Une décision récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (du 14 décembre 2022, pourvoi n°21-214.539), publiée au bulletin (donc d’une importance certaine) vient apporter une précision concernant le devenir de la promesse par rapport au montant prévu au titre de la condition de l’obtention du prêt dans le cadre de la vente d’un bien immobilier.

Les faits litigieux

Un petit rappel des faits s’impose pour y voir plus clair :

Un couple d’acquéreurs a contacté une agence immobilière pour l’achat d’un appartement. La promesse contenait une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 414 000 euros maximum remboursable sur vingt-cinq ans au taux de 2 % l’an hors assurance.

Cependant, les acquéreurs ont informé l’agence de leur volonté de ne plus acquérir l’appartement.

L’agence assigne le couple en paiement de la commission, ces derniers ont appelé en intervention forcée le vendeur, courtier, qu’ils avaient mandaté pour l’obtention du prêt, afin d’obtenir la restitution de la somme de 10 000 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation et séquestrée entre les mains du notaire et des dommages et intérêts.

Le vendeur oppose, devant la haute juridiction, la règle selon laquelle  la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché l’accomplissement ; qu’en l’espèce,[…]la condition suspensive stipulée dans la promesse de vente[…]prévoyait « le financement de l’acquisition[…] au moyen d’un prêt d’un montant maximum de 414 000 euros au taux de 2 % l’an, remboursable sur une durée de 300 mois ; qu’il s’en déduisait que M. et Mme étaient tenus d’accepter toute offre de prêt d’un montant de 414 000 euros ou inférieur

Les juges en appel mettent en avant le fait que les acquéreurs ont effectivement déposé une demande de prêt respectant les conditions de la promesse de vente et qu’elle a fait l’objet d’un refus par la banque, cette dernière n’accepte les conditions du prêt que pour un montant inférieur au prix maximum (414 000 euros).

l’arrêt rendu par la cour d’appel affirme que les acquéreurs ne sont pas responsables du refus et n’ont donc aucune obligation à payer la commission car pour les juges, le montant précisé dans l’acte étant celui nécessaire pour l’acquisition du bien, s’ils ne peuvent l’obtenir du fait d’un refus découlant de la volonté d’une personne extérieure, la caducité de la promesse est acquise.

La réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation confirme la réponse des juges d’appel en ce que l’indication d’un montant maximal pour la condition suspensive de l’obtention du prêt n’est pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant qui serait inférieur. (c’est logique on ne va pas forcer la réalisation d’une vente dans laquelle le financement de l’achat prévoit un montant de 400 000 euros au titre du prêt et qu’au final seulement 300 000 euros n’est prêté)

La réponse de la Haute juridiction est donc empreinte de logique, notamment au regard des textes légaux, les acquéreurs n’ont pas fait l’objet d’une mauvaise foi et n’ont pas fait en sorte de faire échouer l’obtention du prêt.

Cet arrêt nous rappelle à quel point les conditions d’obtention du prêt sont significatifs de la réalisation d’une vente dans de bonnes conditions. Si vous êtes amenés à réaliser les démarches pour l’obtention du prêt de vos clients, assurez vous que le montant ne soit pas source de refus par la banque prêteuse. Il vous faudra alors, vous assurer que la capacité d’endettement est supérieure à ce que prévoit la promesse afin de ne pas tomber dans le même scénario que celui de l’affaire vue plus haut.

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