Un immeuble en copropriété ne fonctionne pas de la même manière qu’un immeuble privé. D’une part, un immeuble en copropriété peut contenir des lots à usage différents. Ainsi et selon l’usage prévu au sein du règlement de copropriété, une obligation d’assurance peut être imposé par ce document.
Ainsi, plusieurs assurances peuvent se cumuler et potentiellement garantir les mêmes risques.
Quelles sont les assurances obligatoires ?
Tout syndicat est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre (Article 9-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965). L’article 18 de la même loi impose au syndic de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24 (la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance) , la décision de souscrire cette assurance. À défaut, le syndic engage sa responsabilité (Cass. 3e civ. 23-11-2017 n° 16-22.053) comme c’est le cas quand l’agent mandataire ne s’assure pas que le locataire détient une assurance habitation.
En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, le syndic doit veiller à la souscription par le syndicat d’une police d’assurance dommages ouvrage lorsque le syndicat procède à des travaux (tous types de travaux sont concernés).
L’article 21-4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit aussi que le syndicat des copropriétaires doit souscrire une assurance responsabilité civile à l’encontre de chaque membre du conseil syndical. (dans un souci de couverture des conséquences que peuvent avoir les décisions du conseil syndical sur les tiers).
Le syndic doit également souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle, imposée par la loi Hoguet du 02 janvier 1970.
Qui doit déclarer les sinistres survenus dans les parties communes ?
En cas de dommage causé par un événement qui a pris naissance dans les parties communes de l’immeuble, c’est le syndic qui doit faire une déclaration à l’assurance de la copropriété.
L’assurance de la copropriété ne fonctionnera que si le sinistre concerne une partie commune.
En cas de dommages causés par un événement qui a pris naissance dans une partie privative de l’immeuble, c’est le copropriétaire du logement concerné qui doit faire une déclaration à son assurance (et le locataire également si le bien est loué). L’assurance du copropriétaire comme du locataire ne fonctionnera pas si le sinistre a pris naissance dans une partie commune.
Pour certains sinistres (dégâts des eaux et incendie qui n’excèdent pas 5 000 euros de dommage) la convention IRSI permet une gestion simplifiée de la procédure d’indemnisation en désignant une assurance gestionnaire.
La souscription d’une assurance concernant les parties communes doit faire l’objet d’une étude avant engagement, l’objectif est de permettre la meilleure indemnisation et la plus grande couverture possible des risques qui peuvent frapper un immeuble. Si l’assurance n’est pas performante (plafond de garantie bas, et garanties d’indemnisations minimales) le coût sera reporté sur les charges de la copropriété, donc sur les copropriétaires.
Comme toute assurance, des franchises seront appliquées.
