d’un prêt immobilier à des conditions avantageuses.
Règle relativement importante : Le refus des occupants des locaux visés à l’arrêté préfectoral du relogement qui leur est offert par l’expropriant, autorise leur expulsion sans indemnité (L.511-9 du Code de l’expropriation).
L’expulsion doit s’effectuer dans les conditions de droit commun et exige donc une autorisation judiciaire. Par ailleurs, l’offre de relogement doit être conforme aux prévisions de l’article L.314-2 du Code de l’urbanisme relatif au relogement dans le cadre d’opérations d’aménagement. Il doit être fait à chaque occupant au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à des normes d’habitabilité.
