La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat de vente spécifique. A la différence d’une vente classique, vous vous engagez dans un programme de construction à terme d’un bien à construire ou en cours de construction.
Le régime légal de la vente d’immeuble à construire se distingue entre la vente à terme et la vente en l’état futur d’achèvement.
D’une part, le Code civil ne traite quasiment pas de cette modalité de vente, d’autre part, il sera davantage intéressant de se tourner vers le Code de la construction et de l’habitation (L.261-1 à L.261-22).
Quelles sont le spécifités de la VEFA par rapport à une vente d’immeuble classique ?
La vente d’un bien construit ou à construire est identique sur le principe de l’acquisition de la propriété à savoir un bien immeuble bâti. Cependant, dans le cadre d’une VEFA vous devenez propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction.
Le vendeur d’un bien en VEFA sera souvent un promoteur immobilier qui du fait du contrat de promotion immobilière sera engagé envers les acquéreurs maîtres d’ouvrage de construire un bien conforme au programme qu’il propose (obligation de résultat).
Ainsi et à la différence d’un schéma de vente classique faisant intervenir acheteur-vendeur-notaire et éventuellement un mandataire, ici le vendeur est un promoteur qui aura la charge d’édifier une construction dans les conditions fixées par le contrat de promotion immobilière qui juridiquement pourra reposer sur de la VEFA.
Un promoteur devra donc effectuer beaucoup de démarches dans le but d’édifier le bien proposé aux maîtres d’ouvrage :
- Choisir les architectes ou entrepreneurs de travaux et autres techniciens
- Établir les conventions: Prévoir un contrat de réservation et le contrat authentique (vente en état futur d’achèvement)
- S’assurer de la régularité administrative et financière de la construction : demande de permis de construire, gestion des finances,…
Dès que toutes les conditions de la vente du logement à construire sont réunies, le contrat de vente sera signé devant un notaire.
Dans le cadre d’une VEFA via un programme proposé par un promoteur, le contrat de promotion immobilière peut se substituer au contrat de réservation. Ce dernier n’est pas obligatoire dans le cadre d’un schéma de vente en VEFA mais peut avoir ses avantages.
Inexistant dans le cadre de la vente d’un bien bâti (sauf pour les contrats de location-accession où le principe est relativement le même), le contrat de réservation permet d’informer l’acquéreur sur les modalités de la vente.
Ainsi et en pratique, le contrat de réservation va rappeler les éléments suivants (prévus par L.261-15 notamment concernant des travaux qui peuvent rester à la charge de l’acquéreur):
- Adresse du bien ;
- Surface habitable du logement, nombre de pièces, dépendances ;
- Descriptif des matériaux utilisés et des éléments d’équipement ;
- Situation du logement (copropriété ou non,…) ;
- Prix de vente prévisionnel du logement et conditions de révision (La révision est alors calculée en fonction de la variation de l’indice BT01: Indice national du bâtiment tous corps d’état mesurant l’évolution du coût des facteurs de production dans le bâtiment) ;
- Date à laquelle la vente pourra être conclue ;
- Modalités de paiement du bien (échéancier et versement d’un dépôt de garantie pour la réservation) ;
- Condition suspensives (d’obtention des autorisations d’urbanismes, de prêt ou autres)
- Conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement à l’achat ;
- Délai de livraison ;
- Rappel du droit de rétractation (le manquement à cette obligation d’information est passible d’une amende d’un montant maximum de 15 000 €) ;
- Pénalités éventuelles de retard de livraison ;
Le contrat définitif qui sera signé devant notaire rappelle les éléments précisés à l’article L.261-11 et doit comporter des annexes obligatoires (comme pour toute vente immobilière), à savoir :
- Règlement de copropriété si le logement est situé dans une copropriété
- Plan côté et notice indiquant les éléments d’équipement propres au logement
- Indications portant sur la consistance et les caractéristiques techniques de l’immeuble
- Diagnostics prévus par le DDT pour la vente d’un immeuble en VEFA (DPE, Diagnostic loi carrez pour les copropriétés, diagnostic thermite et mérule si concerné, l’état des risques naturels technologiques, miniers et pollutions)
Enfin et pour conclure sur ce point, le régime légal qui englobe le contrat de vente en l’état futur d’achèvement comme le contrat de réservation sont dits d’ordre public, caractérisé par les dispositions de l’article L.261-16 qui prévoit que toute disposition contraire aux règles imposées pour la formalisation de ces contrats sera réputée non écrite.
Le régime protecteur de la VEFA s’applique-t-il à tous les acheteurs ?
Il semble que le régime légal de la VEFA ne s’applique pas pour le cas précisé au paragraphe 2 de l’article L.261-10 du Code de la construciton et de l’habitation qui précise que “Celui qui s’oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, lorsqu’il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain à celui qui contracte l’obligation d’effectuer les versements ou les dépôts ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l’alinéa précédent, sauf si le terrain ou le droit est procuré à une société régie par les chapitres Ier, II (sections I et II) et III du titre Ier du présent livre, ou si celui qui les procure est un organisme d’habitations à loyer modéré agissant comme prestataire de service.“
Les sociétés visées sont les sociétés civiles de contruction-vente immobilière, les sociétés coopératives de construction et les sociétés civiles d’attributions de fractions d’immeubles.
La pratique parle de secteur protégé et de secteur libre. Le secteur protégé s’assimile à la vente réglementée par le régime légal des articles légaux et réglementaires (L.261-1 / R.261-1 et suivants) de la vente d’immeuble à construire. Le secteur protégé s’applique à partir du moment ou la destination des biens en état futur d’achèvement sera celle d’être à usage mixte ou à usage d’habitation.
Or et pour le second secteur, il concerne des ventes d’immeubles ou fractions d’immeubles à usage commercial, professionnel ou de bureaux (de manière exclusive).
Ainsi, les caractéristiques de la VEFA ne s’appliquent pas pour ces immeubles-là (pas d’échelonnement de paiement, pas de transfert commun du sol et du bâti, pas de fixation du prix a priori du transfert de propriété, pas de garantie de couverture par la garantie financière d’achèvement en cas de vice de conformité du bien livré,…).
Ce contrat sera davantage encadré par les stipulations particulières du contrat qui seront davantage caractéristiques d’un contrat de gré à gré. Le régime protecteur du code de la consommation peut en complément de ce qui précède s’appliquer (indépendamment de la question du secteur protégé ou libre de vente).
