Responsabilité de l’agent immobilier en cas de connaissance des vices cachés
L’agent immobilier, bien qu’il ne soit pas le vendeur direct du bien, peut engager sa responsabilité en cas de connaissance de vices cachés qu’il aurait dissimulés à l’acquéreur.
Quelle est la responsabilité de l’agent immobilier ?
- Obligation d’information : L’agent immobilier a une obligation légale d’information envers l’acquéreur. Il doit donc lui communiquer tous les éléments susceptibles d’influencer sa décision d’achat, y compris les vices cachés dont il a connaissance.
- Responsabilité civile : En cas de non-respect de cette obligation, l’agent immobilier peut être tenu pour responsable civilement. L’acquéreur pourra alors demander des dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi.
- Responsabilité pénale : Dans certains cas, la dissimulation de vices cachés peut constituer une escroquerie ou un abus de confiance, ce qui engage la responsabilité pénale de l’agent immobilier.
Quels sont les risques pour l’agent immobilier ?
- Poursuites judiciaires : L’acquéreur lésé peut engager des poursuites judiciaires contre l’agent immobilier pour obtenir réparation du préjudice subi.
- Condamnation à des dommages et intérêts : Si l’agent immobilier est reconnu coupable, il pourra être condamné à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur.
- Perte de réputation : Une condamnation pour dissimulation de vices cachés peut gravement nuire à la réputation professionnelle de l’agent immobilier.
- Suspension ou retrait de l’agrément : Dans les cas les plus graves, l’agent immobilier peut se voir retirer son agrément d’exercice.
Comment se protéger ?
Pour éviter les surprises et se protéger des ennuis, un agent immobilier doit :
- Bien inspecter chaque bien : Il doit prendre le temps de visiter chaque maison ou appartement qu’il propose à la vente pour vérifier qu’il n’y a pas de problèmes cachés.
- Faire tous les tests obligatoires : Il doit s’assurer que toutes les vérifications obligatoires (comme celles pour l’électricité, le gaz, l’amiante, etc.) sont faites et données à l’acheteur.
- Tout dire à l’acheteur : Il doit être transparent et dire à l’acheteur tout ce qu’il sait sur le bien, même si ce n’est pas un gros problème.
- Se protéger avec une assurance : Il doit avoir une assurance qui le couvre en cas de problème, pour ne pas avoir à payer de sa poche.
Les vices cachés, en droit civil, constituent une notion fondamentale régissant les transactions commerciales et civiles et par extension les ventes et location immobilières. Ils sont définis et réglementés par le Code civil aux articles 1641 à 1649.
L’expression “vices cachés” désigne des défauts présents dans un bien qui ne sont pas apparents pour l’acquéreur au moment de la vente ou de la location, mais qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné, ou qui en diminue tellement l’usage que l’acheteur ou le locataire ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. En d’autres termes, il s’agit de défauts invisibles lors d’un examen ordinaire du bien, mais qui compromettent son utilisation ou sa valeur.
La reconnaissance des vices cachés est essentielle pour assurer l’équité et l’équilibre des transactions, en garantissant la fiabilité et la qualité des biens vendus/loués. Ces vices engagent la responsabilité du vendeur ou du bailleur à l’égard de l’acheteur ou du locataire.
Ainsi, la compréhension des vices cachés, de leurs implications juridiques et des recours disponibles revêt une importance capitale dans le domaine du droit des contrats et de la responsabilité civile. Cette introduction explorera les principes fondamentaux régissant les vices cachés, leur impact sur les parties contractantes, ainsi que les mécanismes juridiques permettant de les traiter et de les résoudre.
Que permet l’action en garantie des vices cachés ?
La garantie des vices cachés permet d’annuler la vente ou de résilier le contrat de bail ou d’obtenir une réduction du prix payé.
Juridiquement, on parle d’action estimatoire (en réduction du prix), et d’action rédhibitoire (en résolution de la vente). Ainsi et pour que la garantie soit actionnable des conditions sont imposées en amont de l’action devant le tribunal judiciaire.
- 1re condition : la prescription
L’article 1648 du Code civil dispose en son alinéa 1er : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. ».
Le point de départ du délai de prescription se situe donc au jour de la découverte du vice par l’acquéreur. Ce qui, en réalité, n’est pas toujours simple à déterminer en pratique (en rapporter la preuve).
De plus, l’action de l’acquéreur victime d’un vice caché doit être intentée contre son vendeur dans un double délai de deux ans à compter de la découverte du vice et de cinq ans à compter de la date de conclusion de la vente.
La Cour de cassation a pu d’ailleurs exposer qu’cas de ventes successives d’un même bien, les sous-acquéreurs peuvent agir en garantie des vices cachés contre le vendeur intermédiaire alors que sa propre action en garantie à l’encontre du vendeur initial est prescrite (Civ. 1re, 8 avr. 2021, n° 20-13.493).
- 2e condition : le vice doit exister au moment de la vente.
Cette condition est la plus complexe a prouver. Dans cette situation, le vice est assimilable à un défaut relatif souvent à l’usage ou à l’état du bien. Un vice qui apparait dans les deux ans suivant l’achat d’un bien peut être ou ne pas être un vice préexistant. Mais alors comment s’en assurer ? Dans une telle situation, c’est normalement à l’acquéreur d’en rapporter la preuve. Le recours à l’expertise est souvent de rigueur.
Voici un arrêt qui peut servir d’exemple dans le cadre d’un vice caché applicable à un bien immobilier : cass. 3e civ. 5 janvier 2022 n°20-22.670 (pour un bien immobilier vendu faisant l’objet d’une malfaçon sur l’installation sanitaire d’évacuation des eaux provoquant une pollution et un risque sanitaire).
- 3e condition : le vice doit être caché
Ici également les considérations visant la qualité du vice comme étant caché tient à une appréciation “in concreto” du juge. Le principe voulant que le professionnel acquéreur est désavantagé dans le cadre d’une action en garantie des vices cachés si du fait de son activité professionnelle, il aurait dû ou pu prendre en compte des éléments spéciaux relatifs au bien à vendre que ne connaît pas un consommateur profane, il sera dans ce cas complexe d’arguer d’une inexistante du vice à l’encontre de ce professionnel.
la Cour de cassation a été jusqu’à invoquer une présomption irréfragable d’existence du vice caché su rle fondement ed l’article 1645 du Code civil et d’une ancienne jurisprudence justifiée par le fait que le vendeur professionnel connaît ou doit connaître les vices de la chose vendue, et le caractère irréfragable de cette présomption « qui a pour objet de contraindre ce vendeur, qui possède les compétences lui permettant d’apprécier les qualités et les défauts de la chose, à procéder à une vérification minutieuse de celle-ci avant la vente, répond à l’objectif légitime de protection de l’acheteur qui ne dispose pas de ces mêmes compétences » (Com. 5 juill. 2023, n° 22-11.621)
L’action en garantie des vices cachés est elle exclusive de toute autre demande ?
Il est toujours possible d’ajouter à l’action en garantie, une action en réparation d’un préjudice subi à l’encontre du vendeur. Dès lors, une distinction doit être opérée entre le vendeur qui connaissait le vice affectant la chose, et celui qui l’ignorait (bonne ou mauvaise foi du vendeur).
Dans le premier cas, le vendeur connaissant le vice pourra être tenu au paiement de dommages et intérêts envers l’acheteur (article 1645 du Code civil) afin de l’indemniser des préjudices subis consécutifs au vice (par exemple : prise en charge des frais de remblaiement qu’il a été nécessaire de mettre en place avant de construire, Civ.3, 16 mars 2010, n°09-1693).
En matière immobilière, le professionnel vendeur (agent immobilier, promoteur,..) sera souvent tenu comme étant au courant de l’existence des vices cachés (présomption), il sera alors question de prouver que le vice caché n’est pas connu par le professionnel ou de prouver qu’il est apparu après la vente.
Dans le second cas, et lorsque le vendeur ignorait, de bonne foi, le ou les vices, il ne pourra être tenu que d’indemniser les frais que la vente a occasionnés à celui-ci (. Les dépenses engagées par l’acquéreur pour la conservation du bien ne pourront être prises en charge (article 1646), d’autant que si la vente prévoit cette faculté, le professionnel sera déchargé de sa responsabilité (article 1643).
