La loi du 27 juillet 2023 n° 2023-668 modifie le I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le nouveau texte prévoit désormais que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Comprendre la clause de résiliation de plein droit
Avant d’aborder la systématisation de cette clause, il est essentiel de comprendre son fonctionnement. La clause de résiliation de plein droit, insérée dans un contrat de bail d’habitation, permet au bailleur de mettre fin au contrat sans avoir à passer par une procédure judiciaire, sous certaines conditions précises. Ces conditions sont généralement liées à un manquement du locataire à ses obligations (non-paiement du loyer, troubles de voisinage, etc.).
Cette systématisation de la clause de résiliation du bail (limitée au défaut de paiement de loyer ou des charges ou de versement du dépôt de garantie) dans les contrats de bail inclus dans le champ d’application de la loi doit permettre une simplification du traitement des impayés, ces derniers (et celui de l’expulsion par extension) représentent presque 1 contentieux sur 2. Il faut préciser aussi que la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient pas de dispositions transitoires venant régler les conditions de son application dans le temps. Il faut donc revenir aux principes généraux juridiques applicables pour savoir si les clauses nouvelles doivent être immédiatement ajoutées où non.
Il faut appliquer les principes généraux du code civil : conformément à l’article 1er du Code : “Les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication”.
Le nouvel article 24 est entré en vigueur le 29 juillet 2023 (publication en date du 28 juillet), dès lors, les nouveaux contrats de bail conclus à partir de cette date sont soumis à la nouvelle disposition.
S’agissant des contrats de bail en cours, la question est différente, en matière de contrat passé avant l’arrivée d’une nouvelle loi, le principe veut que la loi nouvelle ne s’applique pas à la situation juridique déjà ouverte (principe dit de survie de la loi ancienne). La raison principale vient du fait que les parties qui s’engagent le fassent en considération de règles qu’elles connaissent. Cependant et même pour les contrats de bail déjà actifs, l’ordre public peut venir imposer que le contrat soit mis en conformité de manière directe avec la loi nouvelle. Il semble que s’agissant de cette loi, les contrats en cours ne sont pas concernés par une exigence de mise en conformité.
Dès lors, la différence de traitement de la cause de résiliation du bail sera actionnée plus facilement et rapidement (même si dans les deux cas l’expulsion devra faire l’objet d’une condamnation en justice et s’appliquer conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution).
Les enjeux de la systématisation
La systématisation de cette clause soulève de nombreuses questions et enjeux :
- Équilibre locataire-bailleur : Une systématisation trop large pourrait désavantager les locataires, en les exposant à un risque accru d’expulsion.
- Sécurité juridique : Il est important de définir clairement les conditions de mise en œuvre de la clause pour éviter les abus et garantir la sécurité juridique des deux parties.
- Accès au logement : Une expulsion peut avoir des conséquences sociales importantes, notamment en termes d’accès au logement.
- Protection des consommateurs : Le locataire est souvent considéré comme un consommateur faible face au bailleur. Il est donc nécessaire de le protéger.
Les arguments en faveur et contre la systématisation
- Arguments en faveur :
- Rapidité : La procédure de résiliation est accélérée, ce qui peut être intéressant pour le bailleur.
- Sécurité juridique : Une clause claire et précise permet d’éviter les litiges.
- Arguments contre :
- Risque d’expulsion abusive : Une systématisation pourrait faciliter les expulsions abusives.
- Difficultés pour les locataires : Les locataires pourraient se retrouver sans logement du jour au lendemain.
- Complexité juridique : La rédaction de clauses claires et équilibrées est complexe.
Les pistes de réflexion
Pour améliorer la situation, plusieurs pistes peuvent être envisagées :
- Encadrement législatif strict : La loi pourrait définir de manière précise les cas dans lesquels la clause de résiliation de plein droit peut être appliquée et les conditions de mise en œuvre.
- Renforcement des droits des locataires : Il est essentiel de garantir une information claire des locataires sur leurs droits et de mettre en place des dispositifs d’accompagnement en cas de difficultés.
- Médiation : Avant toute procédure d’expulsion, une tentative de médiation pourrait être obligatoire afin de trouver une solution amiable.
En conclusion
La systématisation de la clause de résiliation de plein droit des baux d’habitation est un sujet complexe qui nécessite une réflexion approfondie. Il est essentiel de trouver un équilibre entre les intérêts des bailleurs et ceux des locataires, tout en garantissant la sécurité juridique et la protection des plus faibles.
