Les documents à fournir à l’acheteur lors d’une vente

Vérifiez l’identité, la qualité et les pouvoirs des personnes qui vendent. Selon la situation, le dossier peut nécessiter des éléments sur une indivision, une succession, une société ou une représentation. Le notaire détermine les pièces appropriées et les signatures nécessaires.

Réunissez le titre de propriété, la désignation exacte, les références des lots ou parcelles et les informations sur les servitudes. Le plan cadastral est un repère fiscal et ne remplace pas, à lui seul, un bornage ou la preuve certaine d’une limite.

Interrogez le vendeur sur l’occupation du logement, les baux, les travaux et les litiges. Une vente occupée demande d’examiner le bail et les droits du locataire. Pour des travaux, recherchez les autorisations, déclarations d’achèvement, garanties et assurances utiles selon leur nature et leur date.

La visite du professionnel aide à comparer les documents avec les lieux. Elle ne remplace ni un diagnostic réglementaire ni une vérification technique spécialisée. Consignez les écarts et faites compléter le dossier avant de présenter une information comme certaine.

Le dossier de diagnostic technique est fourni par le vendeur et annexé à la promesse ou, en son absence, à l’acte authentique, selon l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Tous ses éléments ne sont pas exigibles pour chaque vente.

• Performance énergétique : DPE lorsqu’il est requis, et audit énergétique pour les biens entrant dans son champ.
• Plomb : vérifier notamment la construction antérieure au 1er janvier 1949.
• Amiante : vérifier notamment un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997.
• Gaz et électricité : examiner l’âge des installations et les documents de conformité pouvant être admis selon les règles applicables.
• Termites et mérule : vérifier les zones et arrêtés concernés ; l’information sur le risque de mérule ne se confond pas avec un diagnostic systématique de tous les logements.
• Risques et bruit : vérifier les périmètres applicables à l’adresse du bien.
• Assainissement : identifier le système, les contrôles requis et les éventuelles règles territoriales.

Les rapports doivent identifier correctement le bien et leurs limites de mission. Vérifiez le professionnel compétent, la certification lorsqu’elle est requise, la date et les parties qui n’ont pas pu être visitées. Ne présentez pas un dossier comme complet parce qu’un devis de diagnostics a été signé.

Le DPE renseigne la performance énergétique. L’audit réglementaire propose notamment des parcours de travaux et leur coût estimatif. En métropole, en 2026, la vente d’une maison ou d’un immeuble d’habitation appartenant à un seul propriétaire classé E, F ou G peut relever de l’obligation d’audit. La vente d’un appartement en copropriété ne relève pas de cette obligation du seul fait de son étiquette. Vérifiez le territoire, le type de bâtiment et les exemptions applicables.

Lorsqu’il est obligatoire, l’audit doit être remis dès la première visite du potentiel acquéreur. N’attendez pas le compromis pour le commander. Il complète le DPE et ne constitue pas une obligation générale pour le vendeur de réaliser les travaux proposés avant la vente.

Les DPE établis avant le 1er juillet 2021 ne doivent plus être utilisés comme diagnostics valides en 2026. Pour les DPE plus récents, contrôlez la validité et les éventuelles attestations ADEME de nouvelle étiquette, notamment après les évolutions de calcul. Une attestation ne renouvelle pas automatiquement la durée du diagnostic initial.

La superficie privative dite « loi Carrez » concerne les ventes entrant dans son champ en copropriété, avec les exclusions prévues par les textes, notamment pour certaines annexes. Elle doit figurer dans les actes concernés. Son mode de calcul n’est pas identique à celui de la surface habitable.

Il est donc inexact d’affirmer que tout DDT de vente doit contenir à la fois un rapport de surface habitable et un mesurage Carrez. Identifiez la surface demandée, son fondement et les pièces disponibles. Une mesure rapide au télémètre ne suffit pas à sécuriser une superficie si les règles de calcul ne sont pas maîtrisées.

Si des travaux ont modifié l’agencement, vérifiez si le mesurage correspond encore à l’état vendu. Distinguez aussi surface de plancher, surface de référence du DPE et surfaces utilisées pour l’annonce.

Pour les ventes visées par l’article L. 721-2, les pièces sont remises au plus tard à la signature de la promesse, sous les exceptions légales. Préparez notamment :

• La fiche synthétique, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les modificatifs publiés.
• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, selon les conditions prévues par le texte.
• Les charges courantes et hors budget payées sur les deux exercices précédents.
• Les sommes susceptibles d’être dues par l’acquéreur, les impayés globaux et la dette envers les fournisseurs, lorsque ces informations sont exigibles.
• La part du fonds de travaux rattachée au lot et la dernière cotisation correspondante, lorsqu’un fonds existe.
• Le carnet d’entretien, la notice prévue par les textes et les conclusions du DTG lorsqu’il existe.
• Le plan pluriannuel de travaux adopté ou, à défaut, le projet lorsqu’il a été élaboré.

La liste comporte des exceptions, notamment si l’acquéreur est déjà propriétaire dans la même copropriété ou pour certains lots annexes. Vérifiez le cas réel. Un projet de plan n’est pas un plan adopté : expliquez ce qui a été voté et ce qui reste à décider.

Les informations financières doivent être présentées avec leur période de référence. Évitez de confondre les dépenses déjà payées, les travaux votés et les appels de fonds futurs. Les accords entre vendeur et acquéreur sur la répartition de certaines charges doivent être examinés dans l’acte.

L’état daté est établi par le syndic à la demande du vendeur ou du notaire. Il décrit la situation comptable du lot et est transmis au notaire avant la vente. Son coût est plafonné à 380 € TTC dans les conditions applicables.

Les informations à fournir avant la promesse ne doivent pas être confondues avec cet état daté. L’expression « pré-état daté », souvent employée en pratique, n’impose pas à elle seule de commander une nouvelle prestation au syndic : recherchez les informations exigées et les documents permettant de les établir.

Coordonnez le calendrier avec le syndic et le notaire. Les comptes et les documents à courte durée de validité peuvent devoir être actualisés entre la promesse et l’acte.

1. Avant l’annonce : réunir les informations nécessaires à une publicité exacte, notamment les mentions énergétiques et de risques applicables.
2. À la première visite : remettre l’état des risques et l’audit énergétique lorsqu’ils sont requis à ce stade.
3. À la promesse : annexer le DDT et remettre les pièces de copropriété exigibles, en conservant la preuve de remise.
4. Avant l’acte : vérifier les mises à jour, l’état daté et les pièces complémentaires demandées par le notaire.

La dématérialisation doit respecter les conditions prévues, notamment l’acceptation expresse de l’acquéreur pour les pièces de copropriété. Conservez la date, la liste et la version des documents transmis. Un lien vers un dossier modifiable ne prouve pas toujours, à lui seul, ce qui a été reçu à une date donnée.

En copropriété, l’absence de certaines pièces d’organisation et informations financières visées à l’article L. 721-3 reporte le départ du délai de rétractation jusqu’à leur communication selon les formes requises. N’affirmez pas que toute annexe manquante a automatiquement le même effet : identifiez précisément le texte et le document.

Tenez une liste par pièce avec quatre repères : exigible ou non, responsable de sa fourniture, date ou validité, et preuve de transmission. Notez les points en attente et leur incidence. Un document ancien ne doit pas être présenté comme actuel sans contrôle.

Pour un carnet d’information du logement lorsqu’il est requis, des travaux récents, une ASL, une occupation ou une servitude particulière, complétez le dossier avec le notaire. Notre article sur la servitude de vue illustre l’importance des titres et de la configuration réelle.

Ne diffusez pas sans nécessité les pièces d’identité ou informations personnelles du vendeur à tous les contacts. Séparez le dossier professionnel des documents utiles à l’information de l’acquéreur et sécurisez les accès.