Dans le cadre d’affaires récentes, la jurisprudence de la cour de cassation, appelée à dire le droit vient rappeler deux éléments importants qui peuvent avoir des conséquences sur le contrat de location. En tant qu’agent immobilier notamment ceux d’entre vous qui sont en possession d’une carte professionnelle de gestion, il peut être important de revisiter ces deux détails.

Le droit de préemption du locataire prévaut sur tout autre personne ! 

Vous en êtes conscient, le locataire dispose d’un droit d’acquisition préférentiel de son logement en cas de congé donné par le bailleur, s’il désire le vendre. Dans ce cas, les juges de la Haute juridiction rappellent que ce droit est assurément regardé comme un droit à purger de sorte à ce qu’il soit éteint. Dès lors, à l’appui du texte légal de 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les jugent rappellent que “dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente“

Cette obligation, rappelée par la cour, est vue comme une garantie même si le locataire refuse une première offre de vente proposée dans le congé mais répond avec une contre-offre avec un prix d’achat inférieur.

Les juges cassent la décision d’appel qui rejetait la demande par le locataire évincé de la nullité de la vente faite au tiers, en considérant tout simplement que le droit de préemption subsidiaire du locataire n’a pas été respecté.

Il faut donc retenir de cet apport jurisprudentiel que le droit de préemption du locataire n’est pas éteint si ce dernier émet une contre-offre, il revient au vendeur de soit l’accepter ou de la refuser avant de pouvoir disposer librement du bien.

La lettre de congé du locataire est inefficace si les destinataires n’en prennent pas connaissance !

C’est ce qu’à affirmé la haute cour en rappelant, toujours à l’appui du texte légal de 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que “le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.“

Dès lors, dans l’affaire, la lettre qui est retournée avec la mention “pli avisé et non réclamé” n’emporte pas de point de départ du délai de préavis. Le congé de bail n’a donc pas été régulièrement donné de sorte que les bailleurs sont en droit de demander le paiement des loyers des mois suivants celui de la date de fin du préavis.

Si aucun avis de réception n’est parvenu dans un délai de quelques jours, il faut alors s’inquiéter et contacter son bailleur et dans un soucis de sécurité renouveler la lettre de préavis.