Le plafonnement des loyers est un concept né avec la loi ALUR. Ce plafonnement a pour objet de limiter dans certaines zones le montant maximal que peut demander le bailleur à son locataire. L’objectif est multiple :
- Garantir l’accès à un logement abordable.
- Soutenir la stabilité du marché immobilier.
- Maintenir la mixité sociale
- Prévenir les expulsions pour impayés de loyer (en plafonnant les loyers, on réduit le risque d’expulsions liées à des problèmes de paiement de loyer élevés).
- Favoriser le dynamisme du marché locatif là ou la demande est supérieure à l’offre et également
- Lisser sur une certaine échelle les conditions financières minimales que doivent remplir le candidat à la location.
Le plafonnement des loyers tel que présenté dans cet article ne prend pas en compte la limitation applicable au cas du renouvellement du bail et la limitation applicable au logements vacants (que la révision soit envisagée dans le contrat ou non).
Comment fonctionne le plafonnement des loyers ?
Le plafonnement des loyers est un procédé qui a fait l’objet de plusieurs modifications au fur et à mesure du temps. Le plafonnement ou “encadrement” des loyers est consacré légalement au sein de l’article 17 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Initialement, le loyer est fixé soit librement entre les parties, soit sur la base des ” loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables“. Le législateur a instauré par la suite un première limite qui, par la biais de la loi ALUR (du 24 mars 2014) va limiter le montant du loyer fixé dès la conclusion du contrat par l’instauration au niveau départemental et communal de loyers de références. Ces loyers sont de trois ordres : de référence, minoré et majoré. Dès lors, la loi prévoyait que “Dans les zones où s’applique l’arrêté (fixant les montants de loyers de référence, minoré et majoré)…, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré”.
Pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort [Dispositions déclarées non conformes à la Constitution par la décision du Conseil constitutionnel n° 2014-691 DC du 20 mars 2014] par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique
Le détail des secteurs géographiques (communes concernées) et catégories des logements concernés étaient fixés par décrets et les loyers de références, minoré comme majoré étaient fixés par arrêté préfectoral.
A la lecture de cette première règle on pense de suite à la contrainte que cela représente pour les bailleurs de limiter leur droit à rémunération d’un local mis à bail du fait de la loi. C’est pourquoi, la loi ALUR avait également instauré un “complément de loyer” applicable uniquement si le logement “présentant des caractéristiques de localisation ou de confort…par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique” le justifie. C’est au sein du contrat de location que la preuve de ce complément de loyer se trouvait alors.
Par après, ce plafonnement a été évincé puis réintroduit par la loi ELAN du 23 novembre 2018 (Article 140 de la loi). C’est aux collectivités de solliciter le bénéfice de ce dispositif, à condition :
- Qu’elles concentrent plus de 50 000 habitants
- Qu’il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social,
- Qu’elles sont dotées d’un observatoire local des loyers
L’encadrement des loyers nécessite également d’en faire mention au sein du bail en précisant les montants de loyers de référence, loyer majoré et minoré.
Dernièrement, le plafonnement des loyers a été à nouveau modifié par la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat. Celle-ci a prévu une limitation de la majoration applicable à 3,5% du loyer avant révision applicable pour la période d’octobre 2022 à juin 2023.
Comment le plafonnement s’applique actuellement ?
Le plafonnement actuellement applicable est celui révisé par la loi “Climat et Résilience” du 22 août 2021 (article 159 de la loi). Ce dernier vient ajouter au dispositif réinstauré par la loi ELAN, une condition relative à la performance énergétique du logement. En effet le texte modifié prévoit que ” lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, [qui] fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire”.
Ainsi, les éléments nécessaires à l’encadrement (loyers de référence, majoré, minorés, caractéristiques des logements pour le complément et les zones concernées par le dispositifs) s’appliquent conformément à ce que prévoit la loi ELAN.
Le plafonnement relatif à une révision du loyer prévu par le contrat notamment (par l’effet de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989) limité par l’effet de l’article 12 de la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat a 3,5% a été prorogé par un texte adopté en séance publique à l’assemblée nationale le 28 juin 2023 afin de prolonger le bénéfice de ce plafonnement jusqu’à la fin du premier trimestre de l’année 2024.
