Dans le cadre de son activité (vente location, gestion immobilière et syndic) l’agent immobilier est dans l’obligation de :
-Recueillir toutes les informations qui pourraient entraver la vente/location et influer sur le consentement des parties vis-à-vis de leur engagement (transaction ou signature du bail).
-Assurer un devoir de conseil lorsque l’opération lui paraît hasardeuse ou la validité incertaine
Comment se traduit le devoir de conseil ?
Le premier aspect du devoir de conseil concerne l’obligation de vérifier la régularité de la situation administrative de l’immeuble et plus particulièrement sa constructibilité dans le cas d’un terrain.
De cet aspect découle indéniablement l’obligation de vérifier l’exactitude des informations qu’il donne aux parties; l’obligation d’informer les acquéreurs des vices apparents du bien vendu par exemple (Cass,3ème civ., 16 mars 2011 n° 10-10503 : “Le vendeur, tenu à un devoir général de loyauté, ne pouvait néanmoins dissimuler à son cocontractant un fait dont il avait connaissance et qui aurait empêché l’acquéreur, s’il l’avait connu, de contracter aux conditions prévues”.
Est-ce que l’agent immobilier peut se décharger de sa responsabilité au titre du devoir de conseil ?
L’agent immobilier a la possibilité de s’exonérer de toute responsabilité basée sur la méconnaissance du devoir de conseil lorsque le mandataire est un professionnel qui peut se renseigner lui-même ou en cas de dol des vendeurs ;
A défaut, une action en responsabilité civile délictuelle peut-être intentée si l’erreur du professionnel a causé un préjudice (que ce soit envers le mandant, l’acquéreur ou un tiers).
- Qu’est-ce que la responsabilité délictuelle ?
Cette obligation légale oblige à réparer un dommage, en cas de faute avérée. Sur la base de l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. »
Cette obligation s’impose aussi en cas de négligence, omission ou bien d’imprudence, en appui de l’article 1241 du même Code : “Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.“.
Trois conditions sont dégagées afin d’appliquer la responsabilité délictuelle :
-La faute : le non-respect de la loi ou bien un comportement que n’aurait pas eu une personne normalement prudente et diligente placée dans les mêmes circonstances;
-Le préjudice, physique ou moral : ce préjudice doit être quantifiable et déterminé (il existe plusieurs types de préjudice, le plus courant étant le préjudice moral).
-Le lien dit de causalité entre la faute et le dommage dit de causalité.
De ce fait, la faute doit être la cause (même non-exclusive) du dommage. L’agent immobilier est donc tenu pour responsable des dommages qu’il peut provoquer aux tiers dans le cadre de son activité professionnelle. De ce fait, l’indemnisation répondra aux règles de la responsabilité civile délictuelle de droit commun. Si ces dommages ne peuvent être occasionnés par l’exécution du mandat lui-même, ils peuvent tout de même répondre à un dépassement des pouvoirs décernés à l’agent ou à la commission de délits ou de quasi-délits dans l’exécution de son mandat ; sans qu’il soit établi de rechercher s’il a agi ou non, des instructions de son mandant.
- Qu’induit le respect de le devoir de conseil ?
Le devoir de conseil de l’agent immobilier est une composante essentielle de sa profession. Il ne se limite pas seulement à fournir des informations de base sur les biens immobiliers, mais implique également une responsabilité accrue dans la vérification et la communication de divers aspects susceptibles d’influencer la décision des parties prenantes.
Dans le cadre de ce devoir, l’agent immobilier doit agir avec diligence et compétence pour garantir la validité et la transparence des transactions immobilières. Cela signifie qu’il doit être proactif dans la collecte d’informations et avoir une démarche de prévention dans l’analyse des risques potentiels associés à chaque transaction (l’obligation de l’agent immobilier de rechercher tout doute sur l’identité des parties et l’origine des fonds en est une déclinaison).
Par exemple, lorsqu’il s’agit de la constructibilité d’un terrain, l’agent immobilier doit vérifier la conformité avec les réglementations locales en matière d’urbanisme. De même, il est tenu de divulguer aux parties toute information importante concernant les défauts visibles des biens immobiliers, comme des fissures apparentes pouvant indiquer des problèmes structurels.
Cependant, il est important de noter que l’agent immobilier n’est pas automatiquement tenu pour responsable de tous les dommages pouvant résulter de ses activités professionnelles. Il peut se décharger de sa responsabilité en cas de méconnaissance du devoir de conseil dans certaines circonstances spécifiques, telles que la possibilité pour le mandataire de se renseigner lui-même ou en cas de dol des vendeurs ou du fait de la force majeur ou encore le fait d’un tiers que le professionnel ne pouvait soupçonner.
Néanmoins, dans les cas où une faute, une négligence ou une imprudence de la part de l’agent immobilier entraîne un préjudice pour une tierce partie, celui-ci peut être tenu responsable in solidum avec le notaire (Exemple : Cass. 3e civ., 14 décembre 2017 n°16-24170). Cela signifie qu’il est légalement obligé de réparer le dommage causé, pour autant que les trois conditions nécessaires à l’application de la responsabilité délictuelle soient remplies : la faute, le préjudice et le lien de causalité.
En conclusion, bien que l’agent immobilier puisse être déchargé de sa responsabilité dans certaines situations spécifiques, il demeure généralement tenu pour responsable des dommages qu’il cause aux tiers dans l’exercice de ses fonctions. Cette responsabilité est régie par les règles de la responsabilité civile délictuelle.
