L’expropriation est une procédure qui permet à une personne publique (État, collectivités territoriales…) de contraindre un particulier ou une personne morale (entreprise) à céder la propriété de son bien, moyennant le paiement d’une indemnité. D’habitude employée à des fins d’aménagement des équipements et espaces publics ou pour des ouvrages d’envergure (construction d’autoroute, projet de pose d’éoliennes, de barrages hydrauliques, établissements concourant à la réalisation d’un service public,…) cette procédure peut être employée dans le cas où l’habitation est frappé de ce que l’on nomme un “arrêté de péril”.
En quoi l’arrêté de péril fonde-t-il une expropriation ?
Par principe l’expropriation est dite d’utilité publique, ce qui induit la réunion de trois conditions :
– Le projet est réellement justifié
– Le projet ne peut pas être évité (le recours à l’expropriation n’est en effet possible qu’après la mise en place de toutes les autres solutions, comme l’acquisition à l’amiable, le droit de préemption)
– L’atteinte à la propriété de la personne expropriée n’est pas disproportionnée par rapport à l’objectif poursuivi
Bien souvent un contentieux s’ouvre entre des propriétaires et les délégataires réalisant les travaux pour le compte de la collectivité dans l’attente de la justification du projet source de l’expropriation.
L’expropriation peut cependant intervenir quand certaines conditions justifient la mise à l’écart des propriétaires, voire locataires résident de’un bien. Ainsi, un arrêté de péril peut être une justification permettant d’exproprier une personne de son domicile. Comme le prévoit l’article 511-1 du “Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique” :
“Peut être poursuivie, […] l’expropriation :
1° Des immeubles ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation et ayant prescrit la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter ;
2° A titre exceptionnel, des immeubles qui ne sont eux-mêmes ni insalubres, ni impropres à l’habitation, lorsque leur expropriation est indispensable à la démolition d’immeubles insalubres ou d’immeubles menaçant ruine, ainsi que des terrains où sont situés les immeubles déclarés insalubres ou menaçant ruine lorsque leur acquisition est nécessaire à la résorption de l’habitat insalubre, alors même qu’y seraient également implantés des bâtiments non insalubres ou ne menaçant pas ruine.“
Ainsi, l’article L.511-11 du CCH prévoit effectivement que :
“L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation […] de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances :
1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ;
2° La démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ;
3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ;
4° L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif.“
Comment se passe la procédure dans le cas d’une expropriation suivant l’établissement d’un arrêté de péril ?
La procédure d’expropriation d’immeubles frappés d’un arrêté de péril visant notamment un cas d’insalubrité ou de ruine, diffère de la procédure d’expropriation prévue pour cause d’utilité publique. Le livre 5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoti en ses articles L.511-1 à L.511-9 plusieurs dispositions dérogatoires. Ainsi, et à la différence de l aprocédure classique, aucune enquête publique visant à désigner un commissaire-enquêteur n’est réalisée. Seule une déclaration d’utilité publique du préfet permettra d’enclencher la procédure par l’expropriant. (ce dernier sera notamment tenue de reloger les propriétaires et locataires (L.511-2 alinéa 2 du CECUP).
L’expropriant dispose d’un droit à prendre possession des immeubles visés par la déclaration d‘utilité publique qui en fixe la date et enclencher la procédure visée par l’arrêté de péril (Cette date doit être postérieure d’au moins un mois à la publication de l’acte déclarant l’utilité publique. Toutefois, ce délai est porté à deux mois dans les cas prévus au 2° de l’article L. 511-1)
Comment est fixée l’indemnisation ?
La loi prévoit que l’indemnité est fixée en prenant compte de “la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision“ (L.511-6 CECUP)
De plus, L’indemnité est réduite du montant des frais de relogement des occupants assuré, lorsque le propriétaire n’y a pas procédé. Le dispositif d’indemnisation est donc assez avantageux pour l’autorité publique puisqu’il ne prend en compte que la valeur des terrains nus, c’est-à-dire hors celle des immeubles insalubres et des frais de leur démolition.
Un arrêt récent de la cour de cassation rappelle notamment que l’indemnisation est égale à la valeur du terrain nu, diminuée du coût de la démolition (ce qui peut conduire à ne pas obtenir d’indemnisation si les frais de démolition sont supérieurs à la valeur du terrain : cassation, 13 avril 2023, 3ème chambre civile n°21-25.771).
Comment se passe le juge fixe le montant de l’indemnité ?
En cas de mésentente sur le montant de l’indemnité fixée dans le cadre de l’expropriation prenant pour base de calcul les dispositions spéciales du livre 5 du CECUP, le juge de l’expropriation est saisi de l’affaire. Selon les textes visées par le livre 3 du CECUP relatifs à l’indemnisation, il y a lieu de vérifier que le juge tranchant ce litige et “fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.” (L.322-1 CECUP)
La suite des articles du livre 3 précise qu’ “est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête publique ou, un an avant la déclaration d’utilité publique“. Dès lors, “Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.“
