Dans le cadre d’un projet de construction, qu’il soit fondé ou hypothétique, l’information légale sur l’utilisation du sol revient souvent à se perdre dans des méandres de plans et de règles imposées par le PLU. Une des solutions qui a été généralisée par le législateur et légiférée en 1971 par décret (no 71-581) suite à la pratique des renseignements d’urbanisme au début des années 1950 (proche de la fin du second conflit mondial) était d’exposer aux demandeurs la faisabilité de leur projet par la synthèse de renseignements. Cette documentation ou synthèse est proposée aux porteurs de projet afin de déterminer si leur projet sera viable et surtout envisageable (donc compatible) avec ce qu’accepte ou non l’autorité publique locale pour chaque parcelle délimitée par les services du cadastre.

En général et pour simplifier les zones du PLU couvertes reprennent à peu ou prou les délimitations du cadastre. Désormais, la réglementation applicable au certificat d’urbanisme s’est développée, une procédure et plusieurs types de certificat peuvent être délivrés.

Quel est le contenu du certificat d’urbanisme ?

 

À la lecture des textes légaux (L.410-1 et R.410-1 à R.410-3), le certificat semble donner lieu à l’information de la réglementation applicable à une parcelle donnée sur les points suivants :

-dispositions d’urbanisme,

-limitations administratives au droit de propriété

– liste des taxes et participations d’urbanisme applicables

-si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus

-le projet est soumis à avis ou à accord d’un service de l’Etat, les certificats d’urbanisme le mentionnent expressément.

-Le certificat d’urbanisme indique si le bien est situé ou non à l’intérieur du périmètre d’un des droits de préemption définis par le code de l’urbanisme. (R.410-15 CU)

Le certificat d’urbanisme est donc un document potentiellement très lourd dans son contenu. Le problème ne vise pas la lourdeur mais la présentation de ce contenu. Si vous avez déjà recherché in modèle de certificat d’urbanisme, vous avez dû vous heurter au fait qu’il n’en existe pas réellement. En réalité, il s’agit d’un CERFA (formulaire 13410*10) qui fait office de demande et de réponse :  cerfa_13410-10

Et voici le fameux cadre dont vous attendez la réponse :

C’est assez déceptif, d’autant que s’il est question d’un rappel des règles du  règlement national d’urbanisme précisés dans le livre I si aucun PLU n’a été adopté et ne régit la commune ou intercommunalité…autant se référer au Code.

Comme exposé tantôt, il y a deux certificats qu’il est possible de demander :

-le CU A

-le CU B

La différence entre les deux est la personnalisation du certificat à votre projet. Si vous pouvez exposer votre projet dans le cadre de cette demande, il sera préférable de demander le CU B. Le Code expose que si vous demandez ce certificat, il faudra que la demande soit ” accompagnée d’une note descriptive succincte de l’opération indiquant, lorsque le projet concerne un ou plusieurs bâtiments, leur destination et leur sous-destination définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 et leur localisation approximative dans l’unité foncière ainsi que, lorsque des constructions existent sur le terrain, un plan du terrain indiquant l’emplacement de ces constructions.

Ce qui se traduit sur le CERFA par le remplissage de la dernière page :

et de joindre éventuellement des plans des constructions existantes, si votre demande concerne non pas une construction mais des travaux.

 

L’intérêt de la demande réside surtout dans la règle exposée à l’article L.410-1 4e alinéa : “Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété telles qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.”

 

Ainsi, le régime d’autorisation sera, celui précise par le certificat d’urbanisme que vous aurez demandé dans le délai de 18 mois qui suivent son obtention. La validité d’une demande d’autorisation d’urbanisme est donc souvent tributaire d’une demande de certificat demandé au préalable, puisqu’il suffit de respecter les conditions et règles précisées par le certificat.

 

Comment faire la demande de Certificat d’urbanisme ?

 

La loi (Code de l’urbanisme) réglemente parfaitement la procédure visant l’attribution d’un certificat d’urbanisme, bien mieux que celle applicable au permis de construire et autres autorisations (l’inverse serait le bienvenu mais soit).

Comme vous l’avez compris arrivé à ce moment de l’article, il faut remplir le CERFA ou en faire la demande directement en ligne et adressez ces documents à la mairie du lieu de situation de la parcelle dont vous demandez le certificat.

Il vous faudra également joindre la fameuse note descriptive de l’opération précisant les éléments exposée plus haut et un plan de masse indiquant d’éventuelles constructions.

Le dossier déposé sera instruit dans un délai de 1 mois pour les CU A et dans un délai de deux mois pour les CU B,

Une règle importante et paradoxale : “A défaut de notification d’un certificat d’urbanisme dans le délai fixé par les articles R. 410-9 et R. 410-10, le silence gardé par l’autorité compétente vaut délivrance d’un certificat d’urbanisme tacite.” Comprendra qui voudra, mais il est vivement conseillé de rappeler les services compétents dans cette éventualité.

 

 

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