A l’occasion de l’acquisition et de la détention d’un immobilier, des prélèvements sous formes de taxes et d’impôt sont supportés par les parties. Or, s’il est simple de supposer que la taxe foncière va être supportée par l’acquéreur à l’achat et pendant toute la durée de détention du bien ou encore le fait que la taxe sur les logement vacants va être applicable au propriétaire du bien. Mais qu’en est-il quand le bien est démembré ? Qui supporte la taxe ? Est-ce répartit équitablement entre le nu-propriétaire et l’usufruitier ?
Taxes applicables à un bien immobilier démembré : qui paie quoi ?
Le démembrement de propriété, qui sépare l’usufruit de la nue-propriété, induit une répartition spécifique des charges fiscales.
Rappel : qu’est-ce qu’un démembrement ?
- Usufruit: Le détenteur de l’usufruit bénéficie du droit d’usage, d’habitation et des revenus du bien.
- Nue-propriété: Le nu-propriétaire est propriétaire du bien mais ne peut ni l’habiter, ni en percevoir les revenus.
Répartition des charges fiscales
La répartition des charges fiscales entre l’usufruitier et le nu-propriétaire dépend principalement de la nature de la taxe :
- Impôts fonciers (taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties, taxe d’habitation) : Ces impôts sont généralement à la charge de l’usufruitier. En effet, c’est lui qui bénéficie de l’usage du bien et des revenus qu’il génère.
- Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : L’IFI est également à la charge de l’usufruitier. C’est lui qui est considéré comme le propriétaire fiscal du bien.
- Plus-value immobilière : En cas de vente du bien, la plus-value est calculée sur la valeur totale du bien. Elle est ensuite répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de la valeur de leurs droits respectifs.
Cas particuliers et nuances
- Durée de l’usufruit : La durée de l’usufruit peut influencer la répartition des charges. Pour un usufruit viager, la situation peut être plus complexe.
- Convention entre les parties : Les parties peuvent convenir d’une répartition différente des charges par contrat, mais cette convention doit respecter certaines limites légales.
- Évolutions législatives : La fiscalité étant un domaine en constante évolution, il est important de se tenir informé des dernières modifications législatives.
Tableau récapitulatif (à titre indicatif)
| Taxe | Principalement à la charge de |
|---|---|
| Taxe foncière | Usufruitier |
| Taxe d’habitation | Usufruitier |
| Impôt sur la fortune immobilière | Usufruitier |
| Plus-value immobilière | Usufruitier et nu-propriétaire (répartition proportionnelle) |
Important : Cette répartition est générale et peut varier en fonction de cas particuliers. Il est toujours recommandé de consulter un fiscaliste pour obtenir un avis personnalisé.
Pourquoi cette répartition ?
Cette répartition des charges fiscales est justifiée par le fait que l’usufruitier tire un bénéfice direct de la propriété du bien, tandis que le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu immédiat.
L’incidence du démembrement sur l’impôt
L’imposition est supportée du fait de la détention d’un bien immobilier et non du fait de son acquisition. L’impôt sur le revenu englobant les revenus locatifs et les plus-values à la revente, il est intéressant de savoir qui supporte l’impôt entre les deux propriétaires.
Le Code général des impôt sur la question des revenus fonciers est venu préciser la solution selon la situation de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
En cas de location auprès d’un tiers c’est l’usufruitier qui bénéficie des loyers et qui sera imposable sur ces montants.
Si l’immeuble est occupé par l’usufruitier, dans ce cas les dispositions du paragraphe II de l’article 15 du CGI s’applique (pas d’imposition car pas de revenus à déclarer mais alors aucune charge ne peut être déduite).
Si l’immeuble est occupé par le nu-propriétaire, on retombe sur le cas de la location auprès d’un tiers.
Concernant l’impôt sur la plus-value, il faut distinguer si la revente est réalisée au titre d’une première revente ou non.
L’usufruit temporaire, en cas de première cession, sera soumis au régime d’imposition de rattachement du bien démembré. (Ainsi pour une cession d’usufruit temporaire d’un bien immobilier loué nu, le produit de cette cession est imposable dans la catégorie des revenus fonciers et si l’usufruit porte sur de titres d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, le produit de cette cession est imposable dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers).
Remarque : pour déterminer le régime fiscal applicable à la cession, il faut se baser à l’emploi du bien à date de la cession (donc si l’entièreté d’un ensemble immobilier est loué nu, alors 100% des revenus de la cession de l’usufruit seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Si un pourcentage de l’usufruit concerne des biens loués en meublés alors un prorata sera applicable à raison de la valeur de l’ensemble immobilier dont l’usufruit est cédé).
Pour la cession de l’usufruit ou de la nue-propriété (hors cas de la première cession), la plus value s’applique à chaque titulaire de droit sur la base de la différence constatée entre le coût d’acquisition et le montant de la revente.
Cependant, si le démembrement a pour origine une succession ouverte avant le 1er janvier 2004, le prix d’acquisition du droit cédé est retraité à l’aide du barème de l’article 669 du CGI , en retenant l’âge de l’usufruitier au jour de la cession (CGI art. 150 VB, I, al. 4).
Le barème de l’article 669 du CGI s’applique aussi quand un bien immobilier a été acquis en pleine propriété et à fai tl’objet d’un démembrement par la suite. Pour la détermination de la fraction relative à l’usufruit et la nu-propriété, il faut s’en tenir à ce que prévoit le barème en pondérant avec le coût d’acquisition du bien en pleine propriété avant démembrement
(exemple : Prix d’achat de la pleine propriété à l’année X = 100 000 euros
Prix de cession de l’usufruit à l’année X+20 = 55 000 euros
Âge de l’acquéreur de la pleine propriété au jour de la vente : 71 ans
Valeur d’acquisition de l’usufruit retenue fiscalement selon le barème (30 % × 100 000) : 30 000
Plus-value brute avant abattement pour durée de détention : 25 000 euros
Concernant l’imposition sur la fortune immobilière (IFI), le principe veut que c’est à l’usufruitier de supporter la charge de l’impôt. Il peut être donc intéressant de transférer l’usufruit à un tiers (un proche notamment) pour une certaine durée afin de passer sous le seuil d’imposition à l’IFI.
