Un bâtiment en copropriété est par définition composé de plusieurs logements, et soumis par cet état de fait à une gestion commune de certains espaces. Le législateur a donc imposé une gestion réglementée de ce type d’habitation au travers de la loi du 10 juillet 1965 (N°65-557).
La loi Climat et résilience bien qu’adoptée en aout 2021, a vu la plupart de ces dispositions s’appliquer en 2023, notamment certaines dispositions intéressant l’établissement du DPE et de l’audit énergétique. Comment la réglementation issue de cette loi traite des copropriétés ?
Le diagnostic de performance énergétique est applicable aux copropriétés anciennes ? et pour les nouvelles copropriétés ?
Le DPE intéressant les immeubles d’habitation collectif a été introduit par la loi n° 2010-788, 12 juillet 2010 dite « Grenelle II ». A l’instar du DPE des logements individuels, l’établissement de ce diagnostic s’impose aux immeubles collectifs qui sont pourvus d’un système de refroidissement ou de chauffage collectif dans un délai de 5 ans à compter du 1er janvier 2012 (selon l’article 1 de la loi précitée). Les copropriétés concernées disposaient donc d’un délai allant jusqu’au 1er janvier 2017.
L’ancien article L.134-4-1 créé par la loi prévoyait une exemption pour celles regroupant plus de cinquante lots et dont le date de dépôt du permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, en effet compte tenu de leur âge, un audit énergétique réalisé dans les conditions du décret n° a été prévu en remplacement de l’établissement du DPE.
Ainsi, le DPE collectif n’a touché qu’une certaine partie des copropriétés entre 2012 et 2017. Avec la nouvelle réforme incluant des périodes de validité transitoires des anciens DPE (réalisés avant la réforme entrée en vigueur en juillet 2021), avec la nouvelle réglementation qui admet une validité dans le temps limité et la loi climat et résilience qui modifie le champ d’application de l’obligation d’établir un DPE, plusieurs copropriétés jusqu’alors exemptées devront se soumettre à l’établissement d’un DPE conforme à la nouvelle réglementation.
Que modifie la loi Climat et résilience par rapport à l’ancienne réglementation ?
Depuis la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite loi Climat et résilience, l’article L. 126-31 du Code de la construction et de l’habitation dispose que : « Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d’un diagnostic de performance énergétique réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 126-26 ».
Cette obligation rentre en vigueur à partir de 2024 de façon différenciée suivant la taille des copropriétés :
- supérieur à 200 lots : entrée en vigueur le 1er janvier 2024 ;
- compris entre 50 et 200 lots : entrée en vigueur le 1er janvier 2025 ;
- inférieur ou égal à 50 lots : entrée en vigueur au 1er janvier 2026.
Ainsi cette obligation ne concerne plus uniquement les copropriétés équipées de systèmes de refroidissement ou de chauffage collectif.
Une exception s’applique à cette nouvelle obligation, de sorte qu’il n’est pas nécessaire de renouveler ou procéder à la mise à jour du DPE s’il a été effectué après le 1er juillet 2021 et classe le bâtiment à la classe énergie A, B ou C.
Ainsi et afin de simplifier la réalisation des diagnostics, les DPE collectif ou “immeubles” sont généralisés et concernent toutes les copropriétés dont un ancien DPE est parvenu à expiration ou n’en a pas érigé compte tenu de l’exemption prévue par la loi Grenelle II.
Toutes les copropriétés sont concernées par la nouvelle obligation d’établir un DPE à jour de la nouvelle réglementation ?
Comme précisé dans la question précédente, la plupart des bâtiments d’habitation collectives étaient déjà concernées par l’établissement d’un DPE depuis le 1er janvier 2012, sauf pour certaines copropriétés datant d’avant 2001 concernées par un audit énergétique réalisé alors selon le décret du 27 janvier 2012 et arrêté relatif au contenu et aux modalités de réalisation d’un audit énergétique
La loi Climat et résilience ayant changé la donne, le doute est écarté par l’article L.126-31 du Code de la Construction et de l’habitation. Cependant une difficulté peut apparaitre dans l’éventualité ou la copropriété est dite « horizontale », en effet, il s’agit de regrouper plusieurs bâtiments ayant la possibilité d’être individualisé s’agissant de l’établissement du DPE. Alors que choisir, DPE collectif ou DPE individuel ?
Il semble logique de prévoir un DPE individuel pour les bâtiments d’habitation de copropriétés horizontales car il semble que seuls les espaces en dehors de ces habitations (des maisons) ont la qualification de partie commune. En faisant un comparatif avec le rappel de la loi précisant qu’un DPE collectif concerne “Tout bâtiment d’habitation collective”, ce qui en fait ne peut trouver application pour des bâtiment agrégés en copropriété horizontale.
La question suivante est celle de savoir si le règlement de copropriété qui impose l’établissement d’un DPE collectif, pour ce type de copropriété, peut-il faire échec à l’interprétation précédente relevant d’une analyse factuelle ?…Par extension, si la première hypothèse s’avère exacte, un audit énergétique qui doit être réalisé quand le résultat d’un DPE conduit à classer le logement en F ou G qui pourtant n’est pas applicable semble-t-il aux actuelles copropriétés, de ce que la loi Climat et résilience a pu proposer, les bâtiments de copropriétés horizontales sont-ils concernées par cette dernière obligation ?
A cette dernière question, l’article L.126-28-1 issue de la loi Climat nous éclaire en écartant les immeubles soumis au statut de la copropriété de cette obligation. Mieux encore, la FAQ du Ministère de la Transition écologique et de la cohésion des territoires dans la réponse donnée à la question 12 précise que “Sauf disposition particulière du règlement de copropriété, les bâtiments comportant un seul logement classé F ou G dans une copropriété « horizontale », constituant un lot indépendant dont les murs sont la propriété exclusive du copropriétaire” sont soumis à l’obligation prévue à l’article L.126-28-1 du CCH.
