Loc’Avantages est un dispositif qui permet une économie d’impôt en contrepartie d’engagements. On se rapproche du mécanisme des dispositifs fiscaux incitatifs à l’accession à la propriété…Est-ce similaire ? Qu’est-ce qui diffère des dispositifs légaux ?
Quelles sont les conditions permettant de bénéficier du dispositif Loc’Avantages ?
A l’instar des dispositifs de défiscalisation à l’achat (Pinel, Denormandie and co,…) le propriétaire d’un logement, dans l’optique d’une location devra se soumettre à des conditions spécifiques, afin de permettre à des personnes, qui le nécessitent, d’obtenir des conditions de location abordables. Le bénéfice du dispositif porte notamment sur des zones en flux tendue de location où la demande pousse le prix des loyers vers le haut.
Le bénéfice de la réduction d’impôt va donc être subordonnée à la fixation d’un loyer plafond (1ère exigence), à garantir que le logement représente la résidence principale du locataire (2ème exigence), louer à un locataire dans les ressources sont inférieurs à des seuils fixés par décret (3ème exigence), le logement est loué nue (4ème exigence), la location doit être accordée pour une durée de 6 années au minimum (5ème exigence) également le locataire n’est pas un proche (pas de membre de la famille : 6ème exigence) et enfin le logement ne doit pas être considéré comme un logement classé F ou G selon la dernière classification énergétique fixée par l’annexe 5 de l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation en France métropolitaine. On est assez proche des conditions de mise en location du dispositif Pinel.
La différence essentielle concerne le bénéfice accordé au bailleur. Le montant de la réduction d’impôt est proportionnel à la réduction du loyer accordée, l’objectif étant d’ouvrir l’accès à un logement abordable.
Ainsi, le nouveau dispositif en place depuis le 1er janvier 2022, donne droit à une réduction d’impôt, calculée sur le total des revenus retirés du bien mis en location (selon l’article 199 tricies du CGI) selon la diminution du loyer accordée, comme suit :
- -15% de réduction d’impôt si le montant du loyer est inférieur ou égal au premier seuil (20% si la location a été conclue via une agence)
- -35% de réduction d’impôt si le montant du loyer est inférieur ou égal au deuxième seuil (40% si la location a été conclue via une agence)
- -65% de réduction d’impôt si le montant du loyer est inférieur ou égal troisième seuil ET que la location a été conclue via une agence (appel à un professionnel de l’immobilier)
Les seuils aussi appelés loc 1 intermédiaire, loc 2 social et loc3 très social sont fixés par arrêté et par m² : arrêté du 22 décembre 2022
La loi précise que le dispositif s’applique également au détenteur de parts de sociétés qui détiennent un ou des biens immobilier et mettent en location son patrimoine à usage d’habitation, dans le respect des conditions vus plus haut et également sous réserve que :
- “1° L’associé conserve la totalité de ses titres pendant toute la durée de la convention mentionnée au 1° du A du présent I ;2° La location n’est pas conclue avec l’un des associés de la société propriétaire du logement ni avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un tel associé.“
Comment aborder les formalités pour bénéficier de la réduction d’impôt ?
Pour bénéficier de ce dispositif il faut tout d’abord déposer une demande auprès de l’ANAH afin qu’une convention soit conclue. Par le fait que la location est nue, les revenus sont (sauf à constater une option pour l’impôt sur le sociétés) imposées l’impôt sur le revenu. Dès lors, pour ce qui concerne les preuves à rapporter auprès de l’administration fiscale, il faut joindre à la déclaration sur les revenus de l’année ou vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt, les documents suivant :
- une copie de la convention signée par les deux parties ;
- une copie du bail conclu avec le locataire ;
- une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu du ou des locataires établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.
En cas d’intermédiation locative, le contribuable doit joindre à sa déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d’impôt est demandé pour la première fois au titre du logement concerné :
- une copie de la convention signée par les deux parties ;
- une copie du bail conclu avec l’agence ;
- le cas échéant, une copie de l’avis d’impôt sur le revenu du sous-locataire ou de l’occupant du logement établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle pour laquelle la location à cet organisme ouvre droit pour la première fois à la réduction d’impôt ainsi qu’un document faisant mention du montant du loyer payé par la personne occupant le logement.
Si le dispositif est actionné au travers d’une société propriétaire du ou des logements, les associés doivent joindre à la déclaration de revenus :
- une copie de la convention conclue entre l’Anah et la société propriétaire ;
- l’engagement de conserver leurs parts pendant toute la durée de la convention.
En cas de renouvellement du bail, il faut fournir une copie du bail renouvelé.
La société fait parvenir, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de chaque année, à chacun de ses associés, un document établi en double exemplaire conformément à un modèle fixé par l’administration et comportant, pour l’année précédente, les renseignements suivants (décret du 31.3.22 : art. 2 / CGI : art. 46 AZA sexdecies, II) :
- l’identité et l’adresse de l’associé ;
- le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises et transmises au cours de l’année ainsi que la date de ces opérations ;
- la quote-part des revenus bruts des immeubles de la société correspondant aux droits de l’associé ;
- l’adresse du ou des immeubles ouvrant droit à la réduction d’impôt ;
- l’attestation que la location et, le cas échéant, la sous-location ou l’occupation remplissent les conditions de loyers et de ressources ;
- la part du revenu net foncier correspondant aux droits de l’associé déterminé dans les conditions de droit commun et la quote-part des frais et charges déductibles des revenus fonciers ;
- le montant de la réduction d’impôt correspondant aux droits de l’associé ;
- en cas de non-respect par la société ou un associé de ses engagements, la quote-part de la réduction d’impôt que l’associé doit ajouter à l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année au cours de laquelle la rupture de l’engagement ou la cession du logement ou des parts sociales est intervenue. Un exemplaire de ce document est joint par la société à sa déclaration de résultat.
L’engagement de conservation des titres est constaté lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle la location ouvre droit pour la première fois à la réduction d’impôt (art. 46 AZA septdecies, I CGI).
Les parts détenues par les associés qui entendent bénéficier de la réduction d’impôt sont inscrites, dans les trente jours suivant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus, sur un compte ouvert au nom de l’associé dans la comptabilité de la société ou sur un registre spécial. Les documents relatifs aux opérations ayant affecté ce compte sont conservés jusqu’à la fin de la troisième année suivant celle de l’expiration de l’engagement de conservation des titres (art. 46 AZA septdecies, II CGI)).
Les associés joignent à chacune de leurs déclarations de revenus un exemplaire du document établi en double exemplaire conformément à un modèle fixé par l’administration et comportant, pour l’année précédente, les renseignements mentionnées plus haut (art. 46 AZA sexdecies, II et art. 46 AZA septdecies, II CGI).
