L’agent immobilier peut être mandaté dans le cadre d’une évaluation du bien pour en déterminer la valeur, ce qui est indispensable afin de connaitre le montant du prêt nécessaire à son acquisition (notamment dans le cadre d’une vente suivie d’un achat, ou il sera important de connaitre la valeur de son bien et opter pour un crédit relais).
Bien que la souscription ne pose aucun problème dans l’optique d’une telle opération, la mise en place de celle-ci au sein de l’acte d’achat doit être érigée de sorte à ce que son obtention influe sur le sort de l’acquisition (condition suspensive).
La souscription d’un tel prêt nécessite une assurance et la mise en place d’une garantie. Outre les vérifications usuelles (situation financière du souscripteur ou solvabilité, situation professionnelle, personnelle, état de santé,…), il faut déterminer le profil juridique du souscripteur, soit de savoir si la législation protectrice du consommateur non professionnel s’applique ou non.

Qu’induit la qualification de condition suspensive vis-à-vis du prêt ?

 

Que l’on se situe sur une promesse unilatérale ou un compromis, la souscription du prêt se fait dans un délai certain à compter de la rencontre des volontés, et envisagées dans l’acte (ce délai peut être prorogé). Dans l’hypothèse où l’engagement est soumis au versement d’une indemnité d’immobilisation, le refus du prêt ou l’absence de réponse après le délai écoulé permettra pour le bénéficiaire de la promesse de récupérer son indemnité (ce que prévoit l’article L.313-41 du code de la consommation).

Autrement dit, le bénéficiaire de la promesse ne sera pas obligé d’acquérir l’immeuble ni tenu à payer une indemnité d’immobilisation à défaut de prêt bancaire obtenu sous certaines conditions. (nous vous renvoyons à un précédent article concernant le montant du prêt). 

A l’échéance de la condition, il y  a deux possibilités :

-la réalisation de la condition : l’événement érigé en condition survient (obtention du prêt) : alors l’obligation devient pure et simple (l’obligation opère pour l’avenir selon l’article 1304-6 du code civil)

la défaillance de la condition : lorsqu’il est assuré que la condition ne se réalisera pas ou si le terme est échu, tout se passe comme si le contrat n’a jamais été conclu. L’obligation n’a jamais existé, les parties peuvent aménager cette défaillance de la condition, en prévoyant la prorogation du contrat pour le cas où le délai prévu n’était pas suffisant. par extension, il est indispensable de prévoir le sort des obligations engagées dans le contrat (sommes, garanties,…)

Il faut prêter attention à la manière dont la demande de prêt est formulée car même si ce n’est pas une condition potestative, la manière dont le souscripteur s’occupe de la souscription du prêt peut se retourner contre lui.

 

Le vendeur peut-il opposer à l’acquéreur l’annulation de la vente du fait de son comportement fautif ?

 

La législation applicable aux obligations conditionnelles, prévoit que concernant toute condition suspensive : “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement” (article 1304-3 du code civil). Ici, il faut prêter attention à ce que prévoit l’acte visant les conditions suspensives de la vente. S’agissant de l’obtention du prêt, plus la clause sera précise, plus il sera facile pour le créancier de démontrer que c’est le débiteur qui a fait obstacle. A l’inverse, si la clause n’est pas précise, le débiteur aura davantage de facilité à démontrer que l’événement empêchant l’accomplissement de la condition n’est pas de son fait.

Le juge va vérifier dans un premier temps que la demande de prêt était bien conforme aux caractéristiques prévues par la convention.

Heureusement, le bénéficiaire de la promesse chargé de souscrire peut prouver que même sans faute de sa part, le prêt n’aurait pas été accordé (Cour de cassation, 3e civ. 15 septembre 2016, n° 14-29.438) pour obtenir une décharge de responsabilité. 

Dans la pratique, la clause précisant la condition suspensive d’obtention du prêt va prévoir :

-Un délai suffisamment long notamment en prévision d’un événement susceptible de rallonger le délai d’obtention d’un prêt 

-Une clause obligeant l’acquéreur à informer le vendeur du refus de prêt-Des conditions de souscription de nature à pouvoir réaliser l’obligation dans le délai fixé au contrat-Préciser si l’obtention du bien est réalisée par l’obtention de plusieurs prêts (application de la loi Scrivener) 
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