L’information du locataire d’habitation en copropriété
Vous êtes propriétaire-bailleur d’un logement soumis au statut de la copropriété ? Vous avez des difficultés avec vos obligations au titre de la mise en location de votre bien notamment en ce qui concerne l’obligation d’information dont vous êtes débiteur envers votre ou vos locataires ?
On fait le point sur ce que vous devez transmettre !
Pour faciliter la compréhension de ce sujet nous allons diviser le contenu en trois parties :
L’obligation d’informations durant la phase précontractuelle.
L’obligation d’informations pendant l’exécution du bail.
L’obligation d’informations postérieurement à la résiliation du bail.
L’obligation d’informations durant la phase précontractuelle.
Avant de conclure le bail, vous devez, au titre de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, communiquer à votre ou vos locataires, un extrait du règlement de copropriété. Ce document répond à l’obligation dont vous êtes débiteur au titre de l’objet de la location et également permet aux locataires de connaitre l’étendue de leur droit de jouissance au titre de la location. Ainsi, ces derniers auront connaissance des parties privatives et communes de l’immeuble. Cet extrait doit notamment et selon le même article préciser “ la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges“.
Vous pouvez transmettre ce document par voie dématérialisée, sauf si le locataire vous demande un extrait papier.
Au titre toujours de l’article 3, vous êtes débiteur d’une information relative à la consommation énergétique du logement, qui est couverte par la délivrance d’un diagnostic de performance énergétique.
Petit rappel des durées de validités de ce document au regard de la réforme intervenue à compter du 1er juillet 2021 :
Les DPE réalisés avant le 1er janvier 2013 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024 ;
Les DPE réalisés après le 1er juillet 2021 sont valides dix ans.
Enfin, et au titre de l’article 3-3 de la loi mentionnée plus haut, le bailleur doit fournir un “dossier de diagnostic technique” contenant les documents suivants :
–Le diagnostic de performance énergétique;
–Le constat de risque d’exposition au plomb ;
-Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante.
–Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
Le dossier se complètera de deux documents selon la situation géographique du bien :
Etats des risques couverts par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques technologiques ou des risques miniers ou situés dans une zone de sismicité ou de potentiel radon et enfin si le bien se situe dans une
Attention ! En l’absence de ce document là, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Lorsque le bien loué est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes : Un document comportant l’indication claire et précise de cette zone qui comporte au moins les informations suivantes :
1° L’indication claire et précise de cette zone ;
2° L’adresse du service d’information en ligne permettant de consulter le plan d’exposition au bruit ;
3° La mention de la possibilité de consulter le plan d’exposition au bruit à la mairie de la commune où est sis l’immeuble.
Enfin une notice d’informations prescrites par l’arrêté du 29 mai 2015 est jointe en complément de ces documents (mis à jour par un arrêté du 16 février 2023 –> L’arrêté en question)
La totalité de ces documents sont annexés au contrat de bail.
L’obligation d’informations pendant l’exécution du bail
Comme vous le savez, un logement loué qui se situe dans un immeuble soumis au statut de la copropriété au sens de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
le décret d’application du 17 mars 1967 de cette loi impose au syndic de copropriété (forcément constitué) d’afficher dans l’immeuble la date de la prochaine assemblée générale. Cet affichage permet aux locataires d’être informé du délai qui leur est imparti pour solliciter le bailleur participant à l’assemblée pour poser une question.
De plus, le syndic se doit de porter à la connaissance des occupants, du contenu des décisions et réponses exposées durant l’assemblée. Ainsi, une copie du procès-verbal de délibération doit normalement être tenu à la disposition de tous (les décisions impactent possiblement les conditions d’occupation des locataires, il doit être normal que l’organe décideur tienne informé les personnes impactées par leurs décisions, par exemple sur une modification de la répartition des charges ou des travaux envisagées dans l’immeuble).
En parlant des charges, celles qui sont récupérables du fait de la loi et qui donne droit au bailleur d’en demander le remboursement devront à ce titre faire l’objet d’une justification. Ainsi, et au titre de la provision pour charges versées par le locataire, le bailleur doit communiquer au locataire le budget prévisionnel, fixé par le syndic et le syndicat des copropriétaires, établie chaque année au moment de la clôture des comptes de la copropriété. De même, en ce qui concerne la régularisation qui s’opère forcément en fin de cycle (date d’anniversaire du contrat ou après détermination de l’arrêté des comptes de la copropriété) le bailleur doit transmettre l’arrêté des charges annuelles pour justifier de la régularisation opérée. (obligations prévues à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989)
Il est possible, si le locataire vous le demande de lui fournir une copie des éléments justificatifs des charges dont vous demandez la régularisation, dans un délai déterminé, prévus à l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 d’application de la loi 10 juillet 1965.
L’obligation d’informations après la résiliation du bail
Il est possible que le locataire, quitte le logement en cours de bail, de sorte que du point de vue des charges, la régularisation annuelle n’a pas encore été réalisée. A ce titre, la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en ce cas, le bailleur détient une créance, auprès du locataire sortant relatif au bail d’habitation, mobilisable pendant un durée de trois ans. (délai de prescription).
Dans l’éventualité ou la mise en place du bail a nécessité le versement d’un dépôt de garantie, et si vous n’avez pas pris le temps avec le locataire de régler amiablement le règlement des charges restantes, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit le droit pour le bailleur de dresser un “arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble“
“La régularisation intervient dans le mois de l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.”
Sur ce dernier point, étant donné que le délai de prescription court à compter de la régularisation des charges , de ce fait la demande en remboursement devra attendre au moins le jour de l’assemblée générale pour connaitre le montant de régularisation et par extension demander le rappel des charges.
