La vente à la découpe d’un bien immobilier est un processus par lequel une propriété est vendue en plusieurs parties distinctes plutôt que dans son intégralité. Cette pratique est généralement utilisée lorsque le vendeur souhaite maximiser le profit en vendant chaque composante de la propriété séparément, plutôt que de vendre le bien dans son ensemble à un seul acheteur.
La vente à la découpe, également appelée division immobilière, consiste à diviser un bien immobilier en plusieurs lots autonomes afin de les vendre séparément. Cette opération peut être envisagée pour diverses raisons : maximiser la valeur d’un bien, faciliter sa vente, ou encore répondre à une demande spécifique du marché.
Pourquoi opter pour la vente à la découpe ?
- Valorisation du bien : En divisant un grand bien en plusieurs plus petits, vous pouvez augmenter sa valeur globale. Chaque lot peut être vendu à un prix plus élevé par mètre carré qu’un grand bien entier.
- Facilité de vente : Un grand bien peut être difficile à vendre en une seule fois. En le divisant, vous multipliez vos chances de trouver des acquéreurs.
- Adaptabilité au marché : La vente à la découpe permet de répondre à une demande spécifique du marché, par exemple pour des studios ou des petits appartements.
Les différentes étapes d’une vente à la découpe
- Étude de faisabilité : Avant de se lancer, il est essentiel de réaliser une étude de faisabilité pour vérifier si la division du bien est techniquement possible et économiquement viable.
- Obtention des autorisations administratives : La division d’un bien nécessite d’obtenir diverses autorisations administratives, notamment un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux.
- Réalisation des travaux : Des travaux de division sont généralement nécessaires pour créer des lots autonomes. Il faut prévoir des budgets pour la création de nouvelles entrées, de nouvelles salles de bains, etc.
- Constitution de lots de copropriété : Si la division crée une copropriété, il faut établir un règlement de copropriété et procéder à la création des lots.
- Commercialisation des lots : Une fois les travaux terminés et les autorisations obtenues, vous pouvez commercialiser les différents lots.
Les avantages et inconvénients de la vente à la découpe
Avantages :
- Valorisation du bien
- Facilité de vente
- Adaptabilité au marché
- Possibilité de créer un patrimoine locatif
Inconvénients :
- Coûts élevés (frais de notaire, travaux, etc.)
- Démarches administratives complexes
- Durée du projet
- Risques liés à la copropriété (si applicable)
À qui s’adresse la vente à la découpe ?
La vente à la découpe peut intéresser :
- Les propriétaires de grands biens souhaitant maximiser leur patrimoine
- Les investisseurs cherchant à créer un patrimoine locatif
- Les promoteurs immobiliers souhaitant développer des projets spécifiques
Le droit de préemption du locataire en cas de vente à la découpe
C’est la loi du 31 décembre 1975 n°75-1351 qui met en place une garantie au profit du locataire habitant un immeuble qui fait l’objet d’une division à l’occasion ou préalablement à la vente. Cette garantie est celle de pouvoir préempter et être prioritaire pour l’acquisition du logement.
La loi (initialement la loi dite Aurillac du 13 juin 2006 n°2006-685) a ajouté un article 10-1 à la loi du 31 décembre 1975 n°75-1351 qui prévoit ce même droit au profit d’un locataire en cas de vente de l’entier immeuble si la vente concernait un immeuble de 10 logements ou plus (désormais le seuil est de cinq logements). Cette solution s’imposait quand l’acquéreur ne garantissait pas la poursuite des baux en cours pendant six années à compter de la date d’acquisition du bien.
La garantie d’une prorogation du bail en cas de vente du logement occupé
La loi du 6 juillet 1989 dans son article 15 précise des règles qui s’inscrivent dans le cadre de ce que prévoit cette vente à la découpe, il est précisé les dispositions suivantes :
“En cas d’acquisition d’un bien occupé :
– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
– lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.”
Ces dispositions s’appliquent indépendamment de la vente d’un bien à la découpe ou non. Cependant c’est à compter de l’entrée en vigueur des modifications apportées par la loi dite Aurillac que l’article 15 de la loi de 1989 a changé pour intégrer le paragraphe qui suit :
“Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.”
Dès lors et dans le cadre d’une vente à la découpe d’un bien immobilier le dispositif du droit de préemption doit s’appliquer si l’acquéreur ne s’engage pas à faire durer les baux en cours pour une durée de 6 années.
Ce dispositif concerne aussi la vente d’un immeuble détenu par :
-Sociétés d’économie mixte, aux sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations, aux collectivités publiques
-logements appartenant aux entreprises d’assurance, aux établissements de crédit, aux sociétés de financement et aux filiales de ces organismes
L’article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que “dans le cadre d’une vente par lots de plus de cinq logements dans le même immeuble, le bail peut être expressément reconduit pour une durée inférieure à celle prévue par l’article 10.”
“Quand ce congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu’il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente.”
En conclusion
La vente à la découpe est une opération complexe qui nécessite une bonne préparation et l’accompagnement de professionnels (notaires, architectes, etc.). Bien qu’elle présente des avantages indéniables, il est important d’en peser soigneusement les inconvénients avant de se lancer.
Dans le cadre d’une vente à la découpe, les locataires sont prioritaires dans la proposition de vente qu’en fait le propriétaire. Ainsi, s’ils souhaitent acheter le bien qu’il occupe, il sera certainement nécessaire de faire appel à un expert immobilier, pour obtenir une estimation juste et impartiale de la part de l’ensemble immobilier habité par eux. (application de la décote d’habitation, évaluation de l’état du bien, présence de vices visibles, caractéristiques énergétiques, etc).
