Un logement ou un immeuble, vacant ou non, est considéré insalubre lorsqu’il s’avère être dangereux ou qu’il présente un risque pour la santé ou la sécurité physique de ces occupants, ou pour celle du voisinage. Du fait de son état d’entretien ou de ses conditions d’occupation, un constat d’insalubrité sera édité afin que l’administration locale compétente soit mise au courant. Est également considéré insalubre, tout local impropre à l’habitation ainsi que tout local qui comporte des revêtements dégradés contenant du plomb, ou dont la présence d’amiante à des concentrations supérieures aux seuils autorisés et susceptible d’intoxiquer les résidents.
Si le logement est frappé d’un arrêté de traitement de l’insalubrité, les occupants du logement bénéficient de certains droits, notamment :
-La suspension du loyer ;
-Un hébergement ou un relogement pendant ou à l’issue des travaux.
L’insalubrité est définie par la loi comme “tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes” a été amorcée par une loi “Vivien” du 10 juillet 1970 n°70-612 (codifiée au code de l’expropriation aux articles L 511-1 s.) qui instaure le droit au bénéfice du préfet d’exproprier les immeubles ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ayant prescrit la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter (article L 511-11 du Code de la construction et de l’habitation et article L28 du code de la santé publique).
Les locaux à usage exclusivement commercial ne sont pas visés par ces dispositions (CE 16-10-1996 n° 90748).
Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance de septembre 2020 et du décret de décembre de la même année, l’ancien titre 1er intitulé “LUTTE CONTRE L’HABITAT INDIGNE” devient “SÉCURITÉ ET SALUBRITÉ DES IMMEUBLES, LOCAUX ET INSTALLATIONS” qui a amené un remodelage du panel législatif et des pouvoirs détenus par les personnes publiques dépositaire de l’autorité publique sur ces sujets.
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Comment se déroule la procédure de lutte contre l’habitat insalubre ?
Afin de simplifier la procédure nous pouvons la synthétiser par étape :
1ère étape : le point de déclenchement est amorcé par toute personne ayant connaissance de faits révélant une des situations mentionnées à l’article L.511-2 du CCH et doit donc en référer par signalement à l’autorité compétente (service communal compétent ou le préfet dans le cas d’une situation d’insalubrité).
2ème étape : réalisation de visites d’évaluation du risque signalé entre 6 heures et 21h si le lieux est à usage d’habitation (si l’occupant locataire comme propriétaire, refuse qu’une visite soit faite, il faudra requérir une ordonnance du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire).
3ème étape : après la prise en compte de l’état d’insalubrité, un rapport est édité par le service communal d’hygiène et de santé (pour une situation d’insalubrité) ou par les services communaux compétents ou un expert désigné par le tribunal administratif. (pour les situations de péril, dégradations, suroccupation,…)
Il s’agit ensuite de recueillir les observations du propriétaire du logement objet de l’expertise, dans le cadre d’une procédure contradictoire.
4ème étape : sur la base du rapport et des observations de l’intéressé, un arrêté de traitement de l’insalubrité est dressé, ou un arrêté de mise en sécurité, par le maire le plus souvent (qui reçoit délégation du préfet).
Une particularité concerne les immeubles :
– inscrits au titre des monuments historiques ;
– situés aux abords des monuments historiques ;
– situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable classé ;
– protégés au titre des articles L 341-1, L 341-2 ou L 341-7 du Code de l’environnement.
Pour ces immeubles, un avis doit avoir été demandé auprès de l’architecte des Bâtiments de France.
5ème étape : l’arrêté préfectoral ou communal précise selon l’objet de la procédure diverses mesures et un délai pour leur mise en œuvre, cela concerne par exemple :
– la réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation (y compris pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus) ;
– la démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ;
– la cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ;
– l’interdiction d’habiter ou d’utiliser les lieux, ou d’y accéder, à titre temporaire ou définitif.
Cependant la démolition visant une procédure de péril n’est employée qu’en cas d’impossibilité manifeste de pouvoir remédier au trouble affectant le bien d’une autre manière ou si le coût de la réparation sera supérieur à coûts nécessaires pour reconstruire le bien.
6ème étape : notification de l’arrêté auprès du propriétaire de l’immeuble visé. La notification est faite par affichage en mairie s’il est impossible d’identifier le destinataire des mesures prescrites par l’arrêté.
L’arrêté va dans la plupart des cas prévoir une astreinte, et s’il est constaté une défaillance et que par extension aucune mesure n’a été réalisée dans le délai laissé par l’arrêté, les services de la commune se chargeront de réaliser les mesures aux frais du propriétaire ou des personnes visées par l’arrêté.
Enfin, les frais avancés par la collectivité seront soumis à recouvrement par l’effet de l’article L.1617-5 du Code général des collectivités territoriales si l’avance est faite par les finances de la commune ou par l’effet de l’article L.511-17 du CCH si le financement a été réalisé par la préfecture.
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Quels sont les effets d’une telle procédure sur les résidents du logement litigieux ?
La procédure emporte divers effets sur les résidents du logement, tout d’abord, le loyer n’est plus dû à compter de la publication de l’arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité (sauf pour le cas de la présence de plomb dans les revêtements supérieur au taux légalement admissible, de ce que prévoit l’article L.521-2 du CCH).
Ensuite, il est prévu une prorogation de la durée du bail par la prise d’effet de l’arrêté (cependant, la volonté de quitter les lieux par le locataire est possible sur le fondement de l’article 1724 du code civil, l’arrêté ne peut faire échec à cette faculté).
La loi impose au propriétaire ou exploitant d’assurer l’hébergement ou le relogement des occupants qui ne peuvent se maintenir dans les lieux du fait de la mesure de police (qui aurait interdit l’occupation des lieux à titre temporaire ou définitif), ou à défaut de pouvoir mettre à disposition de ces derniers une autre solution de logement, d’y contribuer financièrement (article L.521-1 CCH). Il conserve la possibilité de rechercher la responsabilité de ces personnes si l’état d’insalubrité ou de péril leur est, en tout ou partie, imputable.
Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités financières et matérielles. Le propriétaire ou l’exploitant est en outre tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destiné à couvrir ses frais de réinstallation.
L’arrêté qui prévoit une interdiction d’habiter précisera la date d’effet effective et fixe également une date à laquelle le propriétaire, l’exploitant ou la personne qui a mis le bien à disposition devra justifier d’une information à l’administration qui précise si oui ou non, l’offre d’hébergement ou de relogement a été faite auprès de l’occupant (article L.511-18 CCH).
Si un arrêté de mainlevée qui constate la réalisation des mesures prescrites par l’arrêté de mise en sécurité, péril ou d’insalubrité ainsi que leur date d’achèvement, est pris, toutes les garanties protectrices des occupants que nous venons de voir cessent d’être applicables (CCH art. L 511-18, al. 4).
