Depuis la mise en place de la loi SRU, chaque commune assujettie au dispositif de l’article 55 de ladite loi qui impose d’obtenir un seuil de logements sociaux, s’élevant à 20 ou 25 % de leurs résidences principales. A défaut, ces communes sont considérées comme déficitaires. La prévoit dans cette situation, un engagement de la part des commune à rattraper leur manquement. Ce plan de rattrapage comportant un objectif de réalisation de logements locatifs sociaux par période triennale. Un bilan est alors établi par la collectivité ou l’EPCI, à l’issue duquel le préfet peut prononcer un arrêté de carence à l’encontre des communes qui ne peuvent justifier ne pas avoir atteint les objectifs de rattrapage.
La dernière étape triennale en date porte sur la période 2017-2019 et a donné lieu à la publication d’une instruction interministérielle le 23 juin 2020. Le Gouvernement a invité les préfets à « mobiliser toute la palette des mesures possibles »
Ainsi et plus récemment une instruction du 28 mars 2023 relative aux conditions de réalisation du bilan triennal et de la procédure de constat de carence au titre de la période 2020-2022, vient mettre en avant le fait qu’un certain nombre de communes reste encore déficitaire (plus de 1 000 communes) et que le besoin en logement ne faiblit pas.
Comment les pouvoirs publics opèrent pour favoriser le déploiement du parc du logement social ?
La loi codifiée aux articles L.302-9-1 du code de la construction et de l’habitation précise que si le préfet constate l’absence du taux minimal du nombre de logements sociaux, alors “Le représentant de l’Etat dans le département informe le maire de la commune de son intention d’engager la procédure de constat de carence. Il lui précise les faits qui motivent l’engagement de la procédure et l’invite à présenter ses observations dans un délai au plus de deux mois.”
L’arrêté de carence pris après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement et du conseil national de l’habitat, induit plusieurs effets à partir de l’année suivant sa publication :
- Majoration du prélèvement prélèvement sur les ressources fiscales des communes visées à l’article 302-5 du code de la construction et de l’habitation. (Le taux de majoration du prélèvement ne peut être inférieur au rapport entre le nombre de logements sociaux non réalisés et l’objectif triennal de logements (20 ou 25%) sans pouvoir être supérieur à cinq fois le montant initial du prélèvement
- Conclure une convention avec un organisme en vue de la construction ou l’acquisition des logements sociaux nécessaires à la réalisation des objectifs fixés dans le programme local de l’habitat ou déterminés en application de la loi.
Plus récemment la loi 3DS du 22 février 2022, a promu un dispositif de “contrat de mixité sociale” et modifie l’horizon d’échéance du dispositif national de déploiement du parc social du logement. Les articles 68 et 69 de ladite loi fixe . A compter du 1er janvier 2023, le taux de référence de rattrapage triennal est fixé à 33% du déficit de logements locatifs sociaux et se substitue aux taux de 50% pour le triennal 2020-2022 et de 100% pour le triennal 2023-2025.
Afin de favoriser la construction de logements, un abattement fiscal exceptionnel, ajouté par la une loi de finances rectificative en 2017, est consenti aux particuliers sur les plus-values lors de la cession de biens immobiliers où seront construits des logements d’habitation collective. La loi de finances pour 2021 a étendu ce dispositif, qui ne concernait que les zones tendues (zones A et A bis), aux villes moyennes (zones B1 et B2). L’abattement est porté à 85% s’il s’agit de construire des logements sociaux.
La loi ELAN facilite les cessions de foncier public avec “décôte” – à des prix inférieurs à leur valeur, a été instauré par la loi n° 2013 61 du 18 janvier 2013 et permet de libérer des bâtiments du domaine privé de l’État afin d’y construire ou de les aménager en logement.
le contrat de mixité sociale, comment s’applique-t-il et que permet-il ?
Afin de favoriser une meilleure adaptation du dispositif de déploiement du logement social en France et tenir compte des spécificités de certaines communes, la loi prévoit la possibilité d’abaisser de façon temporaire les objectifs de production à travers le contrat de mixité sociale (CMS), signé entre l’Etat, la commune et l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre. Cet outil partenarial devient le cadre des engagements et permet d’arrêter des moyens visant l’atteinte des objectifs de constructions de logements locatifs sociaux. Son inscription dans la loi lui permet d’adapter à la baisse le taux de rattrapage, durant trois périodes
triennales consécutives, dans la limite plancher de :
• 25% pour les communes soumises au taux de rattrapage de 33% ;
• 40% pour les communes soumises au taux de 50% ;
• 80% pour les communes soumises au taux de 100%.
A Paris, Lyon et Marseille, le CMS répartit les objectifs par arrondissements, en priorisant ceux comportant moins de 15% de logements locatifs sociaux, afin de contribuer à une répartition infra-communale équilibrée.
Dès lors qu’un CMS abaissant les objectifs est conclu, ce sont les dispositions du CMS qui sont évaluées dans le cadre du bilan triennal suivant et qui décidera de la mise en place de la procédure de carence.
Par ailleurs, le préfet de département doit proposer un CMS aux communes faisant l’objet d’un constat de carence. Un tel contrat peut être signé pour trois périodes triennales maximum. Les communes de moins 5 000 habitants et celles qui ont entre 30 et 50% de leur
territoire urbanisé inconstructible peuvent bénéficier d’une dérogation à cette limitation sous réserve d’une demande motivée auprès du préfet de département.
Enfin la circulaire publiée visant à préciser les modalités d’élaboration du constat de carence expose une calendrier à suivre par les représentants qui agissent à l’encontre des communes :
- Avant le 5 avril, engagement des procédures de constat de carence et de la phase d’échanges contradictoires de deux mois avec toutes les communes n’ayant pas atteint leurs objectifs triennaux quantitatifs et/ou qualitatifs ;
- Avant le 1er juillet, transmission au secrétariat de la commission nationale SRU (DHUP), par les préfets de région, des intentions de carence avec les niveaux de sanction envisagés ;
- Avant le 14 octobre, avis de la commission nationale SRU, qui sont transmis aux préfets de région ;
- Avant le 28 octobre, avis des comités régionaux de l’habitat et de l’hébergement (CRHH) ;
- Avant le 18 novembre, signature des arrêtés de carence par les préfets de département ;
- Avant le 1er décembre, transmission des arrêtés de carence à la DHUP et à la commission nationale SRU.
