La servitude de vue est un droit acquis par une personne (propriétaire ou locataire) dont l’objet est un fonds immeuble (patrimoine) auquel s’attache le droit de servitude, au détriment d’une autre personne, propriétaire ou locataire d’un autre fonds immeuble. On parle de fonds dominant et de fonds servant pour parler du créancier et du débiteur de l’obligation retranscrit sous l’appellation de servitude.
Les servitudes existent dans un objectif de préservation de la paix sociale et garantit une relation d’entente entre deux personnes amenées à utiliser un même lieu, que ce soit leur logement ou leur lieu de travail. Pour savoir qui est le créancier et le débiteur de la servitude, le droit s’attèle à préciser pour chaque servitude la règle applicable pour le fonds dominant et servant. Concernant la servitude de vue, celle-ci est à la fois commune et relativement spécifique car il n’est pas question bien souvent de fonds servant et dominant. La question étant souvent de se demander si l’on désire faire en sorte que la servitude de vue d’un voisin soit imputable à notre fonds ou non. Hors le cas de la servitude est imposée du fait de la situation géographique, des règles viennent préciser la servitude de vue des fonds contigus, en contact.
La servitude de vue, quand s’applique-t-elle ?
Les servitudes de vue sont régies aux articles 675 à 680 du Code civil dénommé “vue sur la propriété des voisins”. A ce stade, la servitude de vue est dite légale en ce que la loi prévoit le cas de son existence. Ainsi, les articles 675 à 680 précise ce que des voisins, propriétaires de fonds contigus peuvent ou ne peuvent pas faire au niveau de la limite commune de propriété de deux personnes (voire plusieurs personnes). Ces dispositions visent à préserver l’atteinte à l’intimité et à la vie privée du propriétaire du fonds voisin (d’un autre côté une maison sans fenêtres donnant sur l’extérieur est assez rebutant, on comprend donc pourquoi il faut réglementer le droit des propriétaires à pouvoir voir l’extérieur depuis l’intérieur de leur bien).
Concernant son champ d’application, la servitude de vue s’applique indépendamment de la configuration extérieure dans lequel les fonds se situent. La loi précise des distances qui nous laisse comprendre que la servitude de vue est un droit de vue direct sur le fonds le plus proche de celui qui bénéficie de la servitude.
La Cour de cassation a jugé que concernant le champ d’application, les prescriptions relatives aux distances à respecter pour ouvrir des vues droites sur l’immeuble voisin ne concernent que les propriétés contiguës (Cass. 3e civ. 22 mars 1989, n°87-16753).
Des spécificités font de la servitude de vue, une servitude unique, par xemple, le fait que la servitude de vue acquise sur un toit sans ouverture ou un mur aveugle n’est pas considéré concerné par les prescriptions du code civil (Cour d’appel d’Aix 19 juin 1962).
En conséquence, les règles d’encadrement de la servitude de vue s’applique à toutes propriétés qui se rencontrent directement mais ne concerne pas toutes les propriétés contigues (une servitude de vue réciproque s’annule (Cass. 3e civ. 17 janvier 1973, n°72-10.224)
Comment apprécier les distances pour l’application de la servitude de vue ?
La servitude de vue est admise uniquement si une certaine distance séparant les deux propriétés est respectée. On distingue les servitudes de vue et de jours, ces dernières n’ayant que pour unique objectif de laisser passer la lumière, elles sont admises en général sans respect de distances, il s’agit de prouver que l’ouverture est réalisée uniquement dans ce but. Pour la servitude de vue, il est question de différencier les servitudes de vues dites droites de celles obliques.
Pour expliquer les distances minimales, un schéma sera davantage parlant :
L’article 680 du code civil précise que “La distance…se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.”
Si les règles de distance ne son pas observées, le voisin subissant la vue peut demander devant le tribunal judiciaire l’obturation de l’ouverture ou la démolition de l’aménagement litigieux. Le juge précisera ce qu’il convient de faire pour résorber la vue illégale : installation d’un panneau opaque, recul ,démolition de la terrasse…cependant cette situation n’est envisageable uniquement si le bénéficiaire de la vue n’est pas en mesure d’opposer au demandeur l’un des cas suivants :
– la vue est autorisée par une convention entre voisins. Pour être opposable aux tiers, notamment aux futurs acquéreurs des propriétés, cette convention devra être notariée et publiée au service de la publicité foncière et son existence mentionnée dans les actes de vente ;
– l’ouverture été faite il y a plus de 30 ans sans que le voisin s’y soit opposé ;
