Garantie d’éviction due par le vendeur : du nouveau sur les critères d’appréciation de l’indemnité

Une décision récente de la cour de cassation (3ème civ. 18 janvier 2023, n°21-16.666) vient préciser que c’est au moment de la vente (du transfert de propriété) que la valeur de l’indemnité d’éviction s’entérine et peut faire l’objet d’une perception par les acquéreurs s’ils le justifient.

Dans quel contexte cette décision a été rendue ?

Deux personnes (époux X) ont vendus à deux autres (époux Y) une propriété avec maison en bordure d’étang pour un montant de 293 000 euros en juillet 2010.

La vente a eu lieu par l’intermédiaire des agences immobilières Boix Immobilier et Espace immobilier.

Le 5 janvier 2011, la Direction Départementale des Territoires et de la Mer (DDTM) leur a enjoint de libérer une bande de terrain de 28 m², le long du canal Saint-Joseph, appartenant au domaine public maritime. L’arrêté autorisant l’occupation à titre gratuit de cette portion a expiré le 11 juillet 2007. Cependant, des constructions annexes à la maison avaient été édifiées par les vendeurs (le mur de clôture était situé sur cette bande).

Il s’en suit que les acquéreurs ont assigné les vendeurs en annulation de la vente sur le fondement des articles 1625, 1626 et 1630 du code civil, en remboursement des frais engagés sur l’immeuble depuis son acquisition, et en paiement de dommages-intérêts.

Les trois articles fondent un droit de :

restituer le prix de vente ;

restitution des fruits, lorsqu’il est obligé de les rendre au propriétaire qui l’évince ;

de restituer frais faits sur la demande en garantie de l’acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire ;

Enfin les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat.

Dans le cas de l’irrespect du vendeur de son obligation de garantir ” la possession paisible de la chose vendue” par l’acquéreur.

Après une décision en première instance rendue par le TGI de Montpelier qui a prononcé l’annulation de la vente et condamné les époux X, vendeurs, a restituer le prix de vente, les frais d’actes et le règlement des frais de déménagement et une somme de (24 428,00 euros) pour dommages-intérêts.

Par arrêt du 14 mars 2019, la cour d’appel de Montpellier a demandé aux acquéreurs, leur éviction portant sur une partie de la chose vendue, à apporter des conclusions au regard des dispositions des articles 1636 et 1637 du code civil (qui visent respectivement le cas de résolution de la vente du fait de l’éviction partielle de la chose vendue ou de la restitution de la valeur de la partie évincée avec estimation de la partie évincée à l’époque de l’éviction et non proportionnellement au prix total de la vente) Afin de faire échec à la fin de non-recevoir opposé par les vendeurs, estimant que la demande en appel des acquéreurs porte sur le même fondement que celui invoqué en première instance qui a déjà été débattu. Dès lors, la demande de l’acquéreuse, Mme Y, ne porte plus sur une demande d’annulation de la vente mais sur l’indemnisation du préjudice résultant de l’éviction partielle du bien acquis le 6 juillet 2010 sur la base de l’article 1637 du code civil.
La cour d’appel a rendu son arrêt en imposant aux vendeurs d’indemniser, pour la perte partielle de la chose vendue, les acquéreurs, à hauteur de 80 000 euros.

 

Que nous apprend la décision de la cour de cassation ? 

Après que les vendeurs se pourvoient en cassation. Le premier moyen relevé par les vendeurs est semble-t-il identique à la demande de non-recevoir qui s’est avérée infructueuse car les juges de la cassation ont rejeté cette partie du 1er moyen en s’alignant sur la décision des juges en appel sur ce point.

Une autre partie du premier moyen explicite le fait qu”un bien faisant partie du domaine public est inaliénable, n’a donc pas de prix, et n’a donc pas de valeur au sens de l’article 1637 du code civil ; qu’en allouant à Mme [J] la somme de 80 000 euros, au titre de la valeur de la partie dont elle se trouve évincée,”

et d’autre part, que l’article 1637 prévoit que “dans le cas de l’éviction d’une partie du fonds vendu, la vente n’est pas résiliée, la valeur de la partie dont l’acquéreur se trouve évincé lui est remboursée suivant l’estimation à l’époque de l’éviction, et non proportionnellement au prix total de la vente, soit que la chose vendue ait augmenté ou diminué de valeur ; qu’en déduisant la valeur de la partie évincée de la différence entre la valeur du bien avant l’éviction (300 000 euros) et celle du bien resté en possession des époux [J] après l’éviction (220 000 euros), quand une telle différence n’enseigne en rien sur la valeur intrinsèque de la partie dont Mme [J] était évincée

Il est vrai que le domaine public d’une personne publique rattachée à l’Etat est par principe inaliénable et ne peut donc faire l’objet d’une estimation de valeur, dans le cadre d’une demande d’indemnisation, car contraire au caractère du patrimoine public.

Les juges, à l’appui de leur réponse, se contentent d’appliquer le droit prévu par l’article 1637 du code civil et précisent donc que “l’indemnité devant être appréciée   au regard non des caractéristiques du bien […] mais de sa désignation lors de la vente“. Mais pourtant et à première vue, cette décision ne semble pas justifiée au regard de la spécificité de la parcelle sur laquelle porte la demande d’indemnité.

Les juges appliquent pourtant un autre principe juridique, celui du “Ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus” qui signifie que la où la loi ne fait pas de distinction, il n’y a pas lieu de distinguer. Dès lors, même si la partie du bien évincée appartient au domaine public de l’Etat, le dispositif du jugement qui porte sur une demande d’éviction, la qualité de la chose évincée qui a été souverainement évaluée par les juges dans le cadre de la vente, supplante le caractère à priori inaliénable de cette même chose (cela revient à confirmer qu’une demande d’éviction ne porte pas atteinte à l’incessibilité de la parcelle).

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