La gestion d’une copropriété est par essence même réalisée en collaboration entre les propriétaires d’un espace d’habitation commun. Les copropriétaires doivent prendre des décisions essentielles pour plusieurs aspects de leur immeuble (gestion administrative et comptable, travaux, entretien courant,…) qui ne peuvent être adoptées par le syndic (où alors le syndic doit avoir obtenu l’accord par assemblée des copropriétaires).
La loi impose qu’à minima, l’assemblée générale de copropriété doit être réunie une fois par an. Dans ce cadre, la prise de ces décisions fait l’objet d’un encadrement strict, notamment en ce qui concerne le décompte des voix et les majorités applicables à chaque décision.
Quelle majorité pour quelle décision ?
Les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 définissent les différentes majorités. D’autres articles précisent, sur un sujet donné, la majorité requise.
Le règlement de copropriété ne peut pas modifier le régime des majorités défini par la loi de 1965. Les majorités légales sont impératives : il est impossible d’y déroger.
On dénombre trois types de majorité :
La majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) : la majorité des présents et des représentés. Ceux qui s’abstiennent ne comptent pas.
La majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) : la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents. Possibilité de réaliser un deuxième vote sous conditions.
La double majorité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965) : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Possibilité d’un second vote avec majorité allégée pour les travaux d’amélioration.
L’unanimité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965) : tous les copropriétaires doivent donner leur accord.
- Concernant la majorité simple
La majorité simple ou dite majorité de l’article 24 est celle qui est acquise quand la majorité des présents ou représentés à l’assemblée votent dans un même sens. Ceux qui s’abstiennent et qui sont absent ne comptent donc pas.
Le principe : les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.
Sont notamment approuvés à cette majorité :
- Les actes d’administration courante de l’immeuble.
- L’autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes depuis la loi du 25 novembre 2021 visant à consolider notre modèle de sécurité civile et valoriser le volontariat des sapeurs-pompiers et les sapeurs-pompiers professionnels (Auparavant, il s’agissait de l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes).
- Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.
La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe. - La décision d’accepter une proposition commerciale de distribution des services de télévision en mode numérique (article 24-1).
- La décision d’accepter une proposition commerciale d’installation en fibre optique (article 24-2).
Depuis la loi du 10 mars 2023 sur l’accélération de la production des énergies renouvelables, la décision d’installer des ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps adoptée au sein des copropriétés entre également dans cette majorité.
- Concernant la majorité absolue,
La majorité absolue prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’une décision est acceptée quand la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents est obtenue.
Les voici :
-Les délégations de pouvoir (ces délégations de pouvoir ne peuvent être votées que pour des missions précises et qui relèvent des mesures visées par l’article 24. Elles peuvent être données au syndic, au conseil syndical ou à toute personne, selon l’article 21 du décret de 1967. Cette délégation peut autoriser le délégataire à décider de dépenses ou de prérogatives. Attention, cependant, aux conséquences de délégations dont la portée n’est pas seulement financière mais également juridique ! Des conséquences sur la responsabilité doit être prévue par la délégation. La délégation ne peut, en principe, priver l’assemblée générale de certains pouvoirs. Le délégataire devra également rendre compte à l’assemblée de l’exécution de la délégation.
-La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.
-La désignation ou la révocation du ou des syndics (article 29 du décret du 17 mars 1967).
-Il en est de même pour les membres du conseil syndical.
-L’assemblée générale peut décider que le compte bancaire séparé de la copropriété est ouvert dans un établissement bancaire de son choix en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
-Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété.
-L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes.
- Concernant la double majorité
Cette majorité spécifique est envisagé e à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ici la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix sera requise. Possibilité d’un second vote avec majorité allégée est cependant applicable concernant les d’amélioration du batiment.
Pourquoi la “double” majorité ? Il faut ici reccueillir une majorité relativement :
- Un vote favorable de la majorité des copropriétaires (en nombre). ;
- un vote représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat (en voix).
Cette majorité concerne essentiellement :
- Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux votés à la majorité absolue (point d de l’article 25). Par exemple : les achats par le syndicat d’une partie privative ou, à l’inverse, l’octroi à un copropriétaire d’un droit d’occupation d’une partie commune.
- La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes
- La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation de son logement lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.
- Concernant l’exigence d’unanimité
celle-ci est prévue à l’article 26 de la loi de 1965.
L’unanimité s’entend du consentement de l’ensemble des copropriétaires sans exception aucune.
Elle s’applique pour les décisions conséquentes telles que :
- L’aliénation des parties communes
- La souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires
- La modification de la répartition des charges
Comment se décompte un vote d’une assemblée générale de copropriété ?
La loi précise que les décisions sont transcrites sur un procès-verbal, ou PV d’assemblée. En ce sens, il doit ensuite détailler précisément les résultats du vote, conformément à l’article 17 du décret de 1967.
Les oppositions et les abstentions doivent être comptabilisées et notées clairement sur le procès-verbal.
voici un exemple de décisions (partie du décompte des voix) :
Particularité : Compte tenu de l’épidémie de Covid, il est possible désormais envisagée d’assiter à une assemblée générale de copropriétaires à distance. Cela ne doit pas avoir d’impact sur le dépouillement des voix.
L’article 22 de la loi de 1965 précise les modalités de décompte des voix, il est dit que chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part de tantièmes dans les parties communes.
Ainsi, c’est par le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division que les tantièmes sont déterminés.
Il existe cependant un cas spécifique : dans le cas de la où un copropriétaire détiendrait la majorité des millièmes ou tantièmes de copropriété, l’article 22 lainéa 2 de la loi expose que la voix du copropriétaire en question est réduite à la somme des voix des autres copropriétaires !
Afin de ne pas avoir de paralysie dans la prise de décision.
