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1. Encadrement des loyers : Attention au contrôle !

1) Comprendre l’encadrement des loyers, quels en sont les critères ? 

 

  • un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;
  • un niveau de loyer médian élevé ;
  • un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
  • des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celle-ci.

2) Quel est le cadre juridique ? 

La loi Elan a permis aux communes situées en zone tendu  de formuler une demande d’application sur leur territoire de l’encadrement des loyers, mesure qui consiste à plafonner administrativement les loyers d’habitation du parc privé.

3) Où s’applique l’encadrement des loyers  ? 

L’encadrement des loyers s’applique :

  • à Paris  depuis le 1er juillet 2019 ;
  • à Lille  depuis le 1er mars 2020 ;
  • à  depuis le 1er juin 2021 ;
  • à Lyon et Villeurbanne  depuis le 1er novembre 2021 ;
  • à Est ensemble  depuis le 1er décembre 2021.

4) Quels sont les logements exclus du dispositif encadrement des loyers en zone tendue ?

Certains logements sont exclus de l’encadrement des loyers : logements soumis à la loi de 1948 ou conventionné par l’Anah (hors convention à loyer intermédiaire), logements sociaux (HLM), meublé de tourisme.  

5) Que se passe t-il en cas de 1ère mise en location du logement  en zone tendue ? 

Lorsque le logement est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer et si son logement n’a pas été loué dans les 18 mois.

6) Que se passe-t-il si le logement est remis en location dans un délai inférieur à 18 mois ?

Le loyer ne pas peut-être augmenté. 

7) Quelles sont les exceptions à la mise en location ? 

 

  • lorsque le loyer n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois, 
  • lorsque certains travaux ont été réalisés depuis le départ de l’ancien locataire et que le logement respecte un critère de performance énergétique,
  •  lorsque le loyer est sous-évalué et que le logement respecte un critère de performance énergétique

 8)  Cas d’école : si les loyers de référence ne sont pas mentionnés dans le bail

 Le montant du loyer de référence et celui du loyer de référence majoré doivent être mentionnés dans le contrat de location. A défaut, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d’effet du bail pour adresser au propriétaire par LRAR une mise en demeure de le faire. Le bailleur a alors 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire. En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

9) Cas d’école : si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré 

Le locataire peut demander une diminution du loyer devant la Commission Départementale de Conciliation ou directement devant le juge. Il dispose de 3 ans à compter de la signature du bail pour le faire. La décision rendue s’applique, de manière rétroactive, à compter de la prise d’effet du contrat de location. Le trop-versé sera remboursé au locataire par le propriétaire et le montant du dépôt de garantie sera, le cas échéant, revu.

Si le bail prévoit un complément de loyer Le locataire peut en contester le montant dans les 3 mois qui suivent la signature du bail. Attention, la saisine préalable de la CDC avant toute action devant le juge est obligatoire. Il appartient au bailleur de démontrer le bien-fondé du complément de loyer et notamment les caractéristiques du logement. Celles-ci doivent d’ailleurs être mentionnées dans le contrat de location. Si la conciliation échoue, le locataire a 3 mois à compter de l’avis de la commission pour saisir le juge afin de demander l’annulation ou la diminution du complément de loyer.

Les décisions de la CDC et du juge sont rétroactives et s’appliquent à compter de la prise d’effet du bail.

10) Cas d’école : si le bail arrive à échéance 

Le locataire peut faire une proposition de diminution de loyer à son bailleur si le loyer fixé au bail (hors complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de la proposition de loyer. Le locataire doit faire sa proposition au moins 5 mois avant le terme du contrat par LRAR. En cas de refus ou d’absence de réponse du bailleur 4 mois avant le terme du bail, le locataire pourra saisir la CDC. En cas d’échec de la conciliation, le juge pourra être saisi avant le terme du contrat.

11) L’annonce de location doit-elle mentionner l’encadrement des loyers 

Si le logement mis en location se situe dans une commune où s’applique l’encadrement des loyers, l’annonce de location devra obligatoirement mentionner le montant du loyer de référence majoré, le montant du loyer de base et, le cas échéant, le montant du complément de loyer exigé. Le dépassement du loyer plafond sera alors stigmatisé et le locataire en sera immédiatement informé, à charge pour lui de vérifier lors de la visite que le complément de loyer est bien justifié par des caractéristiques de confort ou de localisation un peu « exceptionnelles. 

2. Comprendre l’encadrement des loyers à Paris

1) Quel est le contexte de l’encadrement des loyers à Paris ? 

À Paris, le loyer d’un logement dont le bail est signé ou renouvelé après juin 2019 est encadré par des loyers de référence. Ces montants varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l’époque de construction du logement.

2) Est-ce que ces mesures sont respectées ? 

Selon de nombreuses enquêtes, ces mesures ne sont pour la plupart pas respectées, particulièrement pour les petites surfaces. 

Cependant pour les biens mise en agence immobilière les annonces sont plus souvent conformes. 

3) Quels sont les logements exclus ? 

Certains logements sont exclus de l’encadrement des loyers : logements soumis à la loi de 1948 ou conventionné par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), logements sociaux (HLM), meublé de tourisme, sous-location.

4) Quel est le loyer de base ? 

Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) 

  • Ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail
  • Doit être inscrit dans le bail

5) Que se passe-t-il si le loyer de base  dépasse le loyer de référence majoré ?

le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).

6) Quel est le formalisme de la proposition ? 

Cette proposition doit être adressée au propriétaire :

  • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
  • Soit par acte d’huissier
  • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement

La proposition rédigée par le locataire doit contenir les éléments suivants :

  • Intégralité de l’article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
  • Montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer

7) Qu’est-ce que le loyer de référence et le loyer de référence majoré ? 

Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, …), doivent être mentionnés dans le bail. Si ce n’est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d’effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.

En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

8) Qu’est-ce qu’un complément de loyer ? 

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

  • Lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
  • Et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

9) Le locataire peut-il contester le loyer ? 

Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission pour demander, au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s’applique à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

10) Est-ce que le recours préalable à la commission de conciliation est possible en cas de bail mobilité ?

Non, en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n’est pas possible.

11) Que se passe t-il en cas de renouvellement du bail ? 

À l’approche du renouvellement du bail, si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer:  dans certaines des villes où les loyers sont encadrés, loyer complémentaire au loyer de base pour un logement présentant des caractéristiques de localisation ou de confort particulières (vue sur un monument historique, …) par rapport à un logement de niveau comparable. En résumé, loyer = loyer de base (égal au loyer de référence majoré) + complément de loyer.) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer.

Mais si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, alors le locataire peut engager une action en diminution de loyer.

12) Quelle est la procédure d’action en réévaluation du loyer ?

Au moins 6 mois avant la fin du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer: Dans certaines des villes où les loyers sont encadrés, loyer complémentaire au loyer de base pour un logement présentant des caractéristiques de localisation ou de confort particulières (vue sur un monument historique, …) par rapport à un logement de niveau comparable. En résumé, loyer = loyer de base (égal au loyer de référence majoré) + complément de loyer.) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

13) Que se passe t-il en cas d’application de la hausse du loyer ?

La hausse de loyer est étalée :

  • Pour un bail de 3 ans, d’1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %)
  • Pour un bail de 6 ans, d’1/6 par an

Toutefois, l’augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

  • 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n’a pas été fait)
  • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration: Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l’existant, réduction de dépenses d’entretien et d’exploitation, sécurisation de l’immeuble et de ses occupants. Exemple : pose de parquet, installation d’une cuisine équipée, installation d’un digicode, installation d’un ascenseur… ou de mise aux normes faits depuis le dernier renouvellement du bail si le montant des travaux est au moins équivalent au montant de la dernière année de loyer.

Exemple :

Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges) appliqué au précédent locataire est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :

  • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d’1/3 par an.
  • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois (50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.

14) Qu’est ce qu’un complément de loyer ?

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :

  • Lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
  • Et à condition que le loyer de base (hors charges) soit égal au loyer de référence majoré

Si un complément de loyer s’applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

 

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