La fonction d’un syndic de copropriété peut paraitre éloigné des problématiques liées aux règles de constructions et par extension d’assurance de celles-ci. Pourtant, dans certains cas le syndic pourrait voir sa mission élargie au cas de l’assurance dite de dommage-ouvrage.
Quand a été introduite l’assurance dommage-ouvrage ?
L’assurance dommage-ouvrage remonte à une introduction par la loi n°78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction. Antérieurement à ladite loi, le mécanisme légal se limitait à relever, au titre des désordres affectant la construction, la responsabilité invoquée aux articles 1792 et suivants du code civil relatif à la responsabilité des constructeurs concernant un vice de construction.
Il faut remarquer que déjà à cette date (à partir de 1979), la nouvelle législation prenait déjà pour appui la garantie dite décennale de construction et couvre dès lors les frais découlant de « travaux de bâtiment ».
En parallèle l’article 1792 d’alors, prévoyait que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ». L’assurance obligatoire appliqué aux dommages découlant d’un vice affectant la solidité de l’ouvrage était donc en place dès 1979. (A titre de comparaison, l’obligation de souscrire une assurance de complémentaire santé au travail n’existe que depuis le 1er janvier 2016).
Le code des assurances a donc très tôt été adapté pour permettre aux accédant à la propriété de se garantir des désordres sans engager une action en responsabilité des loueurs d’ouvrage.
Comment fonctionne la mise en œuvre de cette assurance ?
Pour rappel, l’article L.242-1 du code des assurances créé par la loi de janvier 1978 impose à « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil. »
La mise en œuvre de la garantie dite « dommage-ouvrage », que l’on peut confondre avec la garantie décennale du fait d’une similarité de durée, implique nécessairement une déclaration de sinistre auprès de l’assureur auquel l’assurance a été souscrite (assureur du propriétaire de l’ouvrage).
La déclaration du sinistre se fait par LRAR et expose les faits, celle-ci dès sa réception par l’assureur va ouvrir plusieurs délais visant le traitement du sinistre et la mise en œuvre de sa prise en charge et le versement de l’indemnisation.
De la réponse de l’assureur dépendra l’ouverture d’une procédure parfois d’expertise pour constater les désordres déclarés et en cas de mésentente, d’un recours contre l’assureur.
Quel est le lien entre l’assurance de dommage-ouvrage et l’existence du syndic ?
Le lien existant entre l’actuelle législation relative aux assurances constructions et l’existence du syndic de copropriété, concerne le cas de la constitution obligatoire de ce dernier. En effet, l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose que le syndic de copropriété est constitué soit par l’assemblée générale des copropriétaires, soit par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête des copropriétaires (alinéa 3).
Cependant que se passe-t-il si aucune assemblée ou aucune demande au tribunal judiciaire n’a été faite pour désigner le syndic ? Il faut se rappeler l’alinéa 2 qui précise le cas d’un syndic provisoire qui, institué par le règlement de copropriété, à défaut par tout acte contractuel portant le même objet, exerce les missions légalement prévues par celui-ci pendant un temps déterminé.
La question peut en effet se poser, de savoir qui est titulaire du contrat d’assurance dommage-ouvrage, au moment du début de la mise en chantier de l’immeuble voué à être soumis au statut de la copropriété.
Bien souvent, les lots n’ayant aucun propriétaire, une personne, le maitre d’ouvrage, devra s’en assurer. En pratique, il s’agira du promoteur, qui devra dès lors s’assurer de transmettre cette mission au syndic, ce dernier devient donc le gestionnaire des cas de sinistres affectant l’ouvrage et sa solidité. En effet, le promoteur après livraison de l’ouvrage est théoriquement déchargé de toute responsabilité relative au contrat de promotion immobilière, et par extension soumet au syndic prenant ses fonctions, la charge de la titularité du contrat d’assurance « D.O ».
Il s’en suit qu’en cas de désordre constaté dans le champ des articles 1792 et suivants :
Au-delà de cette particularité, il peut paraitre logique de confier le cas de la gestion d’un sinistre (déclaration, suivi, recours) au syndic, dans le cadre du I et de l’alinéa 2 de ce paragraphe, de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précisant que :
« I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :
-d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;
… »
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