La vente en viager est un type de transaction immobilière dans laquelle l’acheteur verse un montant initial, appelé “le bouquet”, à la signature de l’acte, puis des paiements mensuels, appelés “rentes”, jusqu’au décès du vendeur ou d’une personne désignée. l existe deux types de viager : le viager libre, où l’acheteur acquiert la pleine propriété, et le viager occupé, où le vendeur conserve un droit d’usage. La vente en viager peut être attrayante pour les propriétaires en raison des taux d’intérêt élevés, et pour les acheteurs qui peuvent acquérir des biens sans recourir à un emprunt important (car le montant du règlement à l’achat est faible comparé à une vente classique). Durant la relation contractuelle, des événements comme le défaut de paiement des rentes permettra au vendeur de solliciter la clause résolutoire. En cas de résolution pour défaut de paiement, le vendeur peut demander la restitution du bouquet, des arrérages versés, ainsi que des frais engagés. Cette nouveauté a été confirmée par une décision de la Cour de cassation le 14 septembre 2023 (n°22-13-209).
Comment la Cour expose-t-elle sa solution ?
La Cour de cassation a souligné que la clause résolutoire dans le viager est d’interprétation stricte. Sans plus de détail, cette première information ne nous est pas d’une grande aide mais en réalité elle permet de consigner les effets de la clause résolutoire au champ d’application qu’elle-même détermine et c’est là que l’impact sur la résolution de la vente peut tout changer.
Par principe, comme c’est le cas pour la vente classique, la résolution du contrat devrait donner lieu à restitution des arrérages et du bouquet. Ainsi et comme l’expose la Haute juridiction, en cas de résolution pour défaut de paiement, le vendeur peut faire valoir par l’effet du contrat la non restitution du bouquet, des arrérages versés. Cependant et comme le rappelle les juges, la résolution de la vente en viager impose la remise des parties en l’état antérieur (article 1183 devenu 1224 du Code civil).
Cependant et c’est ici qu’il faut différencier le principe de l’exception : si une clause résolutoire précise une temporalité, celle-ci s’applique automatiquement et doit être respectée. Dès lors, si celle-ci précise la conservation des rentes alors elle doit être appliqué car c’est la volonté des parties, donc pas de restitution. Cependant, si elle précise une temporalité comme c’est le cas en l’espèce :“L’accomplissement de la clause résolutoire insérée dans ce contrat prenait effet à défaut du paiement à son échéance d’un seul terme, un mois après délivrance d’un commandement de payer, les arrérages versés et les embellissements restant à la charge de l’acquéreur à la suite d’un commandement visant cette clause,…“
Les arrérages impayés donc non versés entre la date de constatation du 1er impayé et celle de la prise d’effet de la clause résolutoire du contrat ne sont pas dus par l’acquéreur au vendeur si au moment d’en demander la restitution dans le cadre de l’action judiciaire il n’en demande pas la restitution sur le fondement des dommages-intérêts.
Pour faire plus court, un vendeur sollicitant la résolution de la vente sur le fondement d’une clause résolutoire, pour que le bien lui soit restitué ne peut invoquer la conservation des arrérages échus mais impayés sur le fondement d’une clause résolutoire qui n’en prévoit pas le droit. Extrait de l’arrêt :
“En statuant ainsi, sans ordonner la restitution du « bouquet » correspondant à la part du prix payée comptant lors de la signature du contrat et en incluant dans son calcul le paiement des arrérages échus et impayés au jour de la résolution, après avoir constaté, par motifs adoptés, que la clause résolutoire prévoyait qu’en cas de résolution du contrat, seuls les arrérages versés et les embellissements et améliorations apportés au bien demeuraient acquis au vendeur, et sans retenir que le « bouquet » et les arrérages échus et impayés étaient laissés au vendeur à titre de dommages-intérêts, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés”
Dans cette affaire, la clause a eu pour effet de prédire le sort de la décision, d’où l’intérêt de faire attention à la rédaction de cette clause. Ainsi, le vendeur devra rendre à l’acheteur le bouquet et n’aura pas de droit de solliciter la conservation des arrérages non acquis.
