“Avant d’organiser des visites, il faut vérifier que le client n’ait pas déjà visité les biens proposés.”
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La validité du document :
Dans l’affirmative, il est intéressant de connaître les objections formulées à propos de ces biens. Si l’agent possède les clés des biens sélectionnés, en fonction de la disponibilité du client, la visite peut s’effectuer immédiatement. Dans tous les cas, pour ne pas refaire une seconde visite, la visite doit être effectuée en présence du ou des futurs acquéreurs, qui peut en effet avoir des avis ou des critères divergents.
- Il est d’usage, dans l’immobilier, de faire signer aux visiteurs d’un bien un document appelé « bon de visite ». Ce dernier ne remplace en aucun cas le mandat et n’a pas de valeur juridique, c’est-à-dire qu’il ne constitue pas à lui seul une obligation de paiement.
- Malgré cela, il est utile à plusieurs égards de faire signer ce document :
- il permet de rendre compte au vendeur des visites effectuées ;
- il constitue un début de preuve en cas de collusion des parties : en effet, le bon de visite permet d’indiquer qu’un rapprochement entre un vendeur et un acquéreur a bien eu lieu par l’intermédiaire de l’agence ;
- il stipule que l’acquéreur ne s’engage à acheter que par l’intermédiaire de l’agence qui a effectué la visite. En cas de collusion entre le mandant et l’acquéreur, la commission est dû à l’agent immobilier car il y a faute du mandant qui n’a pas respecté ses obligations en traitant directement avec l’acquéreur sans le concours de l’agence qui lui avait présenté le client.
Le bon de visite se présente souvent sous la forme d’un carnet autocopiant acheté auprès d’un éditeur spécialisé, ou d’un document imprimé en agence. Un exemplaire doit être conservé par l’agence, et le double être remis au client. Le négociateur prend la peine d’expliquer à ses clients la raison d’être de ce document, afin de ne pas se voir opposer un refus de signature. Dans la pratique, il est souhaitable de faire signer le bon de visite à l’agence avant de partir en visite, ou bien sur le lieu du rendez-vous avant de se rendre sur place… ; certains clients peuvent en effet refuser de signer ce document une fois le bien visité.
Qui doit signer ce document ? Toutes les personnes qui visitent et pas seulement la ou les personnes concernées, dans un souci de protection du droit à commission. Le bon de visite doit contenir, outres les identités, adresses, téléphones fixes et portables des visiteurs, le numéro de mandat du bien visité, le type de bien et la ville. Il est inutile de faire apparaître le nom du propriétaire et son adresse. La surface du bien peut être précisée, à condition qu’elle ait été vérifiée. Le bon est ensuite signé par chacun des visiteurs.
- Le vendeur et l’acquéreur n’ont pas d’engagement envers l’agent immobilier s’ils ont traité avec une autre agence titulaire d’un mandat non exclusif, sauf en cas de collusion frauduleuse.
- Il faut poursuivre la partie mandante. La poursuite d’un acquéreur signataire seulement d’un bon de visite et non d’un mandat, est impossible.
- Le juge peut réduire le montant des dommages et intérêts s’il estime que les diligences accomplies sont insuffisantes.
Les tribunaux ont également mis hors de cause un agent immobilier :
- qui avait laissé entrer dans les lieux un acquéreur avant la signature de l’acte ; il avait l’accord du vendeur ;
- qui, dans la vente d’une maison vide, n’a pas veillé à la conservation du bien ; sa mission est limitée ;
- qui a fait intervenir un professionnel ; sa responsabilité a été réduite, voire nulle selon les jurisprudences.
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