Adopté le 04 avril 2023, le texte, modifié par les parlementaires et adopté en deuxième lecture, vise à mieux protéger les petits propriétaires. La loi permet de renforcer les moyens législatifs des propriétaires face au phénomène du squat. Cette pratique, réprimandée par le code pénal qui prévoit une peine d’un an de prison et de 15 000 euros d’amende (226-4 du code pénal), avait été renforcée par la loi ASAP de 2020 relatif à ce que l’on nomme le droit au logement opposable (DALO). Depuis lors, les résidences secondaires sont également protégées, et le préfet est tenu de répondre dans les 48 heures aux demandes d’évacuation des propriétaires ou locataires victimes, ou de leurs représentants légaux tels qu’un parent proche (voir la circulaire du 22 janvier 2021).

Comment le propriétaire pouvait il agir jusqu’à présent contre un personne occupant son logement de manière illicite ?

Par principe, une procédure d’expulsion n’est pas chose aisée et encore moins rapide. Il est nécessaire de prouver l’occupation illégale du logement par autrui, ce qui induit la constatation d’un tel fait par constat d’huissier, la connaissance de l’identité des squatteurs et la constitution de preuves de la détention du logement par le propriétaire permettront d’engager une procédure d’expulsion devant le tribunal compétent dans les conditions légales imposées par les articles L.411-1 et suivants du Code de procédure civile d’exécution.

Le déploiement de moyens de  lutte contre l’occupation illicite du logement d’autrui a été légiféré en plusieurs fois.

Dans un premier temps, une loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, a introduit par le biais de son article 38, une procédure d’expulsion invitant le préfet a mettre en demeure ladite personne de quitter les lieux. (après constatation d’un dépôt de plainte aux autorités locales de police)

Par la suite, une loi du 24 juin 2015 est venu préciser l’infraction de violation de domicile et créée ‘article 226-4 du code pénal qui prévoyait que “L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende.
Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines.”

Le dispositif particulier de la loi de 2015 a renforcé les moyens dont dispose un propriétaire, par la déclaration et l’expulsion du résident illégal dans ce que l’on nomme “délai de flagrance”

Par la suite, la législation s’est renforcée après l’entrée en vigueur de la ELAN du 23 novembre 2018 et de la loi d’Accélération et de simplification de l’action publique du 7 décembre 2020.

Comment la loi du 04 avril 2023 durcit-elle la réglementation pour lutter contre le phénomène de Squat ?

 

Tout d’abord, le texte durcit les sanctions en cas de squat d’un logement (délit de violation de domicile), en augmentant les peines visées par le code pénal à trois ans de prison et 45 000 euros d’amende (contre un an de prison et 15 000 euros d’amende actuellement). Le champ de l’intervention du constat de la violation de domicile s’étend désormais aux logements inoccupés contenant des meubles. Pour ce faire, les députés ont introduit un nouveau délit consistant en “l’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel”, puni de deux ans de prison et de 30 000 euros d’amende.

Une particularité qui risque de changer la procédure d’expulsion, réside en ce que le délit comprend désormais dans son champ d’application le cas du locataire dont il est constaté des d’impayés de loyers qui reste dans le logement après une décision d’expulsion définitive. Ces locataires risqueront une amende de 7 500 euros, sauf si du fait de la trêve hivernale, il bénéficie d’une décision de sursis d’expulsion ou si la personne visée par l’expulsion est un résident d’un logement social. Ces ajouts sont codifiés dans un nouveau chapitre du titre 1er du livre 3 du Code pénal dénommé : “De l’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel

Les parlementaires ont adopté d’autres amendements, notamment pour exempter les propriétaires de logements squattés de leur obligation d’entretien (sauf dans le cas des marchands de sommeil, selon un amendement du Sénat). La loi prévoit en sus de :

-punir de trois ans de prison et 45 000 euros d’amende les individus qui incitent les squatteurs en faisant croire qu’ils sont propriétaires des logements

-sanctionner de 3 750 euros d’amende toute “propagande ou publicité” facilitant ou encourageant les squats ;

– pérenniser le dispositif expérimental de la loi “Elan”, qui permet aux propriétaires de confier temporairement des locaux vacants à des fins de logement ou d’insertion sociale, en attendant leur réhabilitation ou leur vente.

 

Afin de renforcer le dispositif de lutte contre l’occupation illicite, le nouveau texte impose l’insertion systématique dans les contrats de location d’une clause de résiliation automatique en cas d’impayés de loyers, et modifie donc l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Cette clause pourra toutefois être suspendue, à certaines conditions restrictives, sur demande effectuée auprès du juge.  Telle que votée en deuxième lecture, la proposition de loi prévoit que le juge pourra suspendre d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur les effets de cette clause seulement si le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a “repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience”.

La suspension de la clause prendra fin automatiquement “dès le premier impayé” ou retard dans le paiement de la dette locative fixé par le juge. Le texte réduit enfin certains délais dans les procédures contentieuses du traitement des impayés de loyers, en particulier pour les locataires de mauvaise foi.”

Enfin le dernier chapitre de la loi modifie la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement qui a instauré la création de “commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives“. L’article prévoit que la mission des commission est étendue aux actions suivantes :

“2° Décider du maintien ou de la suspension de l’aide personnelle au logement lorsque le bénéficiaire ne règle pas la dépense de logement, conformément à l’article L. 824-2 du code de la construction et de l’habitation” 

“3° Orienter et répartir entre ses membres le traitement des signalements de personnes en situation d’impayé locatif notifié au représentant de l’État dans le département par les commissaires de justice afin d’assurer leur accompagnement social et budgétaire, l’apurement de la dette locative et, le cas échéant, les démarches de relogement. L’orientation auprès des services sociaux des conseils départementaux, des fonds de solidarité pour le logement et des commissions de surendettement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du présent article

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