La servitude de passage est un droit acquis par une personne (propriétaire ou locataire) dont l’objet est un fonds immeuble (patrimoine) auquel s’attache le droit de servitude, au détriment d’une autre personne, propriétaire ou locataire d’un autre fonds immeuble, d’un droit de passage sur son fonds. On parle de fonds dominant et de fonds servant pour parler du créancier et du débiteur de l’obligation retranscrit sous l’appellation de servitude.
Les servitudes existent dans un objectif de préservation de la paix sociale et garantissent une relation d’entente entre deux personnes amenées à utiliser un même lieu de manière régulière, que ce soit une partie d’une parcelle comme pour les servitudes d’écoulement, ou plus couramment, l’utilisation d’une bande commune de terrain utilisée pour le passage. Pour savoir qui est le créancier et le débiteur de la servitude, le droit s’attèle à préciser pour chaque servitude la règle applicable pour le fonds dominant et servant. Concernant la servitude de passage, c’est la servitude la plus connue du grand public et celle qui par extension a fait couler le plus d’encre. La question étant souvent de se demander si l’on désire faire en sorte que la servitude de vue d’un voisin soit imputable à notre fonds ou non. Hors le cas de la servitude imposée du fait de la disposition géographique des fonds qui laisse présumer son existence, des cas spécifiques peuvent se présenter selon le type de terrain visé pa rla servitude.
La servitude de passage, est-elle automatique, conventionnelle, de droit ou soumise à conditions ?
Les servitudes de passage sont tout d’abord, régies aux articles 682 à 685-1 du Code civil. Sur la base de ces textes, la servitude de passage est dite légale (automatique) sous conditions :
-le fonds bénéficiant de la servitude est enclavé
-un accès à la voie publique insuffisante depuis le fonds
-pour le passage sur le fonds d’un tiers, l’octroi d’une indemnité proportionnée au dommage que le passage peut occasionner.
Ainsi, les articles 682 à 685-1 précisent ce que des voisins, propriétaires de fonds, peuvent ou ne peuvent pas faire vis-à-vis de leur droit d’accès à la propriété du voisin ou d’un tiers positionné comme seul voie d’accès à la voie publique, comme le fait de devoir utiliser le chemin le plus direct jusqu’à la voie publique par exemple. Ces dispositions visent à préserver l’atteinte à la propriété du propriétaire du fonds débiteur de la servitude contre les dommages potentiels causés par un passage récurrent.
Concernant son champ d’application, la servitude de passage s’applique indépendamment de la configuration extérieure dans lequel les fonds se situent. La loi est assez peu précise sur les situations concrètes qui peuvent laisser supposer ce droit.
Il est seulement prévu que la servitude est acquise du fait d’une utilisation d’un fonds pendant une durée de trente ans, sans contestation de la part du propriétaire du fonds servant. L’autre précision provient du fait que si le passage s’impose du fait d’une division, alors le passage doit se faire sur le ou les terrains divisés (même si le chemin est plus long) et s’il n’est pas possible d’utiliser le ou les terrains divisés alors la règle de principe s’appliquera à la place.
La servitude peut également être mis en place de manière conventionnelle. Du fait du caactère conventionnel de la servitude, les conditions vus plus haut n’ont pas à être respectées. On se rapproche donc de la liberté contractuelle (principe juriidique qui donne droit à déroger à un régime légal tant que la dérogation est admise par la loi elle même). Il est tout de même recommandé de délimiter par la convention les obligations des parties (fixation du montant de l’indemnité, l’entretien de la servitude,..). Comme pour la servitude de vue, il peut être intéressant de faire constater celle-ci par un acte authentique et l’inscrire sur le fichier immobilier pour que le droit soit opposable aux tiers et garantissent aux parties une sécurité juridique.
Le recours au juge pour fixer la servitude peut être également une solution, mais à y réfléchir il vaut mieux s’entendre sur le terrain amiable.
Existe-t-il différents types de servitude de passage ?
La servitude de passage est individualisée comtpte tenu du fait qu’elle ne sert qu’au passage d’un fonds vers la voie publique ou une voie d’accès par le biais d’un autre fonds. Si la destination de la servitude est autre comme de prévoir des travaux alors, ce ne sera pas une servitude de passage mais de tour d’échelle. Des servitudes d’aménagement sont également mis en place au profit de collectivités plus communément appelées servitudes de voirie, qui peut inclure un droit de passage pour la nécessité d’accès sur site. (ces servitudes sont légales et nécessaires pour le dépôt de certaines demandes d’urbanisme).
En dehors des typologie des servitudes, l’emplacement de celle-ci peut être également une source de distinction. On distingue les servitudes classiques des servitudes de passage sur le littoral pour l’accès au rivage. En effet, ces dernières abordent un régime spécifique en ce qu’elle est commune à tous les passants piétons (les cycliste, motoriste et autres usagers d’un véhicule ne peuvent bénéficier de la servitude), et leur accrod eun dorit d epassage sur une propriété privée pour rejoindre le rivage.
Sauf si la servitude est le seul moyen d’assurer la continuité du cheminement des piétons ou le libre accès au rivage, elle ne peut pas être grevée sur des terrains situés à moins de 15 mètres des bâtiments à usage d’habitation édifiés avant le 1er janvier 1976 ni grever des terrains attenants à des maisons d’habitation et clos de murs au 1er janvier 1976.
Cette distance de 15 mètres peut être réduite si :
- l’habitation se situe à un niveau sensiblement plus élevé que celui de l’emprise de la servitude ;
- s’il existe déjà un passage ouvert à la circulation des piétons dans cet espace de 15 mètres.
