Depuis la réforme du DPE amorcée en juillet 2021, les textes réformateurs continuent d’apparaitre, d’une part dans l’optique de la loi Climat et résilience qui, à l’aune de la pratique immobilière, a chamboulé le domaine de la vente et de la location à usage d’habitation depuis le début de l’année 2023. En complément de la réglementation actuelle, s’ajoute un décret du 18 août 2023 n° 2023-796.
Il semble impacter plusieurs textes légaux, importants. Essayons d’en comprendre l’étendue.
Des ajustements relatifs à la décence énergétique du logement
A la lecture du décret, nous pouvons observer que plusieurs textes sont modifiés.
Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, est modifié. L’article 3Bis est modifié tout d’abord.
Il est précisé que ” la superficie des vérandas chauffées écartée par le troisième alinéa de ce même article (R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation” est incluse dans le calcul de l’étiquette du DPE (qui prend en compte la surface du logement en m² pour le montant de la consommation en Kilowattheure)
Une première précision qui concerne donc directement les professionnels diagnostiqueurs.
L’article 3 du décret ajoute un article 3 Ter rédigé comme tel :
Pour l’application du sixième alinéa de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée, les cas dans lesquels il est impossible pour le juge d’ordonner la réalisation de travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes sont les suivants :
« a) Les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l’art ;
« b) Les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l’état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l’état des éléments d’architecture et de décoration de la construction, ont fait l’objet, pour ce motif, d’un refus d’autorisation par l’autorité administrative compétente sur le fondement des dispositions législatives et réglementaires du livre VI du code du patrimoine, du titre IV du livre III du code de l’environnement ou du livre Ier du code de l’urbanisme.
« II.-Le propriétaire produit aux débats les pièces justifiant de l’impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal.
« Le juge peut, notamment, surseoir à statuer dans l’attente de l’intervention de la décision de l’autorité administrative compétente pour autoriser la réalisation de ces travaux. »
L’article 4 se cantonne à délimiter le champ d’application concernant les collectivités d’outre-mer, pour la réglementation concernant les caractéristiques du logement décent listées à l’article 2 du décret 2002.
Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale est modifié par le décret dans sa partie annexe.
Le II de l’annexe 1 (relatif à un bail nu) est complété par les date de prise d’effet prévue par la nouvelle réglementation envisagée par la loi Climat et Résilience. Ainsi, et par extension de l’ajout dans les modèles de contrat type de bail prévue au décret de mai 2015, en 2025 (ce qui n’est pas si loin comme date), tous les logements de la France métropolitaine devront en cas de mise en location arborer un DPE qui est noté F à minima.
Le décret prendra effet à compter du 1er janvier 2024 concernant l’article 5 et 6. Une application différée au 1er janvier 2028 pour les 1°,3°,5° et 7° de l’article 5 concernant Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.
Mais pas seulement !
La décence du logement est donc l’objet du décret du 18 août 2023. Mais son impact est plus large en ce que la loi du 6 juillet 1989 est appliquée différemment concernant l’article 6 et le sixième alinéa de l’article 20-1.
our l’article6 qui prévoit que le bailleur est obligé de “remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.” (le décret d’août 2023 est donc ce fameux décret dont parle la dernière phrase du premier paragraphe).
Ce qui se traduit donc par un droit du locataire d’exiger sur ce fondement la réalisation de travaux pour que le logement soit en conformité avec la réglementation du décret de 2002 qui est modifé par le présent décret d’août 2023.
Concernant l’article 20-1 et son 4ème alinéa, précisant que le juge dans le cadre de la demande de visant à mettre en conformité le logement avec l’article 6 et le décret du 30 janvier 2002, ne peut imposer au bailleur de remettre en état à ses frais le logement à la condition que ce dernier (le bailleur), “Lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.”, il s’avère que le décret de 2002 limite et précise cette dernière phrase !
Ainsi, l’exonération de responsabilité prévu à cet article n’est admis que pour les cas suivant (reprise de l’article 3 du décret du 18 août 2023) :
« a) Les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l’art ;
« b) Les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l’état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l’état des éléments d’architecture et de décoration de la construction, ont fait l’objet, pour ce motif, d’un refus d’autorisation par l’autorité administrative compétente sur le fondement des dispositions législatives et réglementaires du livre VI du code du patrimoine, du titre IV du livre III du code de l’environnement ou du livre Ier du code de l’urbanisme.
Il est précisé ensuite que c’est au propriétaire de justifier ces situations.
