La recherche d’un financement ou l’assistance visant à garantir l’octroi d’un crédit immobilier fait partie des attributions de l’agent immobilier. Compte tenu de l’importance de cette étape dans le dénouement de la transaction, s’armer de patience et de concentration est crucial. Or, certains éléments peuvent être source de difficultés et présenter un danger notamment en ce qui concerne l’origine des fonds apportés par l’acheteur que ce soit dans le cadre d’un prêt ou de l’apport personnel.
A ce titre, tout agent immobilier se doit de s’assurer de l’origine des fonds et de déclarer auprès de l’opérateur TRACFIN, toute information qui pourrait laisser penser que les fonds apportés pour l’achat du bien ait été acquis de manière illégale. Pour l’année 2021, TRACFIN a reçu 165 171 informations, soit une augmentation de 43% par rapport au volume reçu en 2020. A l’inverse, certains professionnels, de différents secteurs d’activité, concernés par l’obligation de délivrer une information relative à des soupçons de ce type ferment les yeux. La politique de l’autruche est pourtant réprimée par un organe bien particulier.
Quel organe est en charge de la discipline relativement à la lutte contre les infractions financières ?
La Commission nationale des sanctions (CNS), est une institution indépendante qui a pour principale mission de sanctionner les manquements commis par certains professionnels qui ne respectent pas leurs obligations en matière de prévention et de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme. Afin d’assurer son efficacité, les pouvoirs publics ont décidé d’assujettir à ce dispositif des professions dont l’activité peut être particulièrement utilisée aux fins de blanchiment. Ils sont en effet, en raison de leur expérience et de leur connaissance de leur environnement professionnel, les mieux à même de détecter et de signaler les comportements financiers douteux et les tentatives d’instrumentalisation de leur profession à des fins criminelles. Leur mobilisation dans ce cadre est nécessaire pour lutter contre ces pratiques et leur éviter d’apporter leur concours à ces opérations. Leur vigilance est le premier rempart contre ces activités criminelles.
Voici une décision, à titre d’exemple, de la Commission nationale des sanctions qui mérite d’y apporter une attention particulière :
La commission nationale des sanctions, Après un contrôle opéré par les agents contrôleurs de la DGCCRF, relativement au respect des dispositions concernant la lutte antiblanchiment, a été saisi par le ministre de l’économie et des finances sur la base du rapport d’intervention émis par la DGCCRF. il était reproché à l’agence immobilière mise en cause de ne pas avoir rempli ses obligations de vigilance antiblanchiment et de l’identification et la vérification de l’identité des clients et bénéficiaires effectifs.
La commission a rendue le 25 novembre 2022, une décision se basant sur quatre chefs d’accusation (ces griefs sont souvent
le premier vise le “au manquement à l’obligation de mise en place de systèmes d’évaluation et de gestion des risques de blanchiment des capitaux et de financement du terrorisme“, trois articles L. 561-4-1 , L. 561-32, et R. 561-38 du code monétaire et financier ont été rappelés et visent l’obligation des professionnels mentionnées à L.562-1 du même code au respect des impératifs de contrôle et de vigilance par la mise en place de système de vérification afin d’éviter les risques de blanchiment des capitaux et de financement du terrorisme.
Sur ce point précis, il était question de faire un constat relatif à un manque d’organisation du contrôle des modalités de financement des biens au travers d’écrit “retraçant les procédures internes relatives à la mise en œuvre du dispositif LAB-FT“, l’agence ne prévoyait pas une procédure particulière et écrite, elle a été redressée sur ce point.
Le deuxième, vise “l’obligation d’identifier et de vérifier l’identité des clients et des bénéficiaires effectifs “.
Il est fait la reproche à l’agence de ne pas demander systématiquement les pièces permettant de s’assurer de l’identité des acheteurs pendant les étapes relatives à la visite du ou des biens et au moment de l’établissement du mandat.
Le troisième, concerne “le recueil des informations relatives au client et à l’objet et la nature des relations d’affaires existantes”. il est fait mention par le gérant de l’agence mise en cause, qu’une fiche d’informations est dressée à destination du notaire, cependant ,”ces fiches n’indiquaient ni la profession ni les revenus des acquéreurs, et indiquaient simplement concernant le mode de financement, soit apport personnel et/ou emprunt complémentaire, sans préciser le montant et l’origine des fonds personnels“.
la réponse des mis en cause au questionnaire remis par les agents contrôleurs de la DGCCRF à la question suivante : les procédures écrites internes prévoient elles une mise à jour des informations relatives aux clients et aux opérations pendant toute la durée de la relation d’affaires ?, précise “qu’aucune procédure écrite n’est prévue mais que la vérification est systématiquement faite”.
Dans le même esprit, “la question numéro 30 il a été indiqué qu’il n’avait pas été mis en place de dispositif permettant de vérifier que les clients ne se trouvaient pas sur la liste des personnes faisant l’objet de mesures de gel des avoirs de la Direction générale du Trésor” .
Le dernier point soulevé, est relatif “à l’obligation d’informer régulièrement le personnel”. Ici , il est reproché au gérant de l’agence de ne s’être acquitté de son obligation d’informations auprès de ses préposés que de manière orale, ce qui est insuffisant au regard des dispositions légales préconisant cette information (L.56134 du CMF)
Comment prendre connaissance des décisions relatives à la lutte contre le blanchiment d’argent et financement du terrorisme émises par la Commission nationale des sanctions ?
La Commission nationale des sanctions (CNS)met en ligne les décisions sanctionnant tout professionnel manquant à ses obligations en matière de prévention et de lutte contre le blanchiment d’argent et financement du terrorisme dont les agences immobilières font partie. Voici quelques autres décisions qui descriptive de cas de manquement aux obligations précitées.
- les documents diffusés par un syndicat professionnel ne peuvent servir de document interne d’approche par les risques au sein d’une agence, car ils ne sont ni personnalisés ni adaptés aux transactions immobilières réellement effectuées par l’agence (décision du 17 juin 2021) ;
- la cartographie des risques doit être complète ; est insuffisante la cartographie qui ne comprend pas d’évaluation ni de classification des risques propres à l’agence (décision du 11 avril 2022)
- la conclusion rapide d’une vente n’exclut pas la nécessité de procéder aux mesures de vigilance supplémentaires exigées par le Code monétaire et financier (décision du 1er mars 2022) ;
- la détermination du bénéficiaire effectif d’une transaction nécessite pour les personnes morales une vérification des statuts (décision du 13 mai 2022) ;
- l’actualisation des informations relatives à la nature et à l’objet de la relation d’affaires s’impose même en cas de simple vente immobilière : la durée s’écoulant entre la date de première mise en relation au sein de l’agence et la date de signature de l’opération chez le notaire confère les attributs d’une relation d’affaires à cette opération (décision du 13 mai 2022).
- l‘agent immobilier est tenu d’accomplir les vérifications relative à la prévention du blanchiment en toute circonstance même si ces vérifications sont également réalisées par le notaire et par la banque (décision du 9 juin 2022)
- Les modalités de financement n’étaient mentionnées que dans le compromis de vente, c’est-à-dire à la fin de la relation d’affaires, alors que le respect des obligations antiblanchiment s’impose en amont au moment de l’entrée en contact avec les acquéreurs. (décision du 18 janvier 2023)
Il est possible de prendre connaissance de ces décisions, en cliquant sur le lien suivant : https://www.economie.gouv.fr/commission-nationale-sanctions/decisions-cns
