Qu’induit la qualification de condition suspensive vis-à-vis du prêt ?
Que l’on se situe sur une promesse unilatérale ou un compromis, la souscription du prêt se fait dans un délai certain à compter de la rencontre des volontés, et envisagées dans l’acte (ce délai peut être prorogé). Dans l’hypothèse où l’engagement est soumis au versement d’une indemnité d’immobilisation, le refus du prêt ou l’absence de réponse après le délai écoulé permettra pour le bénéficiaire de la promesse de récupérer son indemnité (ce que prévoit l’article L.313-41 du code de la consommation).
Autrement dit, le bénéficiaire de la promesse ne sera pas obligé d’acquérir l’immeuble ni tenu à payer une indemnité d’immobilisation à défaut de prêt bancaire obtenu sous certaines conditions. (nous vous renvoyons à un précédent article concernant le montant du prêt).
A l’échéance de la condition, il y a deux possibilités :
-la réalisation de la condition : l’événement érigé en condition survient (obtention du prêt) : alors l’obligation devient pure et simple (l’obligation opère pour l’avenir selon l’article 1304-6 du code civil)
–la défaillance de la condition : lorsqu’il est assuré que la condition ne se réalisera pas ou si le terme est échu, tout se passe comme si le contrat n’a jamais été conclu. L’obligation n’a jamais existé, les parties peuvent aménager cette défaillance de la condition, en prévoyant la prorogation du contrat pour le cas où le délai prévu n’était pas suffisant. par extension, il est indispensable de prévoir le sort des obligations engagées dans le contrat (sommes, garanties,…)
Il faut prêter attention à la manière dont la demande de prêt est formulée car même si ce n’est pas une condition potestative, la manière dont le souscripteur s’occupe de la souscription du prêt peut se retourner contre lui.
Le vendeur peut-il opposer à l’acquéreur l’annulation de la vente du fait de son comportement fautif ?
La législation applicable aux obligations conditionnelles, prévoit que concernant toute condition suspensive : “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement” (article 1304-3 du code civil). Ici, il faut prêter attention à ce que prévoit l’acte visant les conditions suspensives de la vente. S’agissant de l’obtention du prêt, plus la clause sera précise, plus il sera facile pour le créancier de démontrer que c’est le débiteur qui a fait obstacle. A l’inverse, si la clause n’est pas précise, le débiteur aura davantage de facilité à démontrer que l’événement empêchant l’accomplissement de la condition n’est pas de son fait.
Le juge va vérifier dans un premier temps que la demande de prêt était bien conforme aux caractéristiques prévues par la convention.
