Le marketing de la location saisonnière

    location Marketing

    marketing de contenu

    Le marketing de la location saisonnière

    13/11/2018 rckadm 74 Pas de commentaire

     

    La réussite d’un projet de location saisonnière nécessite un savoir-faire et une démarche marketing bien précise. Il faut tout savoir sur la location saisonnière avant de se lancer. En possédant les connaissances nécessaires pour ce type d’exercice, vous pouvez gagner plus d’argent.  Pour que votre projet de location connaisse un succès à long terme, il faut analyser toutes les techniques marketing.

    Pourquoi faire un prévisionnel par appartement ?

    Tout d’abord, le prévisionnel est un contenu à élaborer avant n’importe quel projet. C’est une sorte de documents permettant d’évaluer la rentabilité d’un projet pour une période de trois ans. Il permet donc d’étudier tous les éléments financiers d’un projet. Grâce à cette étude, il est possible de déterminer le rendement d’un projet, les besoins financiers, les éventuels emprunts ainsi que les capacités d’un projet. Un budget prévisionnel est un outil qui permet, au début de chaque exercice comptable, de chiffrer et de matérialiser les objectifs. Il a également expliqué que le prévisionnel permet de voir, sur un seul tableau, toutes vos charges et vos produits pour l’année à venir. Donc, faire un prévisionnel est important pour un projet de location saisonnière, car il permet :

    • D’estimer les risques que la location de vacances peut représenter
    • De déterminer les buts et d’évaluer si le déroulement du projet de location est semblable à l’espérance initiale
    • D’évaluer les bénéfices que la location saisonnière peut offrir. Ainsi, vous êtes capable de prendre conscience si le projet n’apporte pas suffisamment de bénéfice ou s’il faut améliorer certaines choses. Selon ce concept, on peut définir le prévisionnel comme une méthode de prévision permettant d’éviter l’échec
    • De définir le montant nécessaire pour le lancement du projet. C’est important de déterminer les financements essentiels, car cela permet d’éviter les éventuels tracas concernant la trésorerie.

    Pour réaliser un prévisionnel, il faut avoir des connaissances de base sur la comptabilité et la fiscalité. Tout d’abord, il faut définir le montant nécessaire pour l’exécution du projet et les dépenses envisagées dans le cadre de la location saisonnière.  Afin de déterminer le montant à peu près pour le projet, l’étude du marché est une excellente idée. L’évaluation de la masse d’activité produite par les concurrents est aussi une méthode permettant de déterminer le chiffre d’affaires prévisionnel. Quant aux dépenses essentielles, le propriétaire doit les étudier selon les charges qu’il ne peut pas éviter pour garantir le bon déroulement du projet. Pour élaborer un prévisionnel, il faut élaborer un tableau prévisionnel comprenant le compte de résultat, le budget prévisionnel, le bilan, les soldes intermédiaires de gestion, ainsi que les tableaux de trésorerie. Après avoir établi ce tableau, il faut commencer ensuite l’analyse financière.

    Alors, la réalisation d’un prévisionnel est vraiment importante dans un projet de location saisonnière, car il permet d’avoir une vision claire de tous les montants nécessaires au démarrage du projet. Il permet aussi de déterminer si le projet accumule ou non des bénéfices satisfaisants, c’est-à-dire d’évaluer si votre location saisonnière est rentable ou non. Toutefois, l’établissement d’un prévisionnel nécessite quelques connaissances en termes de finance.

    Qu’est-ce que le taux de rentabilité ?

    Le taux de rentabilité interne, connu aussi sous l’abréviation TRI, est un indicateur permettant de définir la convenance d’un projet. Il inclut tous les éléments financiers tels que les achats, les frais, les revenus, la fiscalité et plus encore pour ramener au rendement annuel. Dans la majorité des cas, le taux de rentabilité intéresse surtout les entrepreneurs et les managers. Toutefois, les propriétaires désirant se lancer dans la location saisonnière doivent prendre en compte le calcul de cet indicateur  en vue d’étudier l’intérêt et les bénéfices de leur projet de location.

    Le calcul du taux de rentabilité :

    L’investissement pour la location saisonnière doit être déterminé avec une suite de flux de trésorerie ou encore les cash-flows notés par C1, C2,…Cn. Puisque le taux de rentabilité est calculé à base des flux financiers, il est le taux actuariel obtenu, dont l’addition des cash-flows positifs et négatifs est de 0. On peut le représenter comme suit :  (CF/ (1+TRI) ^ t) = 0

    Afin de calculer le TRI de façon plus simple, on peut le représenter en usant d’une approche numérique. On peut le calculer en se basant sur les flux entrants et les flux sortants, l’ensemble calculé sur une période d’un an. Le but est de faire sortir un taux annuel de rendement. La formule la plus simplifiée est donc : TRI = (flux entrants / flux sortants) ^ [(1/t) – 1]

    t : désigne le nombre d’années

    Quoi qu’il en soit, la majorité des calculatrices financières, ou encore les logiciels destinés pour le calcul financier disposent d’une option spécialement dédiée pour le calcul du TRI. Il vous suffit d’entrer la série de cash-flows. Pour les calculs dans Excel, le calcul du TRI est réalisé par la fonction IRR ou Internal Rate of Return.

    Qu’est-ce qu’un profit ?

    Le profit est le montant gagné pour une année par  propriétaire pour son projet de location. Vous pouvez faire un tableau de bord par nuitée, par personne, ou par période afin de connaître la rentabilité. On peut définir le profit comme le bénéfice apporté par la location une fois que toutes les charges sont payées. C’est donc les revenus du propriétaire reçus par la location, c’est-à-dire le montant positif entre les dépenses et les coûts de revient.

    Tous les propriétaires doivent penser aux profits au moment où ils décident de procéder à une location saisonnière. Mais avant de réaliser des profits, il faut d’abord atteindre un seuil de rentabilité. Un projet de location d’un logement est toujours géré avec une ou quelques personnes voulant gagner de l’argent.

    Quelles sont les charges possibles pour une location saisonnière pour le bailleur ?

    En tant qu’agent immobilier, vous avez un devoir de conseil, en 7 points voici les principales charges que vous devez expliquer à votre future clients :

    Pour entreprendre une offre de location saisonnière, certains investissements sont nécessaires.

    1. Les lits : afin de satisfaire les vacanciers, il faut penser aux lits présents dans le logement. Il vous faut  utant de lits que de locataires prévus. Si le nombre de lits présents dans le logement en location n’est pas suffisant, des charges supplémentaires sont incluses. Sans oublier de mentionner les couettes, les housses ou encore les oreillers.
    2. Les outils de la cuisine :  ce sont des charges utiles pour que les locataires aient une large gamme d’outils tels que les assiettes et les couverts. Afin d’éviter d’exploser vos budgets, seuls les outils manquants doivent être inclus dans les dépenses.
    3. Les éléments de la salle de bain : pour que la salle de bain de votre location satisfasse les locataires, elle doit disposer de tous les éléments nécessaires. Alors, les savons, les gels douches, les serviettes, les papiers toilettes, les brosses et les tapis sont parmi les dépenses qu’une location saisonnière peut inclure.
    4. Les éléments extérieurs : si le client posséd  un jardin ou un espace extérieur, il faut les aménager pour attirer plus de locataires. Ainsi, la mise en valeur de ces derniers peut couter quelques euros.
    5. Les produits consommables : la mise en place des produits consommables satisfait en tout point de vue les locataires.
    6. La décoration : la mise en valeur du logement nécessite un certain nombre de dépenses. Bien qu’il soit possible de décorer sa maison de façon simple avec des éléments dont vous disposez déjà, d’autres choses exigent des investissements. Dans le cas où le logement nécessite une nouvelle peinture, de nouveaux rideaux, ou d’autres objets de décoration, ce sont des dépenses inévitables.
    7. Les droits fiscaux et impôts possibles : pour une location saisonnière, les règlementations sont inévitables. Il faut se renseigner sur les charges fiscales qui sont imposées.

     

    Quelles sont les charges possibles pour une location saisonnière pour l’agent immobilier ?

    Les coûts des annonces : la publication d’une annonce nécessite un investissement qui varie en fonction du site choisi. Il y a ceux qui proposent un forfait abonnement et d’autres sous forme de commission.

    Les frais de ménage : les frais de ménage doivent être cadrés et si possible être fixés de manière forfaitaire par appartement afin d’éviter toute dépense incontrôlée.

     

    L’analyse environnementale

    Pourquoi ne pas faire un SWOT ?

    SWOT ou MOFF en français, c’est l’analyse du Menace, Opportunité, Force et Faiblesse de votre appartement. C’est surtout un outil d’analyse permettant d’évaluer les stratégies à appliquer, en réalisant un diagnostic interne et externe, des forces et des faiblesses de votre offre de location. En faisant un SWOT, vous pouvez déterminer les valeurs ajoutées. En réalité, vous pouvez évaluer de manière objective les éléments qui impactent votre activité.

    • Les forces : ce sont des éléments importants qui offrent à votre projet des avantages inestimables. Elles peuvent avoir un impact à court, à moyen ou à long terme sur votre activité de location saisonnière. L’existence d’une place, d’un espace touristique ou d’autres atouts sont parmi les forces.

     

    • Les faiblesses : contrairement aux forces, ce sont des éléments négatifs qui impactent votre offre. Elles réduisent votre crédibilité par rapport aux concurrents. Il faut trouver des solutions pour les améliorer, voire les supprimer, si possible. Par exemple, la présence d’une gare routière ou d’une voie trop proche peut être les faiblesses de votre offre, car, en général,  les vacanciers exigent la tranquillité durant leur séjour.

     

    • Les opportunités : ce sont des éléments sur lesquels vous pourrez en tirer profit. Par exemple, les faiblesses des concurrents peuvent être considérées comme une opportunité, car vous pouvez mettre en avant votre offre en proposant des services qu’ils ne présentent pas.

     

    • Les menaces : ce sont les évènements externes qui peuvent réduire votre succès, voire le freiner. Il peut s’agir d’un surgissement d’un nouveau concurrent dans la même région que vous. Une éventuelle catastrophe naturelle ou un évènement qui peut être susceptibles d’impacter le déroulement de votre location saisonnière sont considérés comme menaces.

    Pour bénéficier de la stratégie SWOT, il faut savoir l’utiliser. Vous pouvez évaluer les éléments cités ci-dessus en élaborant un tableau à double entrée. Cette méthode facilite en tout point de vue l’analyse et permet de trouver les solutions adaptées. Après avoir fait l’analyse SWOT, vous pouvez élaborer votre stratégie. Dans le cas où les concurrents occupent une plus grande place, vos faiblesses peuvent constituer un obstacle considérable pour le déroulement de votre activité. Avec cette situation, il vous faut choisir une stratégie défensive en optimisant vos faiblesses. Une autre solution consiste à mettre en valeur vos forces  et à offrir ainsi une offre plus distinguée. Dans le cas contraire, c’est-à-dire, si vos forces vous distinguent des autres concurrents sur le marché, il vous faut appliquer une stratégie offensive. En faisant ainsi, vous gagnerez les parts du marché d’une façon simple et rapide, et profiterez au maximum des opportunités qui se présentent.

    Avec l’analyse SWOT, si elle est appliquée de façon objective et complète, elle offre les techniques adaptées pour prendre du recul et comprendre les enjeux de votre projet de location de vacances.  Elle permet également de déterminer les meilleures stratégies à mettre en œuvre, selon les éléments clés externes et internes de votre logement. Ainsi, il est plus facile d’exploiter les nouveaux potentiels et d’améliorer les offres proposées. Le plus important, c’est surtout l’amélioration de votre capacité d’analyse et d’évaluation. Ayant ces capacités, vous pouvez vous poser les bonnes questions, et trouver vous-même les réponses adaptées pour répondre à vos objectifs.

    Comment cibler les périodes de location ?

    Pour tirer le plus grand nombre de locataires pendant toute l’année, il faut savoir cibler les meilleures périodes de location. En fait, les périodes de location dépendront du marché. À vrai dire, vous devez déterminer les prix par rapport à la saisonnalité. Par exemple, si un logement se trouve tout près d’une plage, les vacanciers sont susceptibles de le louer en période d’été. Vous pourrez également vous renseigner auprès de l’Office du tourisme pour connaître les tendances et les flux touristiques. Il ne s’agit pas forcément de la saison, il faut être plus flexible et cibler aussi les évènements. Il faut voir aussi le week-end, prendre en compte la semaine, les évènements et les festivités de la région ou du village. C’est à partir de ces éléments qu’il faut déterminer le prix du loyer.

    • La première étape consiste à mettre le logement en location quand il est disponible. Bien que les logements qui se trouvent au bord de la plage et à la montagne sont les plus demandés ; ceux qui se localisent dans des espaces verts sont aussi sollicités.

     

    • Toutefois, il faut louer durant les périodes où les demandes sont importantes. Par exemple, pour les logements se trouvant à la montagne, il faut privilégier la saison d’hiver.
    • Privilégier également les évènements qui se déroulent dans la région.
    • La période dont vous postez votre annonce est aussi primordiale. Selon les constats, les locataires réservent surtout le mois de janvier et février pour les résidences,  le mois d’avril et mai pour les autres logements.

    Donc, les meilleures périodes de location dépendent, en tout point de vue, du type de votre logement, de sa localisation et des évènements qui se déroulent dans votre région. Elles peuvent dépendre également de l’exigence et des attentes des vacanciers. Il faut savoir évaluer les périodes où votre offre est la plus sollicitée. Pour gagner plus de revenus, vous pouvez libérer votre logement au moment où la demande est la plus importante. En procédant de cette façon, vous êtes certain de trouver rapidement des locataires et de les fidéliser pour les années à venir. La période de publication de l’annonce joue aussi un enjeu dans le succès de votre projet de location. En ciblant la période la plus prometteuse, vous devez poster votre annonce au bon moment pour éviter de perdre des locataires intéressés.    

    Comment adapter ma tarification ?

    Adapter la tarification dans le cas d’une location saisonnière nécessite l’étude de quelques éléments. La première étape consiste à évaluer vos points morts, c’est-à-dire savoir à partir de quel moment vous êtes en déficits ou en perte. Ensuite, il faut connaître vos objectifs, c’est-à-dire connaître le seuil de rentabilité que vous désirez recevoir. En somme, une location saisonnière peut être mise à la disposition pour un week-end, pour une semaine, pour quelques jours, voire quelques mois. Ainsi, la tarification doit s’adapter à toutes les durées. Mais avant de fixer votre prix de loyer, vous devez évaluer quelques critères importants tels que :

    • Le confort
    • L’emplacement, c’est-à-dire sa localisation
    • Les services proposés tels que le ménage, le guide ou plus encore
    • Les atouts majeurs, tels que la présence d’une piscine privative, d’un lac, d’une plage, ou d’un attrait touristique connu
    • La saison, s’il s’agit d’une période de vacances, d’où les prix peuvent être augmentés

    Ce sont les éléments les plus importants à évaluer afin de déterminer le prix. Toutefois, il existe aussi des suppléments à ne pas sous-estimer pour éviter la perte dans votre projet de location. Pour la majorité des cas, le loyer d’une location saisonnière inclut tous les services et tous les équipements nécessaires pour le séjour. De ce fait, il faut calculer les dépenses inévitables avant de déterminer la tarification. Parmi ces dépenses on peut citer :

    • Les charges liées à l’électricité, à l’eau ou au gaz
    • Les coûts de téléphone
    • Les coûts de la connexion WiFi
    • Les coûts liés aux produits consommables

    Après avoir évalué ces éléments, il faut penser aux périodes auxquelles le bien sera mis à la disposition. En réalité, les périodes de l’année, ainsi que les nombres de semaines où vous louez votre appartement jouent un rôle capital dans la fixation du prix. Vous devez prendre en compte la disponibilité et de déterminer par la suite si le prix permet de recouvrir les dépenses, tout en tirant du bénéfice. Sans oublier de mentionner l’évaluation du taux de remplissage, c’est-à-dire la période auquel le bien est susceptible d’attirer le plus de locataires.  

     

    Pour ne pas trop exagérer votre prix, en proposant un loyer trop bas ou trop élevé, la comparaison avec ceux des concurrents est aussi une excellente idée. Pour dépasser la concurrence, proposez une tarification plus basse que ceux du prix du marché. Le fait de proposer des promotions ou offrir des réductions pour les clients fidèles permet aussi de développer votre offre.

    Le plus judicieux c’est de fixer la tarification au début de la saison. Par exemple, pour la saison d’été, vous devez fixer votre prix au début de janvier.

     

    Plusieurs critères entrent en jeu dans la fixation du prix d’une location saisonnière. Il faut savoir évaluer tous les contextes pouvant avoir un impact dans l’adaptation de la tarification. Qu’il s’agisse de la saison, du type du logement, de la localisation, de la durée de la mise en location, des dépenses et des charges liées au logement, tous ces éléments doivent être pris en compte, pour pouvoir générer des gains satisfaisants.  Mais le plus important, c’est de savoir quel prix vous souhaitez recevoir pour votre location, et donc quelle commission !

    Le rôle des réseaux sociaux dans la diffusion

    De nos jours, la réussite des réseaux sociaux n’est plus à démontrer. Ce sont des acteurs de communication les plus utilisés, les moins chers et les plus efficaces. Il ne faut pas hésiter à tirer davantage des réseaux sociaux. La plupart des propriétaires utilisent les réseaux sociaux afin de promouvoir leurs annonces. Que ce soit Facebook, Twitter ou encore YouTube, ce sont des techniques de diffusion gratuite permettant d’avoir plus de visibilité par rapport à votre annonce. C’est une façon simple de recevoir plus de demandes de réservations. Avec le grand nombre de réseaux disponibles, il n’est pas possible de tous les utiliser en même temps. De plus, il vaut mieux faire un usage efficace d’un seul réseau social que d’opter pour plusieurs d’entre eux sans savoir les utiliser efficacement. Donc, il vaut mieux privilégier les deux réseaux sociaux les plus utilisés dans le monde, qui n’est d’autres que Facebook et Twitter.

     

    ?Facebook : La création d’une page Facebook est une excellente idée pour pouvoir diffuser votre annonce. Ainsi, il vous est possible de publier les caractéristiques de votre bien, d’ajouter différentes photos, et d’élaborer une petite annonce, ainsi que d’ajouter les contacts nécessaires. L’avantage à utiliser Facebook, c’est de pouvoir inviter vos amis à aimer votre page et d’être visible par les amis de vos amis. Alors, vous avez plus de chance à trouver des locataires. Il est également possible de rajouter de nouvelles informations avec simplicité et d’actualiser les promotions ainsi que les offres proposées. Pour booster votre projet de location saisonnière, vous devez :

    • Créer une page destinée pour votre location saisonnière
    • Inciter vos amis à aimer votre page et contribuer à la promotion de votre offre
    • Proposer à vos amis de publier leur commentaire sur votre mur
    • Publier une annonce pertinente sur votre page en publiant des articles concernant l’actualité de votre région.
    • Proposer des promotions et des services intéressants sur la location de votre logement. Il ne faut pas oublier aussi d’évoquer quelques particularités du quartier où se trouve votre logement.  

    En réalité, pour utiliser efficacement Facebook et les avantages qu’il représente, il faut faire participer vos amis. En faisant ainsi, votre offre de location sera plus connue et vous êtes susceptible d’attirer plus d’intéressés. Tout de même, il faut éviter de laisser les intéressés sans réponse, c’est-à-dire, il faut répondre à toutes les questions des intéressés. On peut dire que c’est une simple alternative, gratuite et facile à gérer.

     

    Twitter : Étant un site de diffusion de message court, Twitter est l’un des outils qui peuvent contribuer à la promotion de votre annonce de location. Vous pouvez publier votre annonce, et elle sera visible par tous vos contacts. C’est une solution adéquate pour créer un réseau en ligne où vous pouvez partager des informations, des actualités, des promotions et des liens vers d’autres sites. Ainsi, pour obtenir des résultats avec les réseaux sociaux, il faut :

    • S’inscrire sur Twitter, c’est-à-dire, créer un compte pour pouvoir bénéficier des avantages qu’il offre.
    • Suivre des personnes qui peuvent être intéressées par votre offre de location saisonnière. Elles peuvent vous suivre également si elles sont vraiment intéressées.
    • Ajouter ou « tweeter » une annonce courte et intéressante à la fois. En fait, les « tweet » ne doivent pas dépasser 140 caractères sur Twitter. Donc, votre annonce doit être courte, mais pertinente. Ajouter des liens vers d’autres sites pour que les intéressés obtiennent plus d’informations.
    • « Retweeter » pour présenter d’autres promotions, et réactualiser votre annonce. Pour réussir avec ce réseau social, il faut effectuer une activité régulière. C’est à ce stade que vous pourrez construire une communauté.

    On a constaté que les réseaux sociaux, surtout Facebook et Twitter peuvent contribuer largement à la promotion de votre offre de location saisonnière. Toutefois, pour que ces réseaux sociaux soient utilisés le plus efficacement, ils doivent être réanimés systématiquement. Le but principal est de créer un réseau de communauté en ligne. Avec les milliers d’internautes qui se connectent chaque jour en France, il vous est possible de trouver des locataires. De ce fait, il ne faut pas hésiter de tirer profit des réseaux sociaux, car ce sont des moyens efficaces pour la promotion de votre offre.

    Une mise à jour est en cours, l'espace formation est actuellement en maintenance, merci de votre compréhension.