Nouvelle loi concernant l’usufruit locatif social de l’employeur

L’assemblée nationale a enregistré, le 25 avril 2023, une nouvelle proposition de loi portant la création d’un usufruit locatif social employeur (ULS-E). L’objectif derrière cette nouvelle proposition est, selon l’exposé des motifs liés au dépôt de ce texte, de “lutter contre le chômage de masse et revaloriser le travail pour amener la France au plein emploi d’ici la fin du quinquennat”.

Cette nouvelle mesure législative, en cours d’étude auprès des élus, est prise également sur le constat de la hausse du coût du logement et de la difficulté inhérente des français à supporter l’inflation généralisée, qui peut déteindre sur les charges fixes (location, remboursement des annuités d’emprunt).

En quoi consiste l’usufruit locatif social ? 

Le droit de propriété est classiquement défini comme comprenant trois attributs fondamentaux, issus du droit romain :

l’usus, droit d’utiliser un bien, d’en jouir sans le transformer,

le fructus, droit de disposer des fruits de ce bien (récoltes, revenus, dividendes…)

l’abusus, droit de transformer ce bien, de s’en séparer (de l’aliéner) ou de le détruire.

Les deux premiers droits, l’usus et le fructus, lorsqu’ils ne sont pas accompagnés de l’abusus, constituent l’« usufruit », droit réel qui confère à son titulaire le droit d’utiliser et de percevoir les revenus et les biens qui appartiennent à une autre personne. L’abusus seul est alors dénommé « nue-propriété ».

L’usufruit locatif social (ULS) est un investissement fondé sur le principe du démembrement de propriété temporaire qui consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux droits réels distincts, l’usufruit et la nue-propriété. En d’autres termes, le bien est temporairement divisé entre deux propriétaires, l’usufruitier et le nu-propriétaire, chacun étant alors titulaire de droits différents assorti à son titre, la pleine propriété revenant au nu-propriétaire à l’échéance de la période d’usufruit.

Pour que l’ULS soit effectif, il faut établir une convention d’usufruit créant le démembrement de propriété et confiant l’usufruit de logements à un bailleur social pour une durée minimale de quinze ans. Ce contrat est établi en vue de la location de logements et répartit les droits et les obligations entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Quel est l’objectif de la loi ?

A la lecture de l’exposé des motifs, nous pouvons lire que “La présente proposition de loi consiste donc à créer les conditions pour que les employeurs, sur la base du volontariat, se saisissent de l’opportunité de loger leurs employés dans des logements produits suivant les modalités de l’usufruit locatif social (ULS) et comptabilisés à ce titre dans l’inventaire SRU.”

Selon les parlementaires à l’origine de la proposition. Cette mesure vise trois objectifs :

  • Augmentant la production de logements neufs en zones sous-dotées ;
  • Favoriser l’insertion dans l’emploi et la mobilité professionnelle ;
  • Entamer la réhabilitation des immeubles d’habitation énergivores ;
  • Réduire l’impact carbone des trajets domicile-travail.

La proposition de loi explique donc l’administration générale de l’ULS en précisant que “Concrètement, l’employeur achète la nue-propriété d’un immeuble (un ou plusieurs logements) avec une décote d’au moins 40 % par rapport au prix du marché, à la condition que l’usufruit soit acquis par un bailleur social à qui il revient de gérer et d’attribuer les logements au bénéfice des salariés demandeurs et éligibles de l’employeur. L’entreprise ou l’établissement « investisseur » récupère la pleine propriété du bien à la fin de l’usufruit et fait le choix soit de poursuivre la location soit de vendre.

 

Comment cette mesure se matérialiserait elle ?

La Proposition de loi vise à ajouter au Code de la Construction et de l’Habitation un article L.253-2-1 qui serait rédigé comme suit « Art. L. 253-1-2. 

I. – Un employeur de droit privé ou de droit public peut confier l’usufruit d’un logement neuf ou d’un ensemble de logements neufs dont il possède la nue-propriété à un bailleur social au sens de l’article L. 411-10, dans les conditions prévues au présent chapitre, pour une durée maximale de vingt ans.

« II. – La faculté prévue au I ne délie pas, le cas échéant, l’employeur de son obligation au titre de la participation mentionnée à l’article L. 313-1, ni des possibilités d’y déroger qui en découlent.

« III. – L’attribution des logements prévus au I résulte des délibérations des instances représentatives du personnel de l’employeur ou des décisions de l’employeur pour les entreprises de moins de onze salariés, dans des conditions fixées par décret. Elle est réservée, en toutes circonstances, aux employés de l’employeur nu-propriétaire.

« L’attribution de ces logements n’est pas soumise aux règles qui découlent des articles L. 441 à L. 441-2-9, et ne relève pas de la commission prévue à l’article L. 441-2.

« IV. – En cas de vacance locative, l’employeur nu-propriétaire supporte les frais financiers laissés à la charge du bailleur social selon les termes fixés dans la convention d’usufruit prévue à l’article 253-1-1.

« V. – À la fin de la convention d’usufruit mentionnée à l’article L. 253-1, dans les communes soumises au I ou au II de l’article L. 302-5, s’il souhaite vendre son bien, le nu-propriétaire informe de son souhait le bailleur social mentionné au I, qui peut se porter acquéreur en priorité. »

A la lecture de ce nouvel article 253-1-2 il semble que la décision d’attribuer des logements locatifs sociaux aux salariés doive être pris après décision conforme du CSE (conseil social et économique) de l’entreprise pour celles comptabilisant plus de 11 salariés selon les dispositions du Code du travail, à défaut, la décision unilatérale de l’employeur fera office de preuve de cette même décision.

La loi prévoit aussi de créer un article L.253-3-1 au sein du même code afin que la rupture du contrat de bail soit envisageable pour le motif de la rupture du contrat de travail du salarié, l’article est ainsi rédigé de la façon suivante et prend pour appuie la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, à laquelle un article 14-3 est ajouté :

« Art. L. 253-3-1. – En application du 3° de l’article 2 de la loi n° 89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le bail conclu entre le bailleur usufruitier et le locataire pour la location prévue au I de l’article L. 253-1-2 prévoit une clause de résiliation de plein droit du bail après la rupture du contrat de travail au titre duquel le locataire se voit attribuer le logement, dans les conditions prévues à l’article 14-3 de la même loi. »

L’article 14-3 prévoit donc l’obligation pour les baux de ce type de prévoir au sein de la clause résolutoire, la cause de la rupture du contrat de travail comme motif valable de résiliation du contrat de bail et précise pour ce cas les délais de préavis applicables à compter de la date de rupture effective du contrat de travail :

« Art. 14-3. nouveau de la loi du 6 juillet 1989 – Le contrat de location conclu entre le bailleur d’un logement loué en application de l’article L. 253-1-2 du code de la construction et de l’habitation et l’employé mentionné au III de cet article prévoit une clause de résiliation de plein droit dudit contrat après la rupture du contrat de travail au titre duquel ledit employé se voit attribuer le logement. La notification de cette décision comporte le motif de la résiliation et précise sa date d’effet, qui, selon le cas :

« 1° En cas de rupture du contrat de travail à l’initiative du locataire, ou en cas de rupture conventionnelle, la résiliation prononcée en application du premier alinéa ne peut produire effet avant l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date à laquelle cette rupture prend effet ;

« 2° En cas de rupture du contrat de travail à l’initiative de l’employeur, cette résiliation du bail ne peut produire effet qu’à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la date à laquelle la décision de licenciement est devenue définitive. »

 

Enfin, la proposition de loi vise à ajouter un 7° à l’article L.302-5 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cet ajout précise que les baux sociaux dont l’employeur est propriétaire du logement figure dans le total des logements locatifs sociaux pris en compte pour l’application de dispositions légales spécifiques relatives à la gestion du parc immobilier comportant une part non-négligeable de logements sociaux. (L.302-5 à L.302-9-2 du CCH)

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