Au sein d’une copropriété, les copropriétaires détiennent un droit de jouissance absolu sur le lot qu’il détienne, mais également des parties communes à la condition notamment de ne pas : “porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble“. (article 9 de la loi du 10 juillet 1965).
Il arrive pour des raisons compréhensibles que certaines parties communes soient attribués qu’à une partie des copropriétaires et non l’entièreté, ainsi et par exemple une cage d’escalier peut être considérée comme une partie commune spéciale propre à chaque bâtiment ou chaque étage. Un ascenseur peut aussi entrer dans la définition de partie commune spéciale.
Un arrêt récent de la Cour de cassation rappelle le principe selon lequel malgré le caractère de partie commune spéciale n’empêche pas un copropriétaire qui n’en a pas la jouissance, d’ accéder librement.
Dans quel cadre ce principe est il appliqué dans l’affaire ?
Les juges ont eu à statuer sur une demande d’un copropriétaire résidant au rez-de-chaussée, désirant obtenir un moyen d’accès à la cage d’escalier qui dessert les autres étages de l’immeuble, le syndicat ayant opposé un refus, le copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires afin de se voir délivrer le badge et le code d’accès à la cage de l’escalier. En appliquant les principes propres aux parties communes spéciales, les juges d’appel ont rejeté la demande du copropriétaire car ce dernier n’a pas d’intérêt à y avoir accès.
Ce dernier oppose alors devant les juges de Paris le fait que “Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble” ; La cour d’appel ayant refusé d’appliquer le règlement de copropriété ” prévoyant l’accès des copropriétaires aux parties communes et de détermination des parties communes…”devrait avoir violé l’article 1103 du Code civil (sur le principe exposant que les contrats dont notamment le règlement de copropriété, font figure de loi pour ceux qu’ils concernent) et l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Sur quels principes la Cour de cassation fonde sa décision et contredit l’arrêt des juges d’appel ?
La 3ème chambre civile, sur la base des articles 3 et 4 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, expose trois principes :
-“Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
-“Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement.”
-“Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.”
De ces principes, les juges font valoir que, malgré le fait que “l‘escalier principal était, selon le règlement de copropriété, une partie commune spéciale sur laquelle M. [N] n’avait aucun droit”, les juges d’appel n’ont pas mis en évidence le caractère “principal” de l’escalier. Ils en concluent donc que le copropriétaire dispose d’un droit de détention d’un badge et d’un code d’accès.
Pour une réponse aussi peu précise ?
La réponse des juges de Paris reste évasive, car pour eux, le principe qui ne peut être dérogé est qu’en matière d’accès des copropriétaires aux parties communes, ils en ont une quasi-totale liberté d’usage(l’article 9 de la loi de 1965). Même si cette liberté peut être aménagée ou être réduite, il n’est pas permis de remettre en cause ce droit octroyé légalement même par le règlement de copropriété. L’interdiction pure et simple relative à la liberté de jouissance des parties communes indépendamment de leur caractère est donc prohibé.
L’exception à ce principe est la partie commune spéciale, si de ce fait un jugement ne retient pas le caractère de “partie commune spéciale” pour refuser le droit de jouissance d’une demande en ce sens alors toute personne qui perd au procès en appel (copropriétaire notamment) peut demander à être entendu devant la Cour de cassation qui appliquera les principes vus plus haut.
