Le droit de préemption constitue un outil juridique pertinent qui permet à certaines personnes de prendre la place d’une autre de manière prioritaire en vue d’acquérir des droits (la propriété notamment) sur une chose (en l’occurrence un bien immobilier). Cette prérogative conférée à certaines entités publiques ou personnes privées déterminées, leur permet d’acquérir un bien avant toute autre personne, sous certaines conditions définies par la loi.
Ce droit fait souvent l’objet de l’actualité et suscite régulièrement des débats. L’objectif de cet article est d’explorer en profondeur les divers aspects du droit de préemption, en mettant en lumière ses fondements juridiques, ses modalités d’application et la cause de l’existence d’un tel droit né ab initio.
Quel est le fondement juridique du droit de préemption ?
Le droit de préemption est né (pour mémoire) d’une loi n° 62-933 du 8 août 1962 qui dans son article 7 vise le bénéficiaire de ce droit comme étant les SAFER (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural). Il est prévu par cet article que dans le cas d’une “aliénation à titre onéreux de fonds agricoles ou de terrains à vocation agricole, quelles que soient leurs dimensions, sous réserve des dispositions prévues au dernier alinéa du présent paragraphe I” un droit de préempter, soit de prendre la place d’un acquéreur désigné pour être l’acquéreur initial du ” fonds agricoles ou de terrains à vocation agricole”.
Par après, le droit de préemption s’est largement développé et a envahit plusieurs situations de vente (Droit de préemption des indivisaires, droit de préemption du preneur rural, droit de préemption urbain, droit de préemption sur les terrains boisés, droit de préemption du locataire d’habitation et du locataire commercial/artisanal).
Chaque droit de préemption est soumis à conditions spécifiques, nous vous invitons à prendre connaissance des bases légales concernant ces droits :
-Droit de préemption de la SAFER : Code rural article L.143-1 à L.143-16
-droit de préemption des indivisaires : article 815-14 du Code civil
-droit de préemption du preneur rural : Code rural article L.412-1
-droit de préemption urbain : L.211-1 du Code de l’urbanisme et suivants
-droit de préemption sur les terrains boisés : L.331-19 du Code forestier
-droit de préemption du locataire d’habitation : Article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et article 15 §2 de la loi du 6 juillet 1989)
-droit de préemption du locataire commercial/artisanal : L.145-16-1 du Code de commerce
Nous verrons dans le détail le droit de préemption du locataire à usage d’habitation et locataire commercial/artisanal.
Comment s’exerce le droit de préemption ?
Le droit de préemption sous-entend des conditions et le respect d’une procédure.
Concernant le droit de préemption du locataire commercial/artisanal, la loi que nous avons visée plus haut, expose une obligation du propriétaire du fonds d’informer “le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement” de sa volonté de vendre. Le propriétaire doit respecter un formalisme, à peine de nullité, dans l’information donnée au locataire en ce que la notification vaudra offre de vente. (indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et rappeler le contenu de l’article L.145-46-1).
Comme toute offre légalement admise, celle-ci doit prévoir un délai pour son acceptation. Ainsi, la loi (toujours L.145-46-1) prévoit que le bénéficiaire du droit de préemption a 1 mois pour se décider et 2 mois pour valider la vente avec le propriétaire en cas d’acceptation.
S’agissant du droit de préemption du locataire d’un bail à usage d’habitation, la procédure et les conditions de validité de la notification sont très proches de celle prévue pour le locataire commercial/artisanal (car ce dernier droit a été ajouté par la loi ALUR en prenant pour modèle le dispositif du droit de préemption du locataire d’habitation).
Comme nous le disions, le droit de préemption est souvent l’objet de débats et pour compte, des principes ont été dégagés et légiféré comme le cas de la vente à des conditions plus avantageuses à un tiers autre que le locataire si ce dernier a refusé l’offre.
Enfin et pour d’autres exercices du droit de préemption comme celui dont bénéficie les SAFER ou communes, c’est au notaire de préciser l’existence d’un projet de vente en adressant au bénéficiaire de la préemption une Déclaration d’intention d’aliéner (DIA) qui elle aussi doit respecter un certain formalisme et être émise dans un certain délai.
Encore récemment, une mairie qui prend la place d’un acquéreur initial dans le cadre de son droit de préemption de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité (c’est une des matérialisations du droit de préemption urbain) prévue à l’article L.214-1 et suivants du Code de l’urbanisme, doit pour ce faire justifier d’un réel projet justifiant l’acquisition prioritaire du local commercial (CE 15-12-2023 n° 470167).
