Le statut de l’agent commercial pourrait être élargi à des groupements, à l’opposé de la pratique constatée par les administrations (CCI) imposants aux agents commerciaux de ne détenir qu’une attestation collaborateur, ces derniers étant donc uniquement qualifiés ou plutôt identifiés comme des personnes physiques… Voyons la décision de justice qui pourrait changer les règles établies en la matière.
Comment est née la décision d’élargir le statut d’agent commercial à des sociétés ?
Un récent arrêt du 17 mai 2023 (cass.com. n°21-23.533) a pour la première fois affirmé, dans le cadre d’un litige opposant deux sociétés (SAS SGIP et SARL BDM) à l’occasion d’un « mandat commercial » tel que désigné dans l’arrêt, sans doute une sous-traitance (la SAS SGIP étant donneur d’ordre et BDM l’exécutant) des opérations à effectuer pour réaliser la vente des biens immobiliers neufs dans le cadre d’un partenariat d’apport d’affaire entre la SGIP (dont l’activité est de commercialiser de programmes immobiliers pour le compte de promoteurs) et plusieurs banques locales étant les apporteuses d’affaires, que le mandataire est assimilé à un agent commercial.
La SGIP ayant stoppé l’exercice des deux mandats commerciaux par LRAR du 20 avril 2018 prenant effet au 31 octobre et décembre 2018, la société BDM a sollicité l’indemnité compensatrice applicable par l’article L.134-12 du Code de commerce, qui intéresse le statut de l’agent commercial et fonde un droit à indemnité d’éviction en cas de rupture du contrat d’agence commercial, ce que refuse d’affirmer le mandant.
La question qui se pose, au-delà, de savoir si l’indemnité d’éviction est due où non, car elle pourrait très bien avoir été prévue de manière contractuelle et donc les juges n’auraient qu’à fonder leur décision d’attribution ou de refus sur le contrat conclu entre les deux sociétés comme étant un mandat ad hoc, mais ici la Cour ira plus loin.
Ainsi et sur la base de trois textes : L. 134-1 du code de commerce, 4, alinéas 1 et 2, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d’application (notamment l’article 9) que :
« Le titulaire de la carte professionnelle prévue à l’article 3 de la loi précitée a la possibilité d’habiliter une personne à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte, si celle-ci justifie de l’attestation visée à l’article 9 du décret précité ou si celle-ci est elle-même titulaire de la carte professionnelle et que le statut des agents commerciaux lui est alors applicable. »
Elle complète en rappelant un fondamental de la matière contractuelle issu du code de procédure civile article 12 alinéa 2 : « Il [le juge] doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposé».
Dès lors c’est ainsi que les juges poursuivent en affirmant que : « L’application du statut d’agent commercial [ou tout autre régime légal finalement] ne dépend ni de la volonté exprimée par les parties dans le contrat [cet aspect est critiquable sauf pour les régimes légaux d’ordre public] ni de la dénomination qu’elles ont donnée à leur convention, mais des conditions dans lesquelles l’activité est effectivement exercée » [ou l’exercice des obligations contractuelles des parties].
L’arrêt d’appel qui s’est limité à interpréter le contrat pour en déterminer l’assimilation du mandataire (SARL BDM) à un agent commercial n’a pas respecté la loi, ce qui renvoi l’affaire en appel. Malgré cela, la loi est claire, un titulaire de la carte professionnelle peut en habiliter un autre ou le titulaire d’une attestation, ce dernier ayant le statut d’agent commercial personne morale ou physique.
Cette situation se fonde-t-elle du point de vue juridique ?
Juridiquement, l’assimilation du statut des mandataires en immobilier comme étant des agent commerciaux a été confirmé par trois arrêts récents de la chambre commerciale (Com. 10 janv. 2024, n° 22-21.940 ; Com. 10 janv. 2024, n° 22-23.037 ; Com. 10 janv. 2024, n° 22-21.942).
Ces arrêts s’inscrivent dans le contentieux Société Générale Immobilier Patrimoine SGIP contre la SARL BDM (ce dernier considéré comme agent commercial) qu’ils confirment.
La Cour de cassation confirme que le titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier peut mandater deux personnes différentes : soit une personne titulaire de l’attestation délivrée par la CCI ; soit une personne elle-même titulaire de la carte professionnelle.
Ici, le fait que les mandataires exercent sous forme de sociétés peut poser un problème vis-à-vis des CCI car celles-ci refusent, en pratique, que des mandataires non-titulaires de la carte se déclarent en tant que personne morale, ils semblent vouloir assimiler le fichier immobilier au K-bis, ce qui est une grossière erreur à en faire la comparaison avec les récentes décisions sur le sujet.
D’autant que l’article L.134-1 du Code de commerce précise que “Il peut être une personne physique ou une personne morale et s’immatricule, sur sa déclaration, au registre spécial des agents commerciaux“.
