Un nouveau projet de loi a récemment été soumis à discussion au parlement et concerne les immeubles en copropriété. Ce projet vise plusieurs objectifs globaux comme la mise en place d’un prêt global collectif pour les copropriétés pour financier des travaux essentiels et de rénovation énergétique (en complément du fonds créé pour le Plan pluriannuel de travaux), rendre insaisissables les comptes des copropriétés sous mandat ad hoc ou sous administration judiciaire ; faciliter le recours au mandat ad hoc en cas de difficultés d’administration (en particulier comptables), instituer un contrat type de « concession d’aménagement » et d’autres.
Voyons ce que le projet de loi envisage pour le futur.
Comment s’articule le projet de loi ?
Le projet de loi s’articule en trois chapitres :
Le 1er concerne l’intervention en amont d’une dégradation définitive. Il s’agit de renforcer les outils de prévention des acteurs détenant un pouvoir de gestion ou de police permettant de stopper ou éliminer l’état de dégradation d’un immeuble en copropriété.
Ce chapitre contient 9 articles.
Le 1er article modifie le premier alinéa de L.313-4 du Code de l’urbanisme par deux alinéas. cet article définie les “opération de restauration immobilière”. Elle ajoute à la définition les éléments suivants : “d’amélioration, de rénovation, de réhabilitation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet de garantir la salubrité ou l’intégrité d’un ou plusieurs immeubles ainsi que la sécurité des personnes,”
Le 2eme article modifie l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il y aura ainsi trois paragraphes en lieu et place des dispositions applicables actuellement. Le troisième paragraphe est ajouté et expose la possibilité pour l’assemblée des copropriétaires de voter dans les mêmes conditions de majorités fixées à l’article 24 (a à c et e) et 25 (petit f) la souscription de l’emprunt de financement des travaux qui concourent à l’opération de “restauration immobilière”. L’ajout prévoit une présomption de participation de tous les copropriétaires au financement de l’emprunt, sauf à y faire opposition.
5 articles : 26-9, 26-10,26-11,26-12, et 26-13 sont également ajoutés par l’article 2. Ils exposent diverses règles relatives à la souscription du prêt, sa constatation au nom du syndicat et les règles de participation en cas d’opposition.
Afin de compléter ce nouveau dispositif de prêt, le code de la consommation sera complété d’un chapitre VI au sein du titre relatif au prêt à la consommation, dénommé “Prêt de travaux consenti aux syndicats de copropriétaires“. Les dispositions pratiques relatives à ce prêt seront précisées par décret en Conseil d’État, selon l’article 2.
Le 3eme article modifie le titre I du livre IV du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique en remplaçant l’ancien chapitre unique de ce titre par 2 chapitres. Cette distinction permettra de distinguer les expropriations qui sont lancées selon si l’atteinte à l’immeuble est remédiable ou non.
Le 4eme article ajoute un paragraphe V à l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. L’article 29-3 concerne la désignation d’un administrateur provisoire et son effet sur les créances de tiers contre la copropriété. La modification précise qu’aucun fonds déposé sur un compte de gestion auprès de la caisse des dépôts et consignations ne peut faire l’objet d’une procédure de saisie, même pour la rémunération de l’administrateur.
Le 5eme article ajoute des alinéas à l’article 29-1-A et un nouvel à l’article 29-1 de la loi de 1965.
Le 6eme article ajoute un article 300-10 au Code de l’urbanisme qui précise que les contrats de concession d’aménagement, relatifs à une opération programmée d’amélioration de l’habitat prévue à l’article L. 303?1 du code de la construction et de l’habitation ou un plan de sauvegarde en application de l’article L. 615?1 du même code ou une opération de requalification de copropriétés dégradées prévue à l’article L. 741?1 du même code, un acteur délégataire peut recevoir un marché visant à “prévoir le programme des actions ou opérations à réaliser, notamment foncières ou immobilières, ainsi que les conditions d’acquisition, de cession et, le cas échéant, de de démolition, de construction, de réhabilitation et de gestion des logements, locaux ou équipements concernés.”, ici il s’agira des copropriétés dégradées principalement.
Le 7eme article modifie le droit de préemption des collectivités dans le cadre des dispositions prévues par l’article 6.
Le 8eme article modifie les informations accessibles au registre national des copropriétés, dont le contenu est précisé par l’article L.711-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Le dernier article du chapitre vise l’obligation par le syndic d’informer les copropriétaires et les résidents non copropriétaires de la situation de l’immeuble qui viendrait faire l’objet d’une procédure soit d’expropriation ou de prise de possession anticipée dans le cadre d’une “Opération de requalification des copropriétés dégradées“, qui est ajouté par l’article 11 du projet de loi.
Les modalités d’informations seront précisées par décret.
Pour les deux autres chapitres de la loi, nous vous invitons à prendre connaissance directement des dispositions du projet de loi qui prévoit des mesures relativement techniques et complexes à expliquer.
Le dernier chapitre vise la ratification d’ordonnances .
Ou en est la procédure devant le parlement ?
A l’heure actuelle, le projet de loi est étudié devant le parlement. Il a fait l’objet d’un dépôt en date du 12 décembre 2023. Nous vous invitons à prendre connaissance du rapport du conseil des ministres relativement à ce projet de loi : rapport
Quelles sont les mesures phares de ce projet ?
Le projet, à en lire les motifs, veut “moderniser les outils à la main des collectivités et des opérateurs pour permettre une intervention le plus en amont possible tout en garantissant la bonne fin des opérations de requalification des copropriétés en difficulté“.
Les outils seraient les suivants :
-“procédure d’expropriation des propriétaires de logements frappés par un arrêté de police, avant que la situation ne devienne irrémédiable (nécessitant alors la démolition de l’immeuble)”
– “clarification du régime applicable au droit de préemption urbain, afin de faciliter et de sécuriser sa mise en œuvre par les collectivités qui souhaiteraient mettre en place un dispositif de préemption à destination des copropriétés dégradées.”
-Une mise à jour du “registre national d’immatriculation des copropriétés” afin de recenser les informations de la copropriétés- introduire une “obligation d’information des copropriétaires et des occupants lorsqu’un immeuble ou un logement
est concerné par des procédures de lutte contre l’habitat indigne” ;
– créer une procédure de scission des grandes copropriétés employés par les opérateurs d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) ;
– ajuster la procédure de traitement des immeubles insalubres et/ou menaçant de ruines depuis sa réforme par une ordonnance de 2020;
– instituer une “présomption de graves difficultés financières ou de gestion de la copropriété, lorsque celle-ci n’est pas en mesure de produire ses comptes devant l’expert ou devant le juge“.
