Le domaine juridique encadre beaucoup d’actes et procédures relatives aux biens immobiliers : la vente, la location, l’hypothèque,…Tous ces actes sont réalisés dans un contexte de sécurisation juridique lié à l’obtention du consentement et à la déclaration sur le fichier immobilier pour une opposabilité aux tiers. Cependant et dans un cadre particulier qu’est le litige, l’exécution d’une décision prenant pour solution une sanction pécuniaire, il est possible à défaut de pouvoir acquitter la peine prévue par le juge par le versement d’une somme d’argent de recourir à la procédure de saisie immobilière, l’une des procédures d’exécution applicables dans l’apurement d’une sanction judiciaire.
Comment est réglementée la saisie immobilière ?
La saisie immobilière est d’une part réglementée par la loi au sein du code des procédures civiles d’exécution, mais également au titre de la jurisprudence à titre de précision de la procédure judiciaire qui constate son existence et son application.
D’une part, l’article L.311-2 du CPCE (code des procédures civiles d’exécution) nous dit que “Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.” La procédure de saisie immobilière doit donc respecter le livre III et les dispositions complémentaires du livre I du CPCE.
Le CPCE concernant la saisie immobilière explique le principe de cette procédure dans son article L.311-1 : “La saisie immobilière tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur ou, le cas échéant, du tiers acquéreur en vue de la distribution de son prix”. De ce fait le livre III relatif à la saisie immobilière dit code est agencé de la manière suivante :
Titre I : dispositions générales
Titre II : Saisie et vente de l’immeuble
Titre III : Distribution du prix
C’est un agencement extrêmement clair et conforme à ce que prévoit L.311-1.
Ainsi et en complément de ce qui précède le premier titre prévoit que “la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession“, qu’en cas de saisie d’un bien détenu par des époux, l’action est contre les époux et non contre le propriétaire effectif de l’immeuble. Concernant les biens détenus par un “mineur, même émancipé, ou d’un majeur en curatelle ou en tutelle ne peuvent être saisis avant la discussion de leurs meubles”.
Le deuxième titre traite de la saisie en elle-même (chapitre 1er) et de la vente (chapitre 2). la saisie est faite par présentation d’un acte de commissaire de justice aussi appelé commandement de payé (R.321-1 du CPCE). Ce commandement doit comporter des mentions obligatoires et être publié au fichier immobilier. Le commissaire pourra pénétrer dans les lieux à des fins de descriptions.
Le débiteur sera assigné à comparaître devant une audience d’orientation (R.322-4 du CPCE). Dans les deux mois qui suivent la publication au fichier immobilier du commandement de payer valant saisie, ainsi le débiteur recevra une signification valant assignation à comparaître.
L’audience d’orientation met en action les avocats des parties (constitution d’avocat obligatoire), l’avocat de la défense peut contester la mesure de saisie et préférer la vente à l’amiable.
À la fin de l’audience, le juge rend sa décision.
Il peut décider :
- Soit d’autoriser la vente amiable du bien saisi
- Soit d’ordonner la vente forcée du bien saisi
- Soit de mettre fin, définitivement ou temporairement, à la procédure de saisie
Selon la décision du juge de l’exécution la vente sera faite à l’amiable ou aux enchères. Pour les détails de chaque vente, nous vous renvoyons aux sections dédiées du CPCE (section3 et 4 du chapitre II du titre II).
Concernant la distribution du prix (dernier titre), les créanciers listés à l’article L.331-1 sont les seuls aptes à percevoir les fruits de la vente du bien saisie. La loi prévoit un séquestre des fonds dans le cadre de la demande de distribution du prix initié par l’un des créanciers, les créanciers titulaires d’une sûreté réelle devront déclarer leur créance par acte d’avocat déposé au greffe du juge de l’exécution (R.331-5 du CPCE).
Le créancier seul devra pour la distribution du prix, saisir le séquestre désigné ou la Caisse des dépôts d’une demande en paiement par LRAR.
S’il y a plusieurs créanciers, il sera question de demander une distribution par présentation d’un projet de distribution (Article R.332-3 CPCE). L’objectif étant de parvenir à un accord transcrit par procès-verbal et demande de ratification en justice. Sinon il sera question de demander la distribution devant le juge de l’exécution qui doit recevoir le projet de distribution et tout élément permettant d’apprécier les difficultés du partage du prix.
Pour des précisions jurisprudentielles, nous vous renvoyons vers le lien suivant qui précise des difficultés relativement à la caducité du commandement de payer initiant la procédure et également la question de la contestation du projet de distribution du prix de vente (lecture complexe et nécessitant de prendre en compte la partie réglementaire du CPCE).
La Ccour de cassation, plus récemment, rappelle que toute action complémentaire relevant d’une saisie qui a reçu exécution par le juge de l’exécution ne peut plus recevoir de contestation de quelconque nature, ou faire une demande se rapportant à la procédure close.
Dans quels cas cette saisie peut s’appliquer ?
Généralement, la saisie immobilière a lieu si vous avez a déjà reçu plusieurs demandes de paiement (mise en demeure) et que vous restez sans payer les mensualités de crédit. Ainsi, cette saisie s’inscrit souvent en cas d’achat de bien immobilier mettant en oeuvre un financement obtenu via des fonds détenus par des tiers.
La procédure de surendettement, mis en place après déclaration d’une telle situation en même temps qu’une procédure de saisie immobilière, peut permettre d’obtenir des délais de report de vente après saisie.
