La réglementation de la location saisonnière vise à limiter au propriétaire son droit de disposer librement de son bien (le droit de propriété est donc tout sauf absolu). Les locations de ce type respectent des règles particulières et imposent notamment en raison de la courte durée de la location des obligations contraignantes au propriétaire ou mandataire
Comment est régie la location saisonnière ?
Selon la qualification donnée au bien, la location saisonnière est réglementée différemment.
La première différence qui n’est pas des moindres concerne la durée maximale de la location. La loi Hoguet indique que la location saisonnière est la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non-renouvelable de 90 jours consécutifs (selon l’article 1-1).
À la différence, le Code du tourisme, considère que les biens immeubles meublés qui constituent la résidence principale du propriétaire peuvent être loués jusqu’à 120 jours dans l’année civile. Il y a une différence entre les modalités de mise en location concernant la durée.
Une seconde différence réside dans la destination du bien et des mesures de déclarations faites en ce sens.
On peut différencier les locations saisonnières de biens meublés et ceux de biens meublés de tourisme.
La première catégorie ne souffre d’aucune limitation ou contrainte si ce n’est d’être meublée, ce qui est le principe de la location de courte durée, il n’est pas imposé au locataire de courte durée de devoir amener avec lui ses meubles.
La deuxième catégorie nécessite une déclaration préalable en mairie du lieu de situation de l’immeuble. Certaines communes ont adopté une procédure de modification de la destination du bien, ce qui signifie que l’immeuble est juridiquement considéré comme ne servir que pour de la location saisonnière aux yeux des administrations, il ne peut donc faire l’objet d’un bail classique relevant de la loi du 6 juillet 1989.
L’article D.324-1-1 précise que “La déclaration précise l’identité et l’adresse du déclarant, l’adresse du meublé de tourisme, le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits, la ou les périodes prévisionnelles de location et, le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement des meublés de tourisme.” Tout changement de ces informations donne lieu à déclaration, précision faite que la date de la décision de classement n’est pas imposée, car il existe des immeubles de tourisme classés et non classés.
Pour les autres différences réglementaires, elles porteront sur la qualification de meublés de tourisme classés. Ces derniers sont classés en catégorises selon un tableau édité par “Atout France”
Pour obtenir le classement de son meublé, le loueur ou son mandataire doit adresser sa demande à un organisme de son choix parmi les organismes accrédités ou agréés figurant sur la liste disponible gratuitement sur le site internet d’Atout France. Une procédure d’évaluation et de classement sera donc réalisée et ces informations devront être transmises à la marie du lieu de situation de l’immeuble ainsi qu’au comité départemental du tourisme.
Du point de vue de la mise en location, des diagnostics sont imposés selon chaque réglementation applicable à ces diagnostics (pour le DPE, les locations saisonnières semblent exonérées selon l’article L.126-29 du CCH, mais si un DPE a été réalisé il vaut mieux le communiquer).
Il est bien évidemment imposé à tout immeuble faisant l’objet d’une telle location de disposer d’équipements minimaux tels qu’imposé par le décret relatif à la décence du logement (à notre sens le contenu de ce décret n’est opposable qu’aux personnes louant leur résidence principale).
La réglementation de la location saisonnière va-t-elle changer en 2024 ?
Il est possible que la réglementation applicable à la location saisonnière soit modifiée prochainement. Actuellement, une proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif et zone tendue est actuellement en débat au Parlement et a fait l’objet de la procédure accélérée le 9 novembre 2023.
Les modifications viseraient, de manière synthétique, à diminuer le nombre de jours maximum (voir article 1er bis du texte modifié par la commission des affaires économiques) ;
Une modification de l’exigence de changement de destination des immeubles en immeubles de tourisme dans les communes qui auront désormais la possibilité d’imposer une telle procédure ; des présomptions de destination des locaux concernés par la location saisonnière comme étant à usage d’habitation sauf preuve d’une autorisation de modification d’usage accordée ; sanction de l’intermédiaire qui exerce son office sans respecter les exigences relatives à la modification de la destination du bien auprès de l’autorité compétente préalablement à la mise en location ; etc).
La proposition de loi (article 2, II) désire également imposer des secteurs (par le biais d’un PLU) dans lesquelles les constructions nouvellement réalisées seraient considérées à usage d’habitation et de résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 si dans le même périmètre désigné par le PLU si,” les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation.”
Le Code général des impôts ferait aussi l’objet d’une modification (visant l’article 50-0) concernant la fiscalité applicable à la mise en location à titre professionnel de meublés de tourismes classés ou non.
