Obtenir un permis de construire est une étape essentielle dans la réalisation d’un projet de construction. Le permis de construire garantit que votre projet de construction est conforme aux réglementations locales et d’urbanismes en vigueur sur le terrain concerné. Bien souvent une demande de permis de construire ne pose pas de problème particulier mais dès qu’un événement extérieur non prévue ou anticipé nécessite de régulariser la demande initiale, le retard s’accumule et les complications peuvent prendre une ampleur conséquente sur la demande. Parmi ces “évènements” on retrouve la réglementation locale qui n’est pas toujours entièrement appréhendée par le maitre d’ouvrage. Dès lors comment la procédure est impactée quand le permis de construire a été accordé alors qu’il méconnait une règle spécifique dont un tiers vient à se prévaloir pour demander l’annulation des actes qui ont autorisé la demande de permis de construire ? Nous allons voir de quoi il en retourne.
La régularisation d’une demande initiale refusée
Après le dépôt d’une demande de permis de construire auprès de l’administration compétente, plusieurs options peuvent survenir. La première, qui appelle le moins de problème, sera celle de se voir opposé une demande de pièces complémentaires. Aucun problème particulier ne se pose alors. La seconde, la demande sera implicitement (voir Article R.424-2 et R424-3 pour savoir si la demande rentre dans le champ des refus implicite) ou explicitement refusée. Plusieurs choses doivent être su à partir du refus. Tout d’abord, un délai de deux mois est ouvert à compter de la notification de la décision ou après que le délai légal dont dispose l’autorité pour étudier la demande (en principe il est de 2 ou 3 mois selon le projet de construction) est écoulé, il sera utile de faire un recours gracieux directement à l’encontre de l’autorité responsable des demandes de permis de construire (par LRAR). L’autre solution possible et envisageable sera de solliciter, si les motifs à l’appui de la décision de refus ne sont pas compréhensibles, un recours pour excès de pouvoir auprès du tribunal administratif territorialement compétent, cette démarche se heurte à des règles de procédures strictes. (N.B : le recours gracieux préalable obligatoire n’est pas applicable pour les demandes de permis de construire, ainsi un recours direct vers le tribunal administratif est possible).
La validité d’un recours pour excès de pouvoir peut nécessiter de prendre contact avec un professionnel du droit administratif, pour s’assurer que la demande sera étudiée par le tribunal.
Un permis de construire est accordé malgré le fait que le projet de construction ne respecte pas la réglementation, quels sont les risques ?
Si vous recevez une acceptation ou que dans le délais d’instruction aucune réponse de l’administration compétente ne vous est parvenue, vous recevrez un arrêté valant permis de construire ou alors vous êtes titulaire d’une validation implicite. Cela ne veut pas dire que vous êtes à l’abri d’un litige. Il y a plusieurs risques qui peuvent advenir même si un permis de construire est acquis :
-Vous pouvez subir une décision d’annulation du permis par l’administration (dans le délais de retrait de 3mois par l’autorité ayant délivré le permis ou de 2 mois en cas de déféré préfectoral), cependant cette décision pourra être contestée uniquement si les conditions nécessaires à l’annulation ne sont pas respectées. Si elles ne le sont pas, un recours pour excès de pouvoir pourra être intenté contre l’administration.
-Un tiers peut attaquer le permis illégalement obtenu, cependant le contentieux ne suspend pas l’exécution du permis de construire, la construction n’est donc pas impactée par un litige opposant un tiers et l’autorité prescriptive de la décision d’acceptation du permis.
Il est également possible de solliciter une régularisation en déposant une demande de permis de construire modificative. Au-delà du cas visant un adaptation du projet de construction (qui ne modifie pas l’entièreté du projet) elle peut être utile afin de valider un permis qui peut connaitre une fragilité autant sur le fond par rapport aux règles d’urbanisme en vigueur mais également afin d’éviter une décision ou une sanction de nature administrative qui peut découler d’une procédure devant le juge.
Cas particulier : Un changement des règles locales d’urbanismes rend le projet de construction valide au regard du permis délivré antérieurement au changement
Du fait d’une jurisprudence remarquée (CE, 26 juillet 2022, n°437765) il est possible d’apporter une régularisation au permis contester “tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée, [et] dès lors que les modifications envisagées n’apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même ».
En effet, le juge peut sursoir à statuer dans un cas précis énoncé à l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme) en fixant un délai au porteur du projet pour régulariser le permis en modifiant . Dans une récente affaire (CE 4-5-2023 n°464702) relative à l’irrespect d’un projet de construction vis à vis de la hauteur maximale des constructions, le PLU a été modifié de sorte que la nouvelle hauteur maximale rend le projet conforme. Cependant le juge le tribunal administratif maintient qu’une mesure de régularisation est nécessaire car le délai imposé par l’article L.600-5-1 n’a pas été respecté (délai fixé par le juge).
Le Conseil d’État confirme l’argument du juge de 1ère instance car malgré le fait que le vice rendant le permis illégal, et ayant justifié le sursis à statuer, n’est plus applicable à la date à laquelle le juge statue à nouveau sur la demande d’annulation, l’autorité compétente doit prendre une mesure individuelle de régularisation relative au permis litigieux.
Il est donc indispensable en cas de modification de “législation locale” de régulariser le permis de construire par une demande d’autorisation modificative (sous réserve d’en respecter les conditions).
Selon la jurisprudence, même si la mesure de régularisation (demande de permis modificatif) n’a pas d’intérêt concret puisque le permis initialement illégal est devenu conforme par le changement d’un document d’urbanisme, la régularisation sert de garde fou en ce que les actes.
