Au titre de l’activité d’intermédiation, tout professionnel de l’immobilier agissant dans le cadre d’une des activités visées à l’article 1er la loi Hoguet (à l’exception des 6° et 9°) devraient souscrire une garantie visant le remboursement de sommes, effets ou valeurs reçus dans le cadre de leur activité qui n’a pas la qualification de rémunération (de commission à fortiori).

La garantie financière est un document légal défini par l’article 3 de la loi Hoguet de 1970 et dont les modalités de fonctionnement sont précisés par le chapitre 3 du décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972. De fait, l’agent immobilier sert souvent d’intermédiaire entre la banque et le client lors de ses transactions. Ainsi, la garantie financière certifie la fiabilité de cet agent, et devient surtout une garantie de confiance pour les autres parties.

La garantie financière permet d’être assuré en cas de vol ou d’abus de confiance. En cas de défaut de paiement, elle agit dans l’intérêt de l’agent immobilier mais aussi des autres parties incluses dans la transaction.

 

Comment la loi aborde les obligations du professionnel de l’immobilier face à la souscription de la garantie financière ? 

 

Cette garantie souscrite auprès soit d’un établissement de crédit ou la société de financement ou d’une société d’assurance va se formaliser par un acte soit de cautionnement ou d’une consignation auprès de la caisse des dépôts et consignation comme le prévoit l’article 23 du décret de 1972 (le professionnel de l’immobilier devra donc déposer la somme servant de garantie).

Ainsi, le garant sera engagé auprès du professionnel à hauteur d’un montant minimal qui ne peut être inférieur  110 000 euros ou 30 000 € si la garantie a couvert moins de deux années de risque. 

Cependant, le professionnel de l’immobilier ne pourra détenir pour le compte de ses clients des fonds qui excède “le montant de la garantie financière fixée par la convention […] dont le titulaire de la carte professionnelle demeure redevable à tout moment sur les versements et remises qui lui ont été faits à l’occasion des opérations mentionnées par l’article 1er de la loi susvisée du 2 janvier 1970.”

La garantie financière, par extension du paragraphe précédent, ne sera acquise qu’après un contrôle du garant ce qui impose notamment pour le professionnel couvert de ” transmettre annuellement à leurs garants financiers leurs comptes annuels ainsi que les documents permettant de vérifier la conformité des garanties financières octroyées aux dispositions des articles 26 à 36″.

 

Comment fonctionne la garantie ?

La garantie financière fonctionne comme une garantie à première demande. Le créancier peut actionner directement l’établissement garant par LRAR avec justificatifs. Le garant aura 3 mois pour répondre à compter de la présentation, sauf en cas de procédure collective ouverte au nom du professionnel immobilier. Dans ce cas, il faudra attendre la répartition des créances établie par l’état des créances retenus selon les dispositions du code de commerce qui traitent de la prise en compte et du classement des créances admissibles à la procédure.

En cas de consignation à la CDC, la demande sera portée à la connaissance du président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale ou de la chambre départementale d’Ile-de-France compétente. L’agent doit sous 1 mois contester la demande en paiement sinon il sera considéré comme ayant acquiescé à la demande.

Sa mise en œuvre suppose l’existence de 3 conditions cumulatives :

a) une créance consécutive à un versement ou une remise réalisée à l’occasion d’opérations comprises dans le champ de la loi Hoguet
b) la créance doit être certaine, liquide et exigible ;
c) la défaillance de l’agent doit être établie et présenter un caractère manifeste.

 

La fin de la garantie et changement du garant

Le décret de 1972 précise que la garantie financière prend fin en cas de démission de l’adhérent d’une société de caution mutuelle, de dénonciation du contrat de garantie ou d’expiration de ce contrat. Elle peut aussi prendre fin s’il y a cessation d’activité par l’agent immobilier.

Cette fin du contrat est portée à connaissance des tiers par le biais d’un avis publié dans la presse dans le département où est situé le siège de la personne morale à qui la garantie a été accordée.

La fin de la garantie n’est pas automatique puisqu’elle ne prend effet que 3 jours après publication de l’avis. Toutefois, en cas de décès, la garantie peut être prorogée, à titre exceptionnel et provisoire, pour une durée qui ne peut excéder un an, si la direction de l’entreprise est assumée, de convention expresse entre les parties, par une autre personne qui est titulaire de la carte professionnelle concernant la même catégorie d’activités et qui est garantie par le même garant.

Par extension, le garant doit informer par LRAR toutes les personnes ayant remis leur fonds au professionnel titulaire de la carte professionnel depuis 10 ans (par référence au registre répertoire tenu par le professionnel).

Qu’en est-il quand le changement provient du garant ?

Quand la garantie financière prend fin à l’initiative du garant, il doit en informer tout les dépositaires du professionnels ainsi que les personnes ayant donné mandat de gérer leurs immeubles et doit notamment publier dans un journal d’annonces légal le fait qu’il n’octroi plus de garantie et précise le délai de production des créances (trois mois) dont il reste garant et le point de départ de ce délai (ce délai ne court que s’il est mentionné d’une part, et à compter de la date de réception de la lettre ou de la date de l’avis, selon le cas).

Cependant, si le garant sortant précise que son successeur (s’il est prévu) ,dans l’avis d’annonce légal, reprend avec tous ses effets la garantie qu’il a accordé, il n’a donc pas à informer par LRAR les personnes mentionnées au 1er alinéa de l’article 45 (personnes ayant fait des versements et remises au titulaire de la carte professionnelle depuis moins de dix ans et les personnes ayant donné mandat de gérer leurs immeubles).

mais l’obligation de couverture de l’ancien garant telle qu’expliquée au dernier alinéa de l’article 45 ne vaut plus et en cas de défaillance du professionnel, c’est le nouveau garant qui est titulaire des créances, comme a pu le préciser la cour de cassation (Cass. 1e civ. 16-3-2022 n° 20-22.408 F-P, Sté de Caution mutuelle des professions immobilières et financières  c/ Sté Compagnie européenne de garanties et cautions).