Le lundi 5 juin 2023, la 1ère ministre, Elisabeth BORNE, a présenté publiquement les mesures retenues du travail produit par le Conseil National de la Refondation sur le Logement. Des manifestations du Conseil se sont réunies à travers la France pendant près de six mois. Au total, 75 réunions et auditions ont été menées par les animateurs des groupes de travail et leurs participants. Quatre CNR territoriaux se sont tenus, en présence du ministre délégué à la Ville et au Logement, Olivier KLEIN, à Marseille, à l’occasion de la restitution de la concertation «Habiter la France de demain», à Vannes et à Mamoudzou.
Trois grands groupes de travail ont œuvré afin de ressortir des propositions concrètes. Ces groupes visent trois objectifs :
-Redonner aux Français du pouvoir d’habiter
-Réconcilier la France avec la production de nouveaux logements
-Faire du logement l’avant-garde de la transition écologique
Chaque groupe de travail a remis au ministre délégué à la Ville et du Logement un rapport rassemblant l’ensemble de ses propositions. Une synthèse des mesures du gouvernements et des engagements futurs est disponible ici –> : https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/05_06_2023_CNR_Logement-DP.pdf
Quelles sont les mesures retenues par le gouvernement concernant le secteur du logement ?
Le gouvernement prend un engagement sur 5 ans. La convention des partenaires sociaux et de l’Etat se fera sous peu et vise la production et le rénovation de logements sociaux qui sont en nombre insuffisant du fait de la demande actuelle, notamment dans les communes les plus densément peuplées.
La ministre précise les contraintes environnementales à l’appui des projets de construction et de rénovation dans les zones tendues, il s’agit de “reconstruire la ville sur la ville“.
Plusieurs mesures concernant l’objectif de facilitation des français à l’accession au logement sont précisées. Le premier point sur lequel le gouvernement fige le débat des mesures est celui de la prolongation du dispositif éphémère de lissage mensuel du taux d’usure des banques visant à diminuer l’effet de l’inflation des taux sur le coût des prêts des emprunteurs.
Le prêt à taux zéro est également une mesure de facilitation visant à aider les emprunteurs et qui devait s’arrêter en fin 2023. Un nouveau prêt est donc à l’étude dans le cadre de la prochaine loi de finance pour 2024. Il sera notamment accordé dans le cadre d’un rachat nécessitant des travaux de rénovation a précisé la 1ère ministre.
Le bail réel solidaire est également mis en avant. Ce dispositif est jusqu’à prochaine modification législative uniquement mis en place au travers d’OFS, (organismes de foncier solidaires). Il fera donc l’objet d’une réforme dans les mois à venir.
Le dispositif du logement intermédiaire visé par l’article 279-0 bis A du code général des impôts, sera modifié dans ses conditions d’octroi du bénéfice. Le but poursuivi est “d’ouvrir son accès à plus de communes“, ces logements seront par priorité des logements rénovés a indiqué la 1ère Ministre.
Le premier acteur du financement du bail social sera aussi invité à soutenir son effort d’investissement à hauteur d’un milliard supplémentaire. Parallèlement, la fiscalité des revenus locatifs sera fortement chamboulée d’ici à l’année prochaine.
Le premier acte de la politique publique de lutte contre le sans-abrisme va également être prolongé par un plan “Logement d’abord N°2” avec un portefeuille de 160 millions d’euros sur cinq ans et dont les mesures seront présentées prochainement par le Ministre du Logement.
Dans le cadre de l’objectif visant à construire davantage de logements, l’Etat et le groupement Action Logement a signé une convention quinquennale, laquelle va mettre en place des mesures de facilitation du pouvoir d’achat des bailleurs sociaux dont les finances propres sont un freins à la réalisation de leur activité de promotion immobilière (faciliter les conditions d’emprunt). Le dispositif expérimental “seconde vie” sera généralisé pour les rénovations conséquentes et les cotisations CGLLS pour le fonds FNAP seront gelées.
De plus, la Caisse des dépôts et Action Logement seront sollicités pour racheter des logements. Plusieurs mesures seront déployés afin de cibler la construction de logements à prix abordable dans les zones urbanisées ou à urbaniser.
Le droit de préemption urbain (DPU) des communes sera également un des leviers de remploi des logements et locaux voués à être cédés. (Pour rappel, le DPU est notamment actionnable par des personnes morales qui ont reçu délégation par la commune). Dans le même contexte, le patrimoine immobilier de l’Etat sera mobilisé pour être reconvertie en logement dans les zones qui le nécessitent.
Le procédé de la construction “Hors site” est explicitée par la 1ère Ministre afin de faciliter et sécuriser les processus de construction.
Dans le cadre de la rénovation énergétique, le dispositif “MaprimeRénov” sera simplifié et révisé pour augmenter le nombre de rénovation d’ici à la fin de l’année 2024. Les mesure législatives d’appuie visant à assurer les opérations de rénovations tels que “mon accompagnateur rénov” et le “prêt avance rénovation” seront fortement encouragées. Sur le point de la rénovation énergétique, les lois récentes sur la transition énergétique ont déjà pris le pas de la rénovation immobilière et imposer des objectifs à l’horizon 2030. Ceci explique le nombre plus faibles de mesures sur ce dernier point.
Quels sont les effets positifs visés par ces mesures ?
Les annonces ressortant des travaux du CNR, et retenus par le gouvernement sont fort heureusement en phase avec les caractéristiques de la crise du logement actuellement visible. Les modalités de financement sont pour la majorité renforcée ce qui permettra à moyen terme de respecter pour les communes l’exigence en terme de quota de logement social et également permettra de fluidifier le parc du logement privé en diminuant les tensions existantes entre l’écart de demande et d’offres. Les manque de moyens financiers des bailleurs sociaux sera résorbé à terme.
La politique publique (Logement d’abord n°2) va se prolonger encore un peu plus. Le bilan du premier plan “Logement d’abord” a permis “de loger entre 2018 et fin juin 2021, plus de 280 000 personnes sans domicile, parmi elles 174 000 ont pu bénéficier d’attributions de près de 79 000 logements sociaux.”
L’accession à la propriété est cependant moins bien logé par le gouvernement, au-delà de la pérennisation du lissage des taux d’usures et d’une réforme prochaine du Bail réel solidaire afin de le systématiser ou le privilégier sans doute, seul les bailleurs sociaux agissant en tant que promoteur ou gestionnaire pourront bénéficier pleinement des mesures de financement annoncées.
Enfin et concernant la fiscalité des revenus locatif, les modifications attendues pourraient changer radicalement le point de vue de certains propriétaires. A défaut, de connaitre le détail de la volonté du gouvernement, on ne peut que spéculer sur les avantages futurs qui semble vouloir privilégier une remise à plat de la fiscalité afin de redonner à la location longue durée un intérêt de poids.
